烟台市中盛房地产开发有限公司、王霞等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
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【审理法院】山东省烟台市中级人民法院
【审理法院】山东省烟台市中级人民法院
【审结日期】2021.05.10
【案件字号】(2021)鲁06民终2293号
【审理程序】二审
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【审理法官】姜晓静王吉昌王汝娟
【文书类型】判决书
【当事人】烟台市中盛房地产开发有限公司;王霞;北京鑫合众成资产管理有限公司;北京崇盛 投资基金管理有限公司
【当事人】烟台市中盛房地产开发有限公司王霞北京鑫合众成资产管理有限公司北京崇盛投资基金管理有限公司
【当事人-个人】王霞
【当事人-公司】烟台市中盛房地产开发有限公司北京鑫合众成资产管理有限公司北京崇盛投资基金管理有限公司
【代理律师/律所】刘晓北京市盈科(烟台)律师事务所;刘晓楠北京市盈科(烟台)律师事务所;王海山东前卫律师事务所
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【代理律师/律所】刘晓北京市盈科(烟台)律师事务所刘晓楠北京市盈科(烟台)律师事务所王海山东前卫律师事务所
【代理律师】刘晓刘晓楠王海
【代理律所】北京市盈科(烟台)律师事务所山东前卫律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】烟台市中盛房地产开发有限公司
【被告】王霞;北京鑫合众成资产管理有限公司;北京崇盛投资基金管理有限公司
【本院观点】上诉人中盛公司与被上诉人崇盛公司所签订的购房合同，其内容系转让房地产开发项目，崇盛公司受让后又将该开发项目转让给被上诉人鑫合公司，因崇盛公司和鑫合公司不具备房地产开发资质，原审法院认为该转让行为违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定，转让行为应为无效，并无不当。
【权责关键词】无效以合法形式掩盖非法目的撤销表见代理合同合同约定第三人证明诉讼请求维持原判执行
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【本院查明】经查，崇盛公司及鑫合公司均不具备房地产开发资质。中盛公司向崇盛公司
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转让中盛国际海景酒店B座房产时尚未完成建设施工，崇盛公司受让后亦未进行施工即转让给鑫合公司，鑫合公司实施配套工程施工、房屋装修及房屋预售。鑫合公司在中盛公司国际海景酒店的售楼处及中盛公司在高新区蓝海路的办公地点对中盛国际海景酒店B座房产进行预售或签订协议等销售活动，销售活动地点有涉案房地产项目的五证公示并有鑫合公司代表中盛公司对外销售涉案楼盘的授权公示(注：被告中盛公司称其未授权鑫合公司对外出售涉案房屋，鑫合公司对外公示的授权书中中盛公司的印章系伪造，其已向公安机关报案)。经初步了解，中盛国际海景酒店B座批准预售的房屋450余套，总建筑面积32654.89㎡，已销售370余套(其中已备案155套)鑫合公司已支付中盛公司6000余万元，中盛公司对收取的6000余万元中的70%款项视作收取的购房款，并与对应房价数额的部分购买人签订了正式的《商品房买卖合同》。被告中盛公司因为被告崇盛公司未按照合同约定的期限和数额向其支付房款，停止了与鑫合公司所售房屋的购房户签订商品房买卖合同及合同备案，引发购房户的访，三被告之间也发生纠纷并提起诉讼，相关配套及装修施工一度陷于停滞。购房户的上访引起政府及行政主管部门的高度重视，烟台市牟平区住房和城乡建设局已向中盛公司发出通知，要求中盛公司启动复工程序并完成竣工验收备案工作，即时与合法业主签订购房合同并备案。截止本案审理终结时，涉案地产项目尚未通过
综合验收，被告中盛公司未向本案原告交付房屋。 关于原告购房的过程，经法庭调查，原告称2018年5月9日在中盛公司的售楼处，被告鑫合公司与原告签订《商品房认购书》，约定原告认购中盛岛湾一号项目16层19017号房，总房款为300000元。原告于当日交纳了定金20000元，后于5月15日交纳了200000元、5月16日交纳了80000元，上述款项均由鑫合公司给原告出具了收据。2018年5月17日，原告与被告中盛公司签订烟房预许字2011第××号《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中约定房价款132630元，交房时间为2019年5月31日，并约定逾期交房超过120日，买方有权解除合同等。同日，中盛公司作为甲方与乙方崇盛公司、丙方王霞签订《协议书》，约定：鉴于甲乙双方于2017年9月16日签订的烟台中盛国际海景酒店Ｂ座购房合同，甲乙双方约定交房标准为毛坯房，现状出售。现乙方又将Ｂ座部分房源售给丙方，现声明如下：一、丙方购买乙方的房号为：Ｂ19017共1套。二、乙方承诺丙方的交房标准为精装修，具体约定由乙方与丙方之间协商，与甲方无关。三、乙方承诺丙方的交房时间为2019年5月31日前，如延期交付由乙方负责，与甲方无关。四、乙方与丙方之间发生的任何纠纷均与甲方无关。五、本协议一式三份…。同日，鑫合公司作为甲方与乙方王霞签订《补充协议书》，约定：鉴于乙方购买甲方位于烟台市牟平区岛湾1号(原中盛国际海景酒店Ｂ座)项目房产，经甲乙双方友好协商，bf-269
现就客户与烟台中盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》条款补充并承诺如下：1、乙方购买甲方的房号为16层19017，建筑面积为44.21㎡。2、甲方承诺乙方该套房产的精装修交房时间为：2019年5月31日，如因甲方原因致使该套房屋延期交付，由甲方承担该套房产的违约赔偿责任，赔偿标准参照《商品房买卖合同》中烟台中盛房地产开发有限公司约定承担的违约标准执行。3、甲方承诺乙方所交全部款项用于支付施工款及支付给烟台中盛房地产开发有限公司购房款，并确保乙方与烟台中盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》、开具购房发票同时15个工作日内完成烟台市牟平区住房和建设管理局备案，因此出现的任何法律纠纷由甲方承担全部赔偿责任，赔偿标准参照《商品房买卖合同》中烟台中盛房地产开发有限公司约定承担的违约标准执行。4、甲方承诺该套房产的交房标准为精装修交付，精装修交付标准见附件1(精装修列表)5、本协议一式贰份…。 庭审中，原告提交一审法院已生效的(2019)鲁0612民初139号民事判决书，证明三被告在该139号案件中承认三方系合作开发关系，即中盛公司负责土建主体建设、崇盛公司负责配套施工及房屋销售，鑫合公司与崇盛公司系合作关系，共同完成配套建设。法院调取(2019)鲁0612民初139号案件原告徐XX诉被告中盛公司、崇盛公司、鑫合公司商品房预售合同纠纷的庭审笔录，在该案件庭审笔录中，问及三公司因涉及与购房户发生房屋买卖活
动中存在何种法律关系时，三被告认可系合作开发关系，即中盛公司负责土建主体建设，崇盛公司负责配套施工，鑫合公司又与崇盛公司系合作关系，共同完成配套建设。问及为何由鑫合公司对外出售房屋？中盛公司称“我方与崇盛公司合作建设开发，崇盛公司负责出售，崇盛公司和鑫合公司又有合作，所以由鑫合公司向原告出具认购书，但是商品房买卖合同是我方与原告签订的”。原告认为三被告之间虽然分工不同，但是合作关系紧密，合作的最终目的是将涉案房屋的土建、配套、装修等全部完成然后出售给包括原告在内的所有业主，三被告根据之间的合作协议取得各自的利益，故三被告应对涉案房屋的买卖及交付共同承担责任，同时应在房屋买卖合同解除后共同承担返还购房款等违约责任。被告中盛公司认为，他案中认可的事实并不当然推定在本案中成立，三被告之间并非合作开发关系，实际上是中盛公司将涉案房产整体出售给崇盛公司。
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