农村宅基地转让政策中，对农村宅基地转让相关审批手续、受让人主体资格应受限制、转让后原则上仍遵循“一户一宅”、房屋买卖合同的效力、出租农村房屋、宅基地行为的效力认定等做出了说明，详细内容请阅读下文。 农村宅基地转让政策
(一)宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件
1、履行相关审批手续
《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法
》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。 还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移
autoit2、受让人主体资格应受限制
宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但是，对于宅基地使用权的受让主体，应当有所限制。即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
3、转让后原则上仍遵循“一户一宅”
《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建
房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿的做法。
(二)上述条件不应影响房屋买卖合同的效力
1、是否办理过户登记不影响买卖合同效力。
有观点认为农村宅基地、房屋买卖合同违反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定，因此应当认定房屋买卖合同无效。其理由是，根据《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产转让应办理变更登记;根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条的规定，土地使用权的变更自登记之日起生效，不办理变更登记的不具有法律效力。
应当指出，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。根据我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
首先，依据该规定需要办理批准、登记等手续后生效的合同，必须要有法律或者行政法上的依据，因此《土地登记规则》并不能作为认定合同须依法登记后生效的依据。其次，《城市房地产管理法》调整的是城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，其不应适用于农村宅基地使用权;再次，《土地管理法实施条例》虽可适用，但相关条文规定的是土地使用权自登记之日起生效，因而规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同。最后，从登记设立的目的考察，登记作为不动产物权变动的公示方式，就宅基地房屋买卖行为而言，登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。从登记的性质而言，登记是生效房屋买卖合同的履行内容之一，如果认为房屋买卖合同自登记之日起生效，则混淆了物权行为和债权行为的生效要件。进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。
2、主体条件和“一户一宅”标准不影响买卖合同效力
合同的效力的判断应以法律规定的合同有效要件为标准。可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，此外即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。虽然《关于加强土地转
让管理严禁土地炒卖的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售。”但其发文机关是国务院办公厅，并非行政法规，不能作为判断合同效力的依据;而《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，因此如果违反了受让主体的身份条件和“一户一宅”的标准，买卖合同仍应认定有效，如果取得了有关组织或部门批准并办理了过户登记手续的，应继续履行;经过有关组织或部门批准但未办理过户登记手续的，可责令补办;未经批准而无法办理过户登记手续的，属于合同无法履行，如出卖方要求解除合同返还房屋的，应当支持其主张，判决返还房屋。由此造成买受方损失的，买受方可要求出卖方赔偿损失。
(三)出租农村房屋、宅基地行为的效力认定
射洪县卫生局农民将经依法批准修建的房屋出租的，如其宅基地使用权与建设报批时的手续齐全，可认
定合同有效。农村居民仅出租住房，因不涉及宅基地使用权主体变更，故不受承租人身份条件和“一户一宅”原则的限定。
农民宅基地房屋买卖纠纷案例 邬锦梅律师
“画家村”房屋买卖合同纠纷
1997年1月,城镇居民王某（买房方）与朝阳区蒋台乡村民白某（卖房方）签订《房屋出售协议书》，王某购买白某位于本市朝阳区将台乡东八间房村的房屋八间（建筑面积：114平方米）及院落(面积：169平方米)，白某承诺为王某办理过户及办理户口迁入手续，出卖方白某承担办理过户及迁入户口的一切费用。房款总价为十万元，王某先行支付九万元，待白某办理完毕一切手续后，再支付另外一万元。该协议签署还取得了当地村委会的认可，村委会干部孙某作为“中证人”也在协议上签字确认。
王某支付九万元后，多次催促白某办理过户手续，白某均推诿。付款一个月左右，王某发现不能办理过户手续及户口迁移手续，就白某协商解决，但白某一直推诿。中证人也说：没事儿，你踏踏实实的住吧。王某基于对白某的信赖未再提及此事。1997年1月20日，王某对原有房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了1间新房，并安装了上下水、暖气等生活设施。王某也踏踏实实的住上了……前些年，大家都相安无事，可是随着北京房尼伯特台风路径
价一年比一年高，2007年达到了历年顶峰，终于，王某平静的生活结束了。。。。。2007紧张症年12月，王某收到了法院送达的诉状，白某要求法院确认其与王某的《房屋出售协议》无效，要求王某返还房屋。王某非常愤怒，都买了快十年了，怎么说无效就能无效呢，想想法院也是个说理的地儿吧，王某胜券在握，自己亲自上阵应诉了。2008年1月，法院认定：“双方签署的《房产出售协议书》虽为双方真实意思表示，但双方的房屋买卖行为违反了相关法律规定，宅基地属于集体所有，故双方所签协议无效。依据无效协议取得的财产应予返还，卖方应退还已收取的房款，买方应退还房屋”一审法院判决犹如晴天霹雳，令王某王某措手不及啊，十年前9万元可以买一套200--300平米的小院落，可是今天在北京市朝阳区同处位置连一个5平米的卫生间也买不了啊，这下王某急了，怎么办？有朋友支招了，律师吧，也许律师有办法。当我第一次面对他时，内心对他充满了同情。可是法院的判决也没有错啊！如果上诉，二审维持原判的可能性非常大。经过仔细分析，我给出一方案：不上诉，等该判决生效后，我们单诉要求白某赔偿因《房屋出售协议》无效给我们带来的经济损失。2008年1月，王某启动了赔偿之诉；要求白某支付房屋扩建、添附折价款、并赔偿损失共计50万元。我们收集了大量的证据证明现在同处位置房价情况，申请法院主持专业机构进行评估。酒仙桥法官还是非常负责的，组织了专业机构评估，后依据评
估结果，作出了一审判决认定“因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还则应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应损失。本案中，王某、白某间所签署的房屋买卖协议已经我院认定无效，对此白某应当承担主要责任。就王某对房屋的扩建及添附部分，白某应当折价补偿。因双方间无效合同确会为王某造成一定经济损失，白某对此亦应当进行赔偿。”并认定白某补偿王某房屋扩建、添附折价款并赔偿王某经济损失共计人民币285000元。
通过该案例：提醒各位听众朋友：不能办产权证的房屋不能买，如果买了怎么办，本案例可以供大家作为维权参考。
连云港核废料本案所涉法律依据：
根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告具有重大过错，应当赔偿原告因此所受到的损失。
根据《北京市高院关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》中规定：“法院在判决是要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其
是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。”
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