第六章房地产交易管理制度与政策

第六章　房地产交易管理制度与政策

第一节　房地产交易管理概述

一、房地产交易管理的概念和原则

——是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容。

房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。

【2016年真题】根据《城市房地产管理法》，房地产交易的形式有（　）。 A.房地产出让 B.房地产转让 C.房地产抵押 D.土地划拨 E.房屋租赁
	『正确答案』BCE 『答案解析』本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。参见教材P119。

二、房地产交易的基本制度

《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

（一）房地产价格申报制度

房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。

交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。

【例题】房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（　）日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。 A.15 B.30 C.60 D.90 美国爆发禽流感
	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。参见教材P119。

【2015年真题】房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以（　）作为缴纳税费的依据。 A.重置价格 B.实际价格 C.评估价格 D.挂牌价格
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。参见教材P119。

【例题】我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向（　）如实申报成交价格。 A.县级人民政府 B.县级以上国土资源管理部门 C.县级以上人民政府规定的部门 D.县级税务征管部门
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。参见教材P119。

（二）房地产价格评估制度

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国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

（三）房地产价格评估人员资格认证制度

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。

【例题】《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度有（　）等。 A.国有土地有偿有限期使用制度 B.房地产成交价格申报制度 C.房地产价格评估制度 D.住房公积金制度 E.房地产价格评估人员资格认证制度
	『正确答案』BCE 『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。参见教材P119。

三、房地产交易管理机构及其职责

房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。

房地产交易管理机构主要职责是：

（1）执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法；

（2）整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；

（3）负责房地产交易合同网签备案、资金监管等工作；

（4）协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；

（5）为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；

（6）发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

【例题】房地产交易管理机构的主要职责是（　）。 A.开展房地产股票活动指导和监督 B.办理房地产交易登记、鉴证等手续 C.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费 D.为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务 E.为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格
	『正确答案』BCDE 『答案解析』本题考查的是房地产交易管理机构及其职责。“开展房地产股票活动指导和监督”。不是房地产交易管理机构的主要职责。参见教材P121。

第二节　房地产转让管理

一、房地产转让概念

（一）房地产转让的概念

——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

其他合法方式主要包括下列行为：

（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；马克思进文庙

（4）以房地产抵债的；

（5）法律、法规规定的其他情形。

房地产转让的实质是房地产权属发生转移。

房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

【2016年真题】房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（　）
	『正确答案』√ 『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。参见教材P121。
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【例题】一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为，是一种房地产（　）行为。 A.出让 B.资金借贷 C.转让 D.租赁
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的行为，属于房地产转让中的其他合法方式之一。参见教材P121。

（二）房地产转让的分类

1.根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让（又称为土地使用权转让）。

2.根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

3.根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。

房地产买卖属于记忆中的橡皮擦双务行为；房地产赠与属于单务行为。

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【例题】下列情形中，属于房地产有偿转让的有（　）。 A.房地产买卖 B.房地产入股 C.房地产继承 D.房地产抵债 E.房地产典当
	『正确答案』ABD 『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。参见教材P122。

二、房地产转让的条件

下列房地产不得转让：

（1）达不到下列条件不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

（3）依法收回土地使用权的。

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

（5）权属有争议的，指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。

（6）未依法进行登记领取权属证书的。

（7）法律和行政法规禁止转让的其他情况。

【2016年真题】根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有（　）。 A.已抵押的 B.已查封的 C.未取得房屋权属证书的 D.土地是划拨方式取得的 E.未取得土地使用权证书的
	『正确答案』BCE 『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。已查封的、未取得房屋权属证书的以及未取得土地使用权证书的房地产不得转让。参见教材P122～123。

【2013年真题】下列房地产中，属于可以转让的有（　）。 A.被查封的房地产 B.异议登记期间的房地产 C.抵押权人同意转让的房地产 D.购买已满五年的经济适用住房 E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房
	『正确答案』CD 『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的，权属有争议的房地产，未依法登记领取权属证书的不得转让。参见教材P122～123。

三、房地产转让的程序

（1）房源核验与购房资格审核；

（2）草签转让合同，办理合同网签备案、申报成交价格；

（3）签订交易资金监管等协议（合同）；

（4）按照协议（合同）约定将交易资金存入监管账户；

（5）依法缴纳税费；

（6）办理不动产转移登记；

（7）拨付交易资金。

四、房地产转让合同

房地产转让时，应当签订书面转让合同。

合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：

（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；

（2）房地产权属证书的名称和编号；

（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；

（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

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