房产案例分析
【篇一：房产案例分析】
第一讲我国房地产法概况 一、房地产相关概念 1.房地产 广义：指土地及地上建筑物、其他定着物 狭义： 指城市中具有商品房意义上的土地与建筑 物结合之物——房地结合商品 房地产业它是我国的一个独立行业，在第三产业 之中，业务范围：房地产开发、经营、管理、服务， 涉及生产、流通、消费三个环节。 房地产市场是 我国市场体系的一个重要组成部分，需要相关法律 的规范和调整。 一、房地产相关概念 房地产法指调整房地产开发、交易及管理过程中 发生的社会关系的法律规范的总称。
广义：指各级立法机关制定的所有关乎房 地产关系的法律、法规、行政规章。
狭义：指全国人大及其常委会制定的调整 房地产关系的专门法律。即《城市房地 产管理法》 二、房地产业发展及立法概况 第一阶段：1949-1977年（房地产私有的公有化） 第二
污染
阶段：复苏阶段 1978-1989年（国有公房管理法制 第三阶段:发展与完善 90年代至今 （房地产市场经济 法治化） （一）房地产管理：房地产管理法、 物权法 （二）房地产开发：城市房地产开发经营管理条例 （三）房地产转让：商品房销售管理办法 （四）物业管理：物业管理条例 三、房地产法律渊源 根本法——宪法10土地制度/13公民房屋所有权/39住宅权利 案例1 北京画家村房产纠纷案 （二）基本法 1.城乡规划法 （2008年1月1日施行） 2.土地管理法 88年 04年二修 3.城市房地产管理法 94年 07年修正 4.物权法 07年 《土地管理法》规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的 住宅不得向城市居民出售” 2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定“禁止城镇居民在农村购置宅基 三、房地产法律渊源（三）行政法规 1.工程质量管理（标的物质量规格） 00年 建设工程质量管理条例 、建设工程勘察设计管理条例 06年测绘成果管理条例2.房地产维护使用服务： 07年修订的物业管理条例 3.房地产市场管理：99年土地管理法实施条例\11年《国有土地 上房屋征收与补偿条例》 4.房地产部门规章:住房和城乡建设部 08年建设部和财政部住宅专项维修资金管理办法/建设部 屋登记办法/071211施行的九部委廉租住房保障办法/其他 安全生产,开发,监理,服务企业,估价机构的管理规定 三
、房地产法律渊源 （五）地方性法律法规 05-12-26合肥市物业管理规定/安徽省房屋拆迁管理办法/安徽省 物业管理条例 （六）地方政府部门规章 （七）的司法解释 2003-03-24《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释》 房地产商品形成过程 征收 划拨或出让(协议、拍卖、招标、挂牌) 集体土地(农民集体所有) ——国家所有————国有土地使用权(开发企业)— 补偿 支付地价款 1年内开发 竣工验收 委托或自行销售+购房凭证 ————在建工程——————商品房————--——-----土地房屋权1----- 施工建设 按揭预售 交付 纳税（契税等）出租或转让（买卖、赠与、交换） —————————————————土地房屋权证2 纳税（营业税、个税、契税等） 1.概念 指房地产法律规范在调整房地产开发、交易和管理关系 过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。
2.分类 按法律性质分： 按调整对象分： 1）房地产民事法律关系 （1）房地产开发法律关系 2）房地产行政法律关系 （2）房地产交易法律关系 3）房地产经济法律关系 （3）房地产管理法律关系 （4）物业服务法律关系 性质多重性 主体广泛性 客体特殊性 权利的可分离性 严格的程序性 主体1.政府管理部门 身份多重 （1）民事主体（2）行政主体（3）经济主体 2.房地产开发商 （1）房地产专营企业（2）房地产兼营企业（3）房地产项目公司
3.建筑业企业 4.买卖双方 5.房地产辅助者：中介服务机构等 6.房地产他项权利人 1.作为标的物——房地产 2.房地产经济行为 核心：土地利用行为、房地产开发、交易 行为 还有学者界定为：物与行为的结合而形成 的房地产物质利益 1.权利:房地产管理权 房地产所有权 房地产使用权 房地产开发经营权 2.义务:守法义务、履行管理职责义务 尊重他人所有权义务 合理使用义务 全面履行合同义务 1.行为 2.事件 案例2 合肥一房产中介公司一夜忽关门 1.案由 2.启示: 中介公司的资质 客户的谨慎注意意识与权利保障 第二讲 房屋权属法律制度 房地关系1.土地是房产的基础 2.房屋产权的取得以先取得土地使用权为 前提 3.我国采取房随地走和地随房走的双向抵 押法律原则 （二）土地使用权与房屋产权是相互独立的物权 1.土地使用权属民法的用益物权，是他物 2.房产权属于民法中的所有权，是自物权3.我国对其管理也是独立的: 绝大部分地区实行土地与房屋分别登记 制度 （三）房产与地产同时抵押具有客观经济性 从经济学角度看，地价与房价的相互渗透 和客观不可分性表现出一种结合性，同时 抵押交易，更能发挥经济价值。
（四）房产与地产分别抵押具有实践认可 实践中不少法院认可分别抵押案例3 粮油公司贷款案 结论 我国房屋所有权和土地所有权采取的是 分离主义，在房屋所有权和土地使用权 采取的是房地一体主义，处分上有向分 离主义转变的趋势 1.物权法第10条 不动产登记，
由不动产所在地的登记机 构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记 的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规 第47条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家 所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第64条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工 具、原材料等不动产和动产享有所有权。
2.房屋登记办法 第8条：办理房屋登记，应当遵循 房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权 利主体一致的原则。轮叶黑藻
3.城市房地产管理法48、52条 48条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土 地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
52条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属 于抵押财产。需要拍卖该抵押的房
地产时，可以依法 将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖 新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
4.担保法36条 以依法取得的国有土地上的房屋抵 押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时 抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押 的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其 占用范围内的土地使用权同时抵押。
55条 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房 屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时， 可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍 卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先 受偿。依照本法规定以承包的荒地的土地使用权 抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑 物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押 权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土 地用途。
二、房屋所有权 1.概念：房屋所有权人对房屋享有的占有、使用、收 益、处分的权利。
2.特征 （1）房屋所有权与土地使用权密切联系 权属登记朝统一登记趋势发展（2）房屋所有权是最完整的自物权 占有、使用使用权可分离出去，设置限制物权 如居住权 收益：出租投资 处分：法律处分买卖 赠与 事实处分 抛弃 改扩建 （3）房屋所有权的变更是要式法律行为，以登记为 成立要件 分析 “一女二嫁”式卖房 a发展商 签定买卖合同，交付房价35万，拿钥匙入住，但未办理产权登记 a发展商后与乙签定买卖合同，交付房价42万，并办理 产权登记手续 分析：我国物权法对不动产物权的取得采登记要件主义。
甲买卖合同成立，债权合法，物权因未登记而不能获 得，但按解释第8条的规定，甲可要求解除合同，a返 还35万及利息、赔偿损失，还可请求a承担不超过35万 的赔偿责任。
乙合同成立，债权合法，物权生效，享有所有权，可行 使物上返还请求权，要求甲腾空搬出房屋 3.分类 （1）房屋所处地理位置和适用法律不同 小黄和小林同是福州晋安区新店镇某村村民，2006年，小黄用16万元购得小林总面积达200平方米的房子。
该房子盖在村集体土地的宅基地上，也就是通常意义 上的小产权房。因双方关系好，他们在转让时，只简 单签订了一份买卖协议，并由小林及其父亲共同与小 黄签字。
6年后，房子面临拆迁，按照估价，这200平方米的房子可以获得70-80万元的补偿，是原来的5倍。这时， 小林要求小黄与其平分拆迁补偿，并提出当时买卖房 屋时，其母亲并未签字，而母亲作为房屋共有人并不 同意出售，所以购房协议应属无效。
在福州，小产权房主要集中在仓山区和晋安区。据记者了解，小产权房实际上分为两种：一种是不能进入市场交易， 但通过了相关部门审批，其土地属于集体住宅用地，只能 出售给当地村民；另一种是未经审批自行建设的违章建筑。
泽巴足案例中提到的房屋属于第一种。
合同中涉及的宅基地的转让适用土地管理法等法律和国家有关规定，而且双方是同一村集体成员，所以合同应该是 合法有效的。
现对方以妻子一方没有签字同意为由认为合同无效，因为丈夫与儿子的签字转让行为已经是共有人意思的表达，且 时间已过六年，妻子对此从未提起异议，如今反悔，难以 被支持。
但与同一村集体以外的居民订立的购房合同都属于无效合同，这样的交易，如果遇到国家
征地拆迁，由于没有合法 产权，拆迁补偿将无法保障。另外，如果遇到一些房屋质 量问题、公共设施维护问题，都将无法有效维护权利，风 险极大，要慎重对待。
（2）依所有权主体不同 国家房屋所有权直管公房 自管公房 外产房屋所有权：外国政府、社团、国际组织、华侨 其他主体所有权：宗教团体（3）依权能大小不同 受限制的房屋所有权法院不支持 成都一当事人田某在2002年9月从公司购得一套经济适用房，已向公司付清全部购房款，但至今尚未取得 房屋产权证，购房合同交与中介保管。2004年通过中 介将房屋出卖6年后又反悔，并以未依法登记领取权属 证书的房屋不得转让为依据要求法院认定其所签订的 房屋买卖合同无效。两审法院均不支持。
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法院认为，虽然我国实行不动产权属登记制度，但一般而言，转让未依法登记领取权属证书的房屋，并不 必然导致转让合同无效，只有转让始终不能取得权属 登记的房地产，如未经审批的违法建筑，或者转让未 取得权属登记的房地产损害国家、集体、他人利益的， 才应当认定转让合同为无效合同。而本案房屋购房合 同系双方当事人的真实意思表示，相关房屋权属证的 办理和实际取得完全可期待。
（4）依主体数量不同 房屋的共同所有权专有权 房屋的区分所有权共有部分持份权 成员权
三、房屋共有权相邻权 一、房屋共有的概念和特点 （一）概念 指两个以上的权利主体就同一项房屋共同 享有所有权的法律状态。
（二）分类 共同共有按份共有 （一）概念 指共有人按照 确定的份额对共有财产分享权 利、承担义务的共有。
（二）特征 （1）各共有人分别享有确定的份额——通常 称为“应有部分”。
（2）按份共有人不需要存在特殊的身份关系 （3）按份共有人对其应有部分享有所有权 （三）按份共有的内外部关系 1.内部关系 管理费用和税费＼损赔费用原则上分担，以共有人另有约定为例外． （１）对应有部分的处分 只能作法律上的处分，不能作事实上的处分 分出：从共有物中分割出来，退出共有关系 法理上 不必征得其他共有人同意，其他共有 人也无权限制该行为 允许共有人间对应有部分分出的限制达成约定，法律对此有规定的，遵之 转让 除非法有另规，共有人有另约，转让应有 份额不必经过其他共有人同意．但有偿 转让时，其他共有人同等条件下有优先 购买权． 抛弃 该抛弃不得损害国家社会利益，他人的合 法权利，被抛弃的份额归其他共有人按 比例取得． ２.外部关系 即外部效力，指共有人作为一个整体与第 三人发生的权利义务关系． 权利：物权请求权 债权请求权 义务
sss8.aa.am按份责任 如修缮费偿还义务 连带责任 如共同侵权的赔偿义务 ３.共有物的分割 分割原因：共有物灭失、共有关系终止 分割原则：分割自由与遵从约定原则、保 存和发挥物的效用原则、平等协商原则 分割方法：实物分割＼变价分割＼作价补 共同共有（一）概念 共有人基于共同关系，不分份额的共享共 有物所有权的共有。
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