根据国家政府公共信息公开的相关法规，公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。根据国家《物权法》持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证，到当地国土房管局（深圳市在深南路市档案馆）、规划局规划档案查询点（深圳市在香密湖附近），查询如下小区档案： 1、查阅《土地使用权出让合同书》：查阅地产商是否在土地使用权出让中单独出资购地，是否在《土地使用权出让合同书》中明确约定建设属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在《土地使用权出让合同书》中没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。
2、查阅《建筑用地规划许可证》：查阅地产商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场，该小区停车场便是属于公共配套建设项目，小区停车场同主体房屋
建筑是一个整体项目，按照国家相关法规规定，停车场属小区全体业主共有。
流媒体技术
3、查阅《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》：查阅以上文档中是否明确标明：“地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等不计入小区建筑容积率”。按照国家相关法规规定，这些按公共配套规划建设不计入建筑容积率的小区公共配套设施，其建设成本已分摊计入购房价款之中，停车场产权属小区全体业主共有。 八、如何查询鉴别小区停车场产权归属？
如何鉴别深圳小区停车场产权归属？首先查土地归属；其次查报建规划；再次查竣工登记。地产商在《土地使用权出让合同书》上，没有单独出资购地建设属自已“专有部分”停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。报建规划中属小区公共配套设施的停车场，其使用产权归小区全体业主共有。规划竣工验收报告中，不计入小区建筑容积率的地下停车场、半地下层、小区地面架空层属小区公共配套设施，其使用产权归小区全体业主共有。属地产商独立投资建设的停车场，应有初始备案登记，并持有停车场产权证书。地产开发商租售小区停车位前应承担“拥有其独立产权”的举证责任。在地产开发商未获得小区停车场独立产权证的情况下买卖停车位无效。
1、购地合同：地产商是否单独出资购买土地建设停车场？
在《物权法》实施前，住宅小区用地历来都是以一个整体项目购地建设。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，所以地产开发商在土地使用权出让时，并没有就停车场建设用地单独出资。在小区项目《土地使用权出让合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定，即地产商是否单独拥有停车场/位土地的使用权？也就成为如何鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。若地产商在《土地使用权出让合同书》上没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，属小区全体业主共有。2007年，深圳国土房管局在接受业主咨询时答复： “《土地使用权出让合同》对停车位约定为区分所有建筑物共有设施的，停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护。”
2、规划投资：地产商是否单独立项，单独投资规划报建停车场？
在《物权法》实施前，小区停车场政府规划历来是作为小区公共配套设施建设的，同小区
公共道路、公共绿地一样，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体，属小区全体业主共有。在过去的政府规划中，小区停车场同大厦顶层天台作为“消防应急逃生使用”的规划一样，曾作为“平时民用，战时防空”的掩体使用，小区停车场不可能属地产商专有。同样的原因，由于小区停车场历来是作为小区公共配套设施规划建设的，从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设，其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算，地产商卖房时将其所有支出计入成本，摊分计入房价内，业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。所以地产商也不可能单独投资建设小区停车场。要证明这一点，在《建设工程规划许可证》上是否有以上明确的文字约定，将成为地产开发商举证的要件之一。
3、竣工验收：停车场是否计入小区容积率面积？
每一个小区开发建设项目完成后，都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。在《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》上，都会明确的标明“不计入容积率面积” ，即小区公共使用的建筑面积。由于政府规划历
来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，因此，地下停车场、半地下层、地面架空层等基本上都是“不计入容积率面积”的，属小区全体业主共有。以上小区档案资料，应由地产开发商提供移交给小区业主委员会。若地产开发商不提供移交，业委会或其委托的律师事务所也可持证明到当地国土规划、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案资料，并以此为依据，向地产开发商追回小区停车场所有权。双方协商不成，业委会或单个业主均可就停车场归属问题向法院提起民事诉讼，通过司法途径追讨小区公共停车场所有权。
4、维护管理：地产开发商是否出资对小区停车场进行维修？
由于小区停车场在政府过去的规划建设中，是作为小区公共配套设施规划建设的，归小区全体业主共同使用，所以历来的政府法规《物业管理条例》等，都是将停车场纳入小区物业管理的公共服务区域范围，小区停车场的维护维修费用，不论是维修地面还有更换车场出入口道闸等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。小区停车场的车场人力管理、税收费用等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。我们以一个较小的双层地下停车场为例计算，全年停车场的支出就约为35万元（进口、出口、
何庆清地下车场值班，轮休代班等岗位，约16人，每人1800元的人力费用计），这还未计算车场的对讲、视频监控设备的维修费用。假如小区停车场属地产开发商专有，那为何其停车场如此巨大的管理费用要在小区物业管理费用和公共维修基金中列支？长期由全体业主来承担呢？
《小区公共配套设施所有权的认定》
掌中宽带
案情简介 ２００１年３月，业主乙就购买甲房地产开发公司的Ａ小区２号楼２０３室房屋与甲公司签订商品房买卖合同。根据双方签订的合同约定，乙于同年６月３０日办理了房屋入住手续，并于１２月１４日取得该房屋的所有权证。２００３年６月１８日，甲公司就Ａ小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施与丙物业管理公司签订无偿转让协议，将上述设施无偿转让给丙公司。乙得知此事后，认为甲公司与丙公司签订的无偿转让协议违反法律规定，侵犯了自己对Ａ小区公共配套设施的所有权，遂将甲公司及丙公司告上法院，要求撤销甲公司与丙公司签订的无偿转让协议。 经查，甲公司与业主乙签订的商品房买卖合同中对Ａ小区内的基础设施的所有权未作出约定。Ａ小区至今未成立业主管理委员会。
争议焦点 对本案的处理有以下三种意见：上海家校互动平台
第一种意见认为，住宅小区应由该小区业主管理委员会代表小区内的产权人、使用人来维护房地产产权人和使用人的合法权利。甲公司与丙公司签订的无偿转让协议即使违反法律规定，也是侵害了Ａ小区内全体业主的利益，本案也只能待Ａ小区成立业主管理委员会后，由业主管理委员会代表全体业主向法院提起诉讼。本案中，乙只是Ａ小区内的业主之一，不能代表Ａ小区全体业主意愿。故此，本案因原告主体不合格，应裁定驳回原告乙的起诉。
第二种意见认为，甲公司出资兴建了Ａ小区，其对Ａ小区内的所有设施、设备均享有所有权，该取得方式为原始取得。甲公司取得Ａ小区的所有权后，通过与业主签订商品房买卖合同的形式将小区内的房屋所有权转让给小区业主。此次转让所有权仅系房屋所有权的变动，Ａ小区内的公共配套设施所有权并不发生转移，仍属于甲公司所有。故此，甲公司有权转让自己所有的财产，其与丙公司签订的无偿转让协议并未侵犯乙的合法权益，本案应判决驳回原告乙的诉讼请求。
第三种意见认为，甲公司与乙签订的商品房买卖合同中，虽然未对Ａ小区内的公共配套设施的所有权作出约定，但是根据商品房的价格构成，甲公司为Ａ小区配套建设的公共设施所垫付的成本，均已计入Ａ小区的房屋价款中。作为购房者乙来讲，其所购买的房屋不仅仅是房屋内部的独占所有权，而且还包括小区内公共配套设施的共有所有权。甲公司对Ａ小区内的公共配套设施的所有权随着向业主交付房屋而转移给全体业主。故此，甲公司与丙公司签订的无偿转让协议因甲公司的无权处分而无效。法院应判决撤销甲公司与丙公司所签订的协议。
法理分析 本案争议的焦点在于Ａ小区内公共配套设施的所有权归属问题。只有确认配套设施的所有权主体，才能判定甲公司无偿转让行为是否构成侵权。笔者同意第三种意见。
首先，Ａ小区的公共配套设施应归小区内全体业主共有 valueatrisk
市场 营销一、从房屋价格构成来讲，《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条及《北京市商品住宅销售价格构成》第四条规定，商品住宅销售价格由住宅开发成本费、期间费用等费用构成。其中住宅开发成本中又包括基础设施建设费、公共配套设施建设费等。
根据上述法律规定，甲公司已将Ａ小区的公共配套设施建设费及土地出让费等计入该小区的房屋价格构成，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到Ａ小区的每一业主的房屋单价中。广大业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。从公平原则来讲，Ａ小区公共配套设施的所有权应归该小区全体业主共有。
二、从公共维修基金的使用情况来讲，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住宅的购房者应按购房款的２％向有关部门交纳公共维修基金，该基金属全体业主共同所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。根据该规定，如果Ａ小区的公共设施的维修经费来源于全体业主交纳的公共维修基金，而小区的公共配套设施却属甲公司所有，这显然违反公平原则。因此，Ａ小区的公共配套设施的所有权归Ａ小区全体业主共有更为合理。
三、从住宅区公共配套设施的管理机构来讲，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主管理委员会来负责具体管理。当
业主管理委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了物业委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以，公共配套设施的产权属于所有业主；业主管理委员会代表业主行使处置权，业主管理委员会委托的物业管理企业行使管理权。
豫公网安备41160202000603
站长QQ:729038198
关于我们
投诉建议