公募REITs值得投资吗？
作者：二鸟说
来源：《理财·市场版》2021年第07期
經过十年孵化，公募REITs终于来了。公募REITs到底是怎么样一个产品？值不值得买？在投资过程中需要注意哪些风险呢？ 最近一段时间，关于公募REITs的报道铺天盖地。6月21日，首批公募REITs在沪深交易所上市。
何谓公募REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金。REITs是通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。 从投资范围来看，目前主要集中在基础设施领域。主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。
公募REITs是基于我国现有法律框架设置的，因而与国外REITs产品有所不同。
按我国现行法律，公募基金是不能直接投资非上市公司股权的。因而在交易架构上，在公募基金和底层资产之间加入了一层资产支持证券（ABS）。通过这个中间层，公募基金实际突破了限制，可间接投资非上市公司股权。 此外，在税收和杠杆使用上，国内公募REITs也与国外REITS有显著差别。
尽管公募REITs的交易结构十分复杂，但对普通投资者而言，只需明白公募REITs本质
上是通过公募基金持有基础设施资产即可。归根结底，研究好底层资产才是公募REITs投资的重中之重。
为何要推公募REITs
公募REITs的诞生，有其客观规律。
目击证人 其一，存量银行理财产品搬家的背景之下对于多数投资者来讲，稳健收益的体验感和获得感更强，市场上亟须此类收益相对比较稳定的产品替代。这也是今年“固收+”、FOF产品再次进入大众视野的原因，公募REITs也不例外。
其二，转移大众对于投资房地产的兴趣。公募REITs未来如若开口商业住宅领域，或一定缓解人们投资房产的热情。作为创新型产品，监管和机构都在“摸着石头过河”，后期才能扩大可投领域。到那时，公募REITs可能才真正迎来“高光时刻”。
其三，实现基建产品的产融结合。以基建产品为切入点，也是为了盘活这个领域的资产。国内已经先后实践了几种模式，就公募REITs来讲，还有待进一步观察。
从国外经验来看，能作为REITs的不动产物业有稳定运营及盈利的要求。这点和国内是一致的。虽然不动产种类繁多，数量庞杂，但能达到相应要求的仍属少数。因此，公募REITs可能会产生马太效应。前期具备REITs运营经验的公司更能吸引优质的标的资产，做得越好的管理人，后期更能拿到更优质的项目，其竞争力也会进一步增强。
马尼拉海沟 不管怎样，公募REITs毕竟走出了第一步。
公募REITs值得买吗？
上市首日，首批REITs全线飘红。不过，对市场和投资者来说，公募REITs是新品种。那么对于普通投资者来说，值得投吗？
对于投资者而言，在购买基金产品时，要详细了解产品的三个特点：收益性、安全性和流动性。
1.首批公募REITs的底层资产风险可控
先来看公募REITs的风险特征。首批9单公募REITs项目分别为：博时招商蛇口产业园
公募REITs、平安广州交投广河高速公路公募REITs、富国首创水务公募REITs、中航首钢生物质公募REITs、华安张江光大园公募REITs、浙商证券沪杭甬杭徽高速公募REITs、东吴苏州工业园区产业园公募REITs、中金普洛斯仓储物流公募REITs，以及红土创新盐田港仓储物流公募REITs。
从底层资产来看，涵盖收费公路、污水处理、垃圾发电、产业园和仓储物流五大类主流基础设施项目类型，资产分布在北京、上海、深圳、广州、江苏、浙江等区域，都位于我国经济最发达的省份。从多家官媒报道来看，都反复强调首批项目是“优中选优”。再者，按照新创新产品面世的规律来看，首批项目底层资产的优质性一般是可以保障的。据了解，项目在上报过程中，有关部门对底层资产的合规性、收益性、安全性都比较重视。
2.收益性股债兼具
综合来看，公募REITs收益来源于两块。一是底层资产的增值收益（REITs的股性）;二是强制分红收益（REITs 的债性），因此公募REITs 在表现上既兼具了类权益的价格波动属性，又存在类债券的稳定的现金流收入，被认为是兼具股债特征的产品。
一般市场情况下，公募REITs长期风险收益特征高于货币市场基金和债券型基金，低于股票型基金、混合型基金。目前产品定级是R3，比较适合稳健收益类投资者和长期投资者。像银行、保险就是这次参与战略配售的主力军。就历史研究来看，公募REITs和股票、债券相关性相对较低。特别和债券市场的相关系数更低，可以起到差异化配置的效果，比较适合做大类资产配置的底层资产。
对于普通投资者来讲，相对于投实物资产，比如买房、买商铺，进入和退出成本都比较高，资金占用量大、投资很集中，且交易时间较长。公募REITs的购买门槛比较低，1000元起投，退出时可以在二级市场直接卖出，比实物交割更灵活。教育与职业
3.风险收益相辅相成
尽管首批公募REITs产品都是优质项目，但绝非毫无风险。公募REITs的股性，也即其经营情况，是增厚收益的关键一环，风险也往往来源于此。不同项目增厚收益的方式不一样，其风险差别也较大。具体来看：定州英才实验中学
产业园类：收入主要为租金收入、物业收入与停车费收入。风险点主要在园区续租率、出租率不足预期。特别关注政策边际效应递减后，园区能否还能实现稳健经营。
收费公路类：收入主要来自特许经营模式下的车辆通行费与附属设施的运营管理。风险点主要在周边新造高速、高铁带来的车流量分流。此外，整体受政策影响比较大。
钠长石 仓储物流类：收入主要来自物流园运营的租金与管理费。风险点主要在续租率以及租户集中度。还有就是同质类公司（如淘宝、京东、顺丰）的业务竞争。
市政设施类：收入来自特许经营模式下向政府收取的服务费。风险点主要是特许经营权与基金存续期的错配。
垃圾处理及生物质发电类：收入主要来自垃圾发电。风险点主要在补贴退坡、垃圾处理技术提升。同时，垃圾处理也受政府调派，未来能否扩大运营规模，也视项目能否拿到更多的垃圾处理区域的资格。
对于投资者来讲，主要还是关注底层项目运营时出现的风险，可以从产业经济、公司治理方面来加深认识。
4.流动性需要重点考虑
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引》，原始权益人战略配售部分在整体份额 20%之内的，持有期不得少于5年;超过 20%的部分持有期不得少于3年;其余战略配售方持有期限亦不得低于12个月。除此之外，网下发售与公众投资者发售部分不设置锁定期，可上市交易，也可以通过回购的方式进行融资。
因此，公募REITs具备一定流动性基础，但也存在流动性不足的风险。且交易价格对于估值的依赖度相对较大，虽能上市交易，但可能面临折价问题。此外，考虑到一般估值频率仅为半年到一年一次，合意的交易价格区间可能需要逐步形成。首批9只公募REITs的规模都不算大，参考香港的特点，REITs换手率一般不足1%。这也要看各家公司做市商的水平。
整体来讲，流动性仍是投资者需要重点考量的地方。当然，公募REITs适合长期持有，而不是交易。从长期持有的角度来看，流动性倒不是很大的问题。
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