城市分区中心商业中心的服务门槛人口与居住密度的研究
一、序论
（一）选题的背景
近年来大量大型商业设施的盲目投资导致重复建设，使商业规模远远超出城市发展和人民生活需求、造成绩效下降、资源和资金的严重浪费。商业点规划是城市规划的重要组成部分，原本应该起到对商业建设整体把控，优化调节的作用。但是我国商业点规划起步晚，发展滞后没能有效控制投资的盲目性。而国外发展较为领先的规划思路与方法无法完全适应我国特殊国情。商业发展迅速与系统规划滞后的矛盾使我国现阶段商业点的规划与商业健康发展存在不小的难度与阻力。
从20XX年开始，集住宅、办公、商业、酒店、休闲娱乐等多种功能于一身的大型综合体商业项目扎堆出现，引领城市”多中心”时代的到来。然而，随着互联的兴起，各方的连接方式变成状，城市级商业中心的地段优势逐渐被弱化，社区商业遍地开花，大型的商业项目被迫
面临调整。互联延长了商业链条，同时也扩大了购物中心的辐射半径，而对于实体店来讲，如何才能留住被络零售商以价格吸引过去的顾客，稳住不断下滑的市场份额成为零售商的一大难题。面对电子商务所带来的对市场格局、消费偏好等方面的巨大冲击，商业中心规划又该如何调整应对也成为了城市规划管理者急需解决的问题。
（二）研究的意义
商业是城市经济的基础产业，其在促进区域经济发展、扩大内需、保障就业、贴近居民生活等方面有着不可替代的作用。然而由于近年来越来越多的新开发或老旧商业区衰落，以及在城镇化率高速增长背景下，我国面临经济结构调整，产业转型。传统的规划方法由于时代的变迁，逐渐不能适应现代社会面临的挑战，因此对目前商业中心及商业点的规划进行深入研究对未来商业的发展迫在眉睫。
本文从市场现状出发，理论结合实际，通过研究在电子商务冲击下人口密度对商业中心的影响，了解在电子商务的影响下商业中心人口密度与商业中心规划之间的关系。进而分析当下商业点规划中存在的问题，探索规划经验、理论和市场现状之间的差距。从而更加深入认识现实国情下商业布局的规律，认清形势，应对新的挑战。最后给新时期商业点规划
提出一定的建议及参考意见，为商业中心的规划布局提供理论论基础，帮助了解清楚商业的变化因素与影响机理，以便利用好市场，做出合理规划，为城市居民服务。 二、本论
胡济荣 （一）影响商业中心的因素
通过分析商业产生的因素以及商业变化发展的因素来认清、了解商业存在的问题，从中分析、归纳，总结试图到方法解决问题。
1、影响现代商业中心形成和发展的主要因素有：
产业条件：现代商业中心作为当代服务产业的集中体现，其服务质量和服务水平最终决定着商业中心的未来发展）
人力资源条件：人力资源的丰富度是基础资源的构成之一，对当代城市服务行业的发展起着不可替代的作用是现代商业中心构建的先决条件
市场需求条件：市场需求是行业发展的重要驱动力，现代商业中心是否能顺利形成主要取
决于现代服务产品的市场需求量大小
交通条件：交通通畅性和便利性对不同城市的现代商业中心有明显的决定作用
文化条件：城市文化对城市居民的影响主要表现为价值观的不同，而价值观取向又与现代商业中心的形成有关――现代商业中心的形成与否，与居民的接受程度存在必然
区位条件：城市所出的地理位子优劣直接关系着现代商业中心是否能在该城市创建和发展
行政区划的建制和变更
区域人口的密度：区域人口密度越大，生产和消费的商品越多，需要组织流通的行频量也就越大。
2、商业中心规模影响因素
内部因素：内部因素包括商业定位、商业业态、设施构成、空间形态、商业中心活力等。内部因素通过自身调整实现系统优化，从而提高城市商业中心的承载力和竞争力，为城
市商业中心的规模提供支持。
外部因素：外部因素包括经济因素、人口因素交通因素、竞争因素规划政策因素等。外部因素起推动和引导作用。
3、商业因素总结
根据对影响商业产生发展、规模变化因素的了解与观察，可以发现商业因素中最直接的因素便是消费者。各种因素通过影响消费者的消费行为对商业产生各种各样的影响。商业最大的消费者来源便是周边居民。在城市规划工作中，则是主要根据片区内人口对商业的需求确定城市商业规划的各种布置与要求。所以我们提取周边人口规模，人口密度这一重要商业因素进行重点研究。通过搜集分析商业经营与周边人口的关系这一切入点与视角对商业运营进行解释分析。
（二）商业案例研究分析――某某国际城
1、基本情况
某某国际城位于某地市双流县某某片区。总体量260万平米，是某某片区唯一一个超大体量的商业开发项目，区域级商业中心。商业面积万平方米。
2、详细商业因素
在区位优势方面，国际城临靠某区重点发展区域、地处临某经济开发区核心位置。某地的未来发展方向主要在城南，作为某区重点发展区域、近年来变化巨大，政府的大力支持让城南迅速晋级为某地新中心。享受某区、临空经济开发区两大城市发展新区所有资源。同时在经济上，国际城倚靠县域经济综合实力连续16年位居四川省“十强县”榜首的双流县。同时坐落于西南地区最重要的航空客货集散地――某地双流国际机场旁，坐拥空港经济便利，人流、物流、财流汇聚。
而在区域商业竞争上也有明显优势。第一，区域内商业供应少，且总量小，以社区底商为主。第二，缺乏规划，业态单一无特。第三，发展滞后、商业分散。该区域商业主要沿临港路周围分布，以居住小区为主题，零星分布。主要是社区商业为主，对周边辐射力有限。在市场优势方面，该片区20万人左右的居民提供了庞大的消费力。 根据分析，某某国际城商圈较为独立，周边没有相等规模的商圈与之竞争，服务范围有道路屏障，外部
民国小学生作文深圳银湖旅游中心商圈无法重叠，减少了大量变量，影响因素比较简单，最能体现周边人口对商业的影响。从而我们最终中选择了位于某区的、集购物休闲娱乐为一体的某某国际城作为研究对象。
3、商业现状小说世界
首先通过走访调查，我们对某某商圈现有商业业态进行了初步的分类与统计。并且根据体验式和参与式做了分类统计。同时开展了问卷调查，了解周边消费者的消费行为，消费习惯，并做了分析归纳。最后根据调查结果，详细分析了影响商业业态结构的影响因素。
（1）业态情况
体验式商业有以下内容：服饰、鞋包、眼镜店、手表店、珠宝店、生活用品店、植物、母婴、电子商品、医疗药店、超市。我们归纳类似属性的商店得出体验式商店主要有普通商品、电子商品、生活用品三类。体验式商业的特点主要为销售的东西为实体物品，当场消费，不一定即时使用。
参与式商业：影城、餐饮、儿童乐园、美容养生、甜品小吃、美食城、旅馆酒店、教育培训、茶馆、婚庆、宠物店、健身、酒吧、ktv、吧、银行营业厅、通讯营业厅。我们归纳类
似属性的商店得出参与式商店主要有餐饮、医疗美体、住宿、教育培训、营业厅、其他服务等六类。参与式商业的特点主要为销售的东西为服务，当场消费，即时使用。
（2）消费者调查
（图片来源：区域型购物中心业态组合研究-陈嘉伟）
消费者年龄组成方面：少年人是纯消费者，他们本身不具有购买力，他们消费的主要商品是儿童食品、儿童玩具、文化教育类产品。成年人是消费的主力军，其中，青年人购物更追求时尚化、个性化，中年人则更注重实用性。老年人的消费比较稳定，更多集中在食品、保健品、健身品、医疗等方面，用于衣服、奢侈品的支出大大减少。
消费者性别：不同性别的人的消费需求各有不同的。比如，衣服、化妆品、首饰等通常是女性消费者的购买重点，男性可能相对更多的去购买、等电子产品或体育、娱乐产品。相比之下，女性更喜爱购物、喜爱逛街，很多时候她们购买商品更具有冲动性，而且，女性更喜欢货比三家，更会愿意为了购买喜爱的商品走更远的路程而男性在购买商品时更倾向于直接到某家商店购买，而不会为了比较商品花费更多的时间，而且，男性对商品的价格
没有女性敏感，他们可能更注重便捷性，如果一件商品的价格相差不多的话，他们大多更喜欢到距离更近的商店购买，即使两个商店的距离并不远。
消费者
的教育文化水平和职业构成：消费者的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次。教育文化程度高的人更倾向于消费高层次、高质量的商品，高档的文化产品、娱乐产品在他们之间更有市场。不同职业的人口，其收入水平也不同，各个不同阶层的人，其消费需求往往存在差异。
消费者的消费偏好：在进行问卷调查和访谈的过程中我们发现在消费者比较偏向去超市、餐饮店和一些服饰店进行消费，所以导致目前某某商业中心现有商业中餐饮、超市和服饰店所占的比重最大。
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4、经营状况
某某商圈处于正常运营状态；客流相对较少；铺面房租及管理费用较高；周围存在于其竞争的零售业；
（三）传统形式下门槛人口与某某商业中心的关系勾股数
1、某某空港国际城商业与周围人口关系
通过以上商业因素分析与某某实例调研可以发现人口与商业两者紧密。两者呈现互相影响，互相促进，互相制约的关系。相互作用的机制如下：
（1）人口是商业中心建设和布局的基础条件，也是商业中心规划中最基本和最重要的影响因素，人口因素包括人口规模、人口分布和人口结构。其中，人口规模主要影响商业点的总量，人口分布主要影响商业中心的布局，人口结构则对商业中心业态结构有较大影响。
（2）一定规模和密度的人口是商业中心布局的必要条件，而己形成的商业中心又反过来吸引人口，人口分布与商业中心布局存在明显的相互吸引效应。大部分城市的人口分布呈现：市中心人口密度最高，随着离开市中心距离的增大，人口密度也随之减少的现象。
2、某某空港国际城的门槛人口研究
为了充分认识解释人口与商业关系，与各种模型理论衔接，我们引入门槛人口的概念，使描述性的信息转化成可以量化的信息。
门槛人口的含义是能使某项城市商业服务活动正常开业、并获得基本赢利的最小服务地域范围内的居民数。门槛人口是支撑商业正常营运的基础条件，门槛人口的规模影响着商业中心的规模，门槛人口的分布范围决定商业中心的最小服务半径。
经过对空港某某商业中心的研究可得：某某商业中心有万平方米的商业面积，租金约为1300元/m2调查范围内的人口密度约为9090人/km2（人口密度等于总人口数除以面积），人均每月可支配收入可从某地市统计年鉴查得为1824元/月。
将数据代入模型：
N=x÷y（门槛人口=营业成本÷人均可支配收入）
可得： N=45000*1300÷1864≈万，即某某商业中心的门槛人口为万人
再根据模型：
C=N÷m（门槛人口的分布范围=门槛人口÷人口密度）
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