《第一章 市场需求.供给和均衡价格》
1.区位是指人类行为活动的空间。位就是自然地理区位.经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。 2.杜能“孤立国”理论的前提条件:①在孤立国中只有一个城市,且位于中心,其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系,即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场,而农村则靠该城市供给工业品②“孤立国”内没有可通航的河流和运河,马车是城市与农村间联系的唯一交通工具③“孤立国”是一天然均质的大平原,并位于中纬,各地农业发展的自然条件等都完全相同,宜于植物.作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地,只供狩猎之用,荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝④农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系⑤农业经营者以获取最大经济收益为目的,并根据市场供求关系调整他们的经营品种。
3.杜能圈:第一圈为自由农作区,是距市场最近的一圈,主要生产易腐难运的农产品。第二圈为林业区。本圈主要生产木材,以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物轮作区。本圈主要生产粮食。第四圈是草田轮作区。本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。第五圈为三圃农作制区,即本圈内1/3土地用来种黑麦,1/3种燕麦,其余1/3休闲。第六圈为放牧区,或叫畜牧业区。
4.韦伯工业区位理论假设条件:①研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素,而不涉及其他因素②工业原料.燃料产地分布在特定地点,并假设该地点为已知③工业产品的消费地点和范围为已知,且需求量不变④劳动力供给亦为已知,劳动力不能流动,且在工资率固定情况下,劳动力的供给是充裕的⑤运费是重量和距离的函数⑥仅就同一产品讨论其生产与销售问题。
5.一般使用遍布性原料的指数为0,纯原料的指数为1,失重性原料的指数大于1,限地性原料加用遍布性原料,社会经济其指数都可能大于1。限地性原料的失重程度愈大,原料指数也愈大;遍布性原料的参用程度愈大,原料指数则愈小。 6.生产或技术集聚,又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式:一是由工厂企业规模的扩大带来的;二是同一工业部门中,企业间的协作,使各企业的生产在地域上集中,且分工序列化。社会集聚,又称“偶然集聚”,是由于企业外部因素引起的。一是由于大城市的吸引,交通便利以及矿产资源丰富使工业集中;二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置,获得额外利益。 7.中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。在实际中,需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。这里的最低人口数,就称为门槛人口。 8.克里斯塔勒的中心地理论假设条件:①研究的区域
是一块均质的平原,其上人口均匀分布,居民的收入水平和消费方式完全一致②有一个统一的交通系统,对同一等级规模的城市的便捷性相同,交通费用和距离成正比③厂商和消费者都是经济人④平原上货物可以完全自由地向各方向流动,不受关税或非关税壁垒的限制。 9.城市地域空间利用结构理论:同心圆地带理论.扇形理论.多核心理论和中心商务区土地利用模式。 10.界定CBD的重要指标:①中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基地面积②中心商务强度指标(CBII)=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积 。CBHI＞1,CBII＞50％的区域界定为CBD。 1.建设用的概念和分类:①按建设用地所有权,分为国有建设用地和集体建设用地。②按建设用地服务的产业分类,分为农业建设用地和非农业建设用地。③按建设用的来源,分为新增建设用地和存量建设用地。④按建设用地使用期限,分为永久性建设用地和临时性建设用地。⑤按建设项目生产规模或总投资的大小,分为大型项目建设用地.分为中型项目建设用地和分为小型项目建设用地。⑥按建设用地用途,分为工业建设用地.民用建设用地和军事建设用地。 2.建设用地的取得方式:征收集体土地.划拨国有建设用地使用权.出让国有建设用地
使用权.国有土地租赁.国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营.国有建设用地使用权转让.集体建设用地使用权的转移 3.建设用地管理的概念:国家为维护社会主义公有制,调整建设用地关系,合理组织建设用地利用而采取的行政.法律.经济和工程技术相结合的综合性措施。对象:以利用的土地中出农用地以外的一切非农业生产用地,激光仪的建设用地。 4.建设用地管理的原则:①节约合理利用每一寸土地,保护耕地和提高土地利用率②强调城乡规划.土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则③实行建设用地有偿使用的原则④社会效益.经济效益和生态效益相统一的原则。 5.建设用地管理的主要内容:①建设用地宏观调控管理②农用地专用管理③土地征收管理④建设项目用地申请.审查.报批kj008.供地工作⑤建设用地的分配.协调 6.国有建设用地使用权划拨的程序:张志俊解密太极拳申请→审批→拨地→发证
7.国有建设用地使用权出让的特征:①是一种垄断行为②有一定的使用年限③出让是有偿的④建设用地使用权可分别设立⑤建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的 8.招标.拍卖和挂牌出让方式的规定:①出让文件的编制②出让公告的发布③出让公告的内容④出让底价的确定⑤资格审查 9.协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别:适用范围不同.出让金形成方式不同.最低价确定的原则不同
10.国有建设用地使用权转让的方式: 出售、交换、赠与 11.国有建设用地使用权转让的程序:申请→审批→签订转让合同→公正→登记
12.可以出租的建设用地使用权:土地使用者为公司.企业.其他经济组织和个人。领有国有土地使用证。具有土地建筑物.其他附着物的合法产权证明。依法同土地管理部门不签了出让合同,补交了出让金。 13.建设用地使用权出租的限制条件:必须签订租赁合同。未按照出让合同规定的期限和条件投资开发.利用土地的,建设用地使用权不得出租。建设用地使用权出租,出租人必须办理租赁登记。
14.建设用地使用权出租程序:申请→审批→签订合同→办理登记 15.出租人的权利:①有按期收取建设用地使用权租金的权利②有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利③有依法收回出租的土地的权利。出租人的义务:①交付土地及地上建筑物.其他附着物及保障义务②修缮义务③妨害除去义务④建设用地使用权出租后,出租人必须继续履行出让合同。 16.承租人的权利:①有按照租赁合同的规定,合法使用出租的土地及地上建筑物.其他附着物的权利②有要求保障正常.有效使用租赁标的物的权利。承租人的义务:①保管义务②支付租金义务③租赁标的物返还的义务。 17.可以设定抵押权的建设用地使用权:通过
有偿出让.转让方式取得的建设用地使用权可以抵押。通过行政划拨方式取得的建设用地使用权,在补签了出让合同.补交土地使用权出让金.领取国有土地使用证后,可以抵押。
《第四章房地产市场调研》
1.房地产市场调研是运用科学的方法,有目的、有计划的搜集、整理和分析关于房地产市场的信息和资料,为有关决策者提供科学依据的活动。应遵循客观性和科学性的原则,具有实用性.时效性.实践性等特点。作用:有利于房地产开发商确定正确的发展方向。有利于房地产开发商适时对房地产产品更新换代。有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略。有利于房地产开发商制定科学的开发计划和销售计划。有利于房地产开发商完善经营管理,提高经济效益。 2.制定调研计划:①确定调研目标和内容②确定资料搜集方法③制定调研时间进度④制定调研经费预算广货网上行商城
3刘光基
.设计调查问卷①主题明确②结构合理③通俗易懂答④长度适宜 4.政治法律环境调研:①各级政府有关房地产开发经营的方针政策,如保障性住房政策、开发区政策等②各级政府有关国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城乡规划和区域规划等③有关法律法规,如物权法、城市房地管理法、土地管理法、环境保护法、广告法、反不正当竞争法等④政府制定的有关方针政策,如产业政策、金融政策、税收 策、财政政策、物价政策、就业政策等⑤政局的变化,包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。5.经济环境调研:①国家、地区或城市的经济特性,包括经济发展规模、趋势、速度和效益②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、教育状况、基础设施情况③一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率④国民经济产业结构和主导产业⑤居民收入水平.消费水乎和消费结构⑥物价水平及通货膨胀⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况。 6.社会文化环境调研内容:①居民职业构成、教育程度、文化水平等②家庭人口规模及构成③居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等④消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。 7.房地产消费者调研:①消费者对某类房地产的求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势②房地产现实与潜,在消费者的数量和结构,如地区、年龄、民族、职业、文化水平、宗教信仰等③消费者的经济来源和收入水平④消费者的实际支付能力⑤消费者对房地产商品的区位、质量、功能、价、服务等的要求和意见等。 8.房地产消费行为调研:①调研消费者购买房地产商品的数量及种类②消费者对房屋区位、质量、功能、价格等的要求③消费者对某企业房地产商品的信赖程度和印象④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。9.房地产市场行情调研:①房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化‘垄学、市场占有率②房地产市场的销售状况与销售潜力③
房地产市场产品的市场生命周期;堕地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数置、是否存在着市场空隙④房地产产品的供给程度⑤有关同类房地产企业的开发成本、价格、利润的比较⑥整个房地产产品价格水平的现状和趋势,最适合于客户接受的价格策略⑦新产品定价及价格变动幅度等。 10.房地产市场反响调研:①现有房地产业主和租售客户对房地产的区位、质量、功能、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度②新技术、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。11.对竞争企业的调研:①竞争企业的数量.规模.实力状况②竞争企业的生产能力.技术装备水平和社会信誉③竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况④对房地产企业未来市场竞争情况的分析.预测等。对竞争产品的调研:①竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况②竞争产品的市场定价及市场反应状况③竞争产品的市场占有率④消费者列竞争产品的态度和接受情况等。
12.房地产市场调研资料搜集的途径:访问交易双方当事人;访问促成房地产交易的房地产经纪人;搜集准交易资料;向房地产租售经办人员讨教;搜集各类初级资料;与同业交流资料。 13.房地产市场调研的类型:探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研 14.房地产市场调研的方法:小组访谈法、深度访谈法和投射法 15.房地产市场调研实地调研方法:询问法、观察法、试验法 16.询问法包括:入户询问法、路上拦截法、邮寄询问法、经理
询问法、电话询问法、因特网询问法 17.影响市场区域形状和大小的关键因素:①自然特征,如山地和河流等②建筑阻碍.高速公路或铁路③人口密度的大小④政治区域,如市区和郊区、学校间的区域⑤邻里关系和人口统计特征,如由于家庭收人、地位、种族等形成的市场区域特征⑥发展的类型和范围,如未来城市发展的方向、速度等⑦竞性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。
18.房地产市场预测种类:短期预测、中期预测和长期预测;宏观市场预测和微观市场预测;定性预测和定量预测 19.市场预测定性分析:①购买者意图调查法②销售人员意见综合法③专家意见法。定量分析:①时间序列预测法②回归分析预测法③市场因子推演法
21.房地产市场预测步骤:①确定预测对象和预测的目的②制定预测方案③搜集和分析有关资料④选择预测方法和预测模型⑤进行预测⑥评价修正预测结果⑦撰写预测报告 22.调研报告的基本要求:实事求是、易于理解、简洁明了、有针对性、客观中立。语言运用:简明严谨朴实 23.房地产市场调研报告的基本结构:呈送函件、报告标题、报告目录、报告摘要、报告正文(导言.研究方法.调研成果.限制条件.结论和建议)、报告附件 24.投资的类别:按照资金筹集和运用不同,投资可分为直接投资(指投资者将资金直接投入投资项目,形成流动
资产、固定资产和无形资产的投资)和间接投资(指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券,以获取一定预期收益的投资)。区别:直接投资是资金所有者和资金使用者的合一,是资产所有权和资产经营权的统一运动,一般是生产事业,会形成实物资产;间接投资是资金所有者和资金使用者的分开,是资产所有权和资产经营权的分离运动,投资者对企业资产及其经营没有直接的所有权和控制权。 25.房地产投资是指投资者以获取房地产未来收益或资产增值为目的,投放一定量的资金(货币或实物等),直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。特点:投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性.投资预期的风险性.投资决策的专业性。主体构成:国家、企业、个人。资金构成:企业自有资金.预售收入.信贷融资.债券融资.利用外资.财政资金。 26.资金的时间价值的含义和其产生原因从投资者的角度看,主要是基于以下方面:①投资收益②通货膨胀③时间风险 27.现金流量:现金流入、现金流出及净现金流量统称,净现金流量=现金流人量-现金流出量 28.周期利率:是指计息周期实际计算利息时采用的利率,也称为计息周期有效利率。名义利率:是指一年内多次计息时的年利率,是周期利率与一年中计息期数的乘积,即:r=i*n。实际利率:是在名义利率包含的单位时间内,按周期利率复利计息所形成的总利率。 29.出售型房地产开发投资的经济效果主要为销售收入,现金
流入以销售收入体现。分析现金流入要注意:①在商品房销售中存在预售,要合理确定计算期内不同时点的商品房销售比例②一个房地产开发项目不是单一种类,而是多种产品的组合,在确定不同时点的商品房销售比例时,要确定不同类型产品的销售比例③商品房市场价格动态变化,对各不同时点、各类商品房的销售价格应动态预测。
《第六章房地产投资项目不确定性分析》
1.不确定性分析可表述为:通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识,分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响,以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力,进一步确认项目在财务和经济上的可靠性。包括盈亏平衡分析.敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析,敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。意义:有助于投资决策的科学化,有助于加强项目的风险管理和控制。 2.房地产投资项目的主要不确定因素:土地取得成本;建筑安装工程等费用;租售价格;开发周期;融资成本;空置率;经营成本;投资收益率 3.盈亏平衡分析的基本原理是:根据成本总额对产量的依存关系,全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分。在一定期间把成本分解成固定成本和变动成本两部分后,再同时考虑收入和利润,建立关于成本、产量和利润三者
关系的数学模型,进而对这一数学模型进行分析。利润=销售收入-总成本-税金 4.固定成本与变动成本分解方法:费用分解法、高低点法、回归分析法
5.现行盈亏平衡分析的假设条件:①产量=销售量,即当年生产的产品当年销售出去②产量变化,单位变动成本不变,从而总成本费用是产量的线性函数③产量变化,产品售价不变,从而销售收入是销售量的线性函数④在所分析的产量范围内,总固定成本保持不变⑤按单一产品计算服务质量模型,当生产多种产品时,应换算为单一产品,不同产品的生产负荷摹喳化应保持一致⑥所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。
6.敏感性分析是指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标(如FIRR.FNPV等)的影响,从中出敏感因素,分析评价指标对该因素的敏感程度,并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。作用:①可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响,从而提高决策的准确性和科学性②可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究,以提高预测的可靠性③可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度,了解投资项目的风险根源和风险大小④可以筛选出若干较为敏感的因素,集中力量对它们进行研究,尽量降低其不确定性,进而减少投资项目风险⑤可以判定不确定因素在什么范围内变
化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。 7.敏感性分析:单因素敏感性分析(假设各不确定因素之间相互独立,每次只考虑一个不确定因素变化,而其他不确定因素保持不变时,项目经济指标受到的影响程度,是敏感性分析的基本方法。房地产投资项目的敏感性分析中通常都要求进行单因素敏感性分析)多因素敏感性分析(对两个或两个以上互相独立的不确定因素同时变化时,分析这些变化的因素对投资项目经济指标的影响程度,并出其中关键的不确定因素) 8.敏感性分析既可用于对静态经济指标的分析,也可用于对动态经济指标的分析。
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