(1)古典经济学地租理论
首次提出地租理论的人是西方古典经济学创造人威廉·配第，他提出:商品的价值是由商品中包含的劳动时间决定的;工人的工资等于工人最低限度的生活资料的价值;从农产品的价值中扣除掉生产费用，余下的价值部分就成为地租;地租是土地的恩赐，而不是劳动的产物。 亚当·斯密则是最早系统地研究地租问题的人，他认为，资本主义社会有三大阶级:资本家阶级、工人阶级和地主阶级;正如利息是资本的收入、工资是劳动的收入一样，地租是土地所有者的收入;从本质上看，土地是地主的资本，地租是土地资本所带来的利息。马克思也肯定了这种观点，指出:“斯密正确地下定义说，地租是‘使用土地而支付的价格’”。
大卫·李嘉图是古典经济学的最后完成者，他提出了级差地租的概念。李嘉图从农业用地的角度来考察地租问题，他认为，地租的产生有两个前提条件:其一是土地的稀缺性;其二是土地的差异性。如果土地是无限的、同样肥沃的，那么就不会产生地租。但情况不是这样，种地者愿意到距离近的、肥沃的土地上去耕种，不愿到远的贫膺的土地上去劳作，因此，土地就流动资金需求测算
出现了由于位置不同，投入的资金与劳动相同，而产出的也分为三等，那么三块土地收入的差额就是级差地租。级差地租不仅存在于超额利润中，还存在于土地的素质之中。吴数德
从表面上看，李嘉图的地租理论中只有级差地租。因为其劳动价值论，是为了说明不同商品之间的交换比例，即商品的交换价值。李嘉图认为，那些通过人类的劳动就可以增加其数量的商品的价值，取决于该商品在生产过程中所必需的劳动量。不同商品之间的交换就是按生产商品所必需的劳动量比例进行的。在参与交换的商品中，还应该包括农产品。
李嘉图认为，农产品的价值是由耕种的最劣等土地投入的劳动量决定的。以谷物为例，所有的谷物都是按用于谷物生产的最劣等土地投入的劳动量比例进行交换的。他同时还认为，最劣等土地没有绝对地租。由于最劣等土地既没有级差地租，也没有绝对地租，所以农产品的价值量可以用在其上投入的劳动和资本数量，以及与之对应的工资和利润加以计算。
因此如果最劣等土地有绝对地租，那么每块土地的地租量将因绝对地租可多可少而成为不确定的。这样一来，要确定农产品的价值，首先要建立一个关于绝对地租是如何决定的理论，这显然是极其困难的。为了使农产品以及含有地租的商品的交换价值具有确定性，李
嘉图只能让绝对地租等于零，从而使各种商品中的地租含量可以唯一确定。
(2)新古典经济学地租理论
兴起于19世纪末、20世纪初的新古典经济学派，以2017年国家科学技术奖励大会马歇尔(A.Marshall)、庇古(A.C.Pigou)等人为代表。在新古典经济学家们看来，李嘉图的地租理论是不完善的，尽管地租是因为使用了土地而给予的支付，但它还与土地这个生产要素的一大特性相关联一—即动画片卖猪土地的供给是非弹性的。
使用土地的报酬只是商业租金(commercialrent)，它包含两种成分:转移收入(transferearnings)和经济租金(eeonomierent)。前者是对地力消耗的补偿，后者则是一种反映土地稀有价值的支付，土地供给弹性与地租构成之间存在如下关系:
当土地是大量的，供给完全弹性时(如新开发的城镇)，则商业租金完成由转移收入组成，经济租金可以忽略不计。上海地方志
当土地是有限的，供给有一定弹性时(如城市郊区)，则经济租金与转移收入同时存在，二者的比例关系取决于供给弹性的大小。一般来说，城市规模越大，土地供给弹性越小，则
经济租金比例越高;反之亦然。
当土地是短缺的，供给完全非弹性时(如城市中心)，则商业租金完全由经济租金组成，转移收入可以忽略不计。
新古典经济学还认为，地租实际上是一种分配工具，总是把土地分配给了出价最高者—即所谓的“最高租金原则”。
3马克思的地租理论
19世纪下半叶,马克思地租、地价理论在继承和批判古典经济学地租理论的基础上发展起来。马克思地租、地价理论以坚持劳动价值论为出发点,主要从生产关系的角度进行分析,揭示资本主义地租的本质是剩余价值的转化形式之一,阐明了资本主义地租的三种形式:绝对地租、级差地租和垄断地租。在农业资本主义生产方式已经确立,由于历史原因使农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成,生产价格小于生产价值,其差额部分转化为绝对地租。级差地租是由于经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润,按其形成条件不同可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是指投到相等面积不同地块的等量资本,由于 土地肥沃程度和位置不同,所产生的超额利润转化的地租;级差地租Ⅱ是指在同一地块上连续追加投资形成不同生产率所产生的超额利润转化成的地租。垄断地租是指垄断价格带来的超额利润转化而成的地租,土地所有权的存在决定了这种垄断超额利润最终转化为垄断地租归土地所有者占有。土地价格的实质是地租的资本化,由于土地的稀缺性,土地所有权的垄断,垄断者可以凭借土地所有权得到一定的收入即地租。土地价格计算公式:土地价格=地租/利息率,或土地价格等于一定年限年地租的乘积。
(l)其地租理论主要有以下要点:
A从性质上看，地租是因使用土地而支付的使用费，它是土地所有权在经济上的实现形式。
B从来源上看，地租是一种超额利润，是由劳动者的劳动所创造的剩余价值在各个资本之间按社会平均利润率分配之后所剩余的部分。它表现的是一种生产关系，是对生产资料的占有关系和对社会产品的分配关系。
C根据地租形成的原因和条件的不同，地租一般可分为绝对地租和级差地租两种形式。
所谓绝对地租，是由土地的稀缺性和垄断性造成的。谁掌握了土地的所有权，谁就垄断了土地，没有土地所有权的人想使用土地，就要付出代价，那怕使用最劣的土地，也要支付地租，这种地租就是绝对地租。
地租的另一种形式是级差地租。级差地租又有两种形式，习惯称级差地租I和级差地租II。级差地租是由土地之间经济效益的差别决定的。马克思说:“对地租起决定作用的，不是绝对的收益，而只是收益的差额”。决定级差地租I的先决条件是土地所处的位置环境和土地的肥度。土地位置处于城市的商业中心，交通方便，营业额高，经济效益好，地租就贵:地理位置偏僻，经济效益差，地租就便宜。一个城市内从最差位置到最佳位置，形成了经济效益由低到高的级差，这也是地租由低到高的级差。只要社会主义商品经济存在，城市土地的级差地租就必然存在，级差地租II是由在同一块土地上投资不同所造成的。本来是劣地，经济效益较差，但如果对土地本身及其周围环境包括交通等进行投资，使土地本身和周围环境得到改造，结果使土地的经济效益大大提高。对同样的土地，因投资多少不同所产生的经济效益不同，必然制约着地租的多寡。这样形成的级差地租，就是级差地租II。
级差地租I是级差地租II的基础，而级差地租II则是级差地租I的另一种表现。两者的区别是:
名师帮你赢高考级差地租I不能在劣等地上获得，但级差地租II则可以;级差地租I与粗放经营相联系，级差地租II与集约经营相联系;级差地租I以土地的自然丰度为基础，级差地租II则以土地的经济丰度为基础。
从总体上看，级差地租I与级差地租II是一致的，都是劳动生产率不同的结果;而级差地租又包含在绝对地租之中，都是由劳动创造的超额利润。
4现代地租理论
20世纪初至今,现代西方地租、地价理论禀承19世纪上半叶资产阶级经济学家的思想,对于地租理论的研究,一般都不涉及地租存在的社会经济根源,而是注重空间分析和定量分析,其研究范围从农业地租扩展到城市地租,主要代表人物有马歇尔、克拉克、胡佛、阿隆索、丁伯根、康托洛维奇、萨谬尔森、歌德伯戈和钦洛依。马歇尔创立均衡价格论,地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力;克拉克认为地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献,地租是一种“经济盈余”;胡佛建立竞价曲线理论,可以同时处理不同类型土地使用的竞标;阿隆索解决了城市土地地租、地价的计算问题;丁伯根和康托洛维奇提出影子价格;萨谬尔森认为地租是否成为决定价格的成本,取决于观察问题的角度;歌德伯戈和钦洛依
用制度经济学的方法对城市地价进行分析。
二、马克思与现代西方地租理论的比较
(一)对地租实质的认识
马克思认为地租是与土地所有制从而与土地所有权相联系,地租存在的前提是土地所有权与使用权相分离,地租是一个历史范畴,并在此框架内进行分析:他强调资本主义地租是由资本主义土地所有制决定的土地私有权在经济上的实现形式,它是租地资本家或农场主为取得土地使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值,体现土地所有者、农业资本家、农业雇佣工人的关系。而现代西方经济家之中有人认为地租是土地这个生产要素对其产品及价值所作贡献的报酬,有人认为地租是投入土地资本的利息,有人认为地租产生于大自然的吝啬未恩赐人们以无限的土地,一切地租均为稀有地租:总之,认为地租是土地作为生产要素在一定时间内提供服务的正当报酬,就像工资是劳动报酬,利息是资金的报酬一样,并不强调其阶级历史范畴。
(二)对地租概念的分析
马克思与现代西方地租理论对地租概念的提法不同。马克思把资本主义的地租分为:绝对地租、级差地租、垄断地租;而现代西方地租理论则把地租分为契约地租、经济地租、竞标地租。但是抛开特殊形式的垄断地租和契约地租,绝对地租与经济地租,级差地租与竞标地租有相似点。绝对地租是由于土地所有权的垄断使用任何等级的土地都必须缴纳的地租,经济地租是在土地完全非弹性供给的情况下,对土地支付的费用;经济地租是土地作为一种稀缺生产要素,使用时必须缴纳的费用,只有稀缺才能形成垄断,垄断才能要求补偿。级差地租是由于土地肥沃程度和位置优劣不同以及同一地块上连续追加投资所造成的不同的生产率,由于土地经营权的垄断而形成的地租。竞标地租是投标者为了某项用途而利用该地所愿意支付的最高费用。土地用途各异、位置优劣之分,土地使用者为使用不同等级的土地,就会付出不同的费用,使用优等地就愿意付出高费用,使用劣等地就愿意付出高费用,使用劣等地就付出低费用。
(三)对分析方法的比较
马克思在研究地租问题是综合运用规范分析、实证分析、抽象、边际分析等分析方法,对资本主义地租的定义、实质、来源进行了定性分析,然后在此基础上,对各种形式的地租进行定
量分析。在分析级差地租时运用边际分析的方法,即在存在优、中、劣三个等级土地的条件下,农产品的社会生产价格是最劣等地的个别生产价格决定,因此,优、中等地就产生级差地租。马克思对地租进行定量分析:马克思指出绝对地租等于农产品价值超过生产价格的余额,级差地租等于这个处于有利地位的生产者的个别生产价格和整个生产部门一般、社会的、调节市场的生产价格之间的差额。这个差额,等于商品的一般生产价格超过它的个别生产价格的余额。垄断地租由购买者的需要和支付能力决定。而现代西方地租理论,在分析地租时大都运用了边际分析的方法,如地租是由土地的边际生产力决定;还有均衡分析,比较静态分析等方法;此外,在对地租量的分析引入了边际分析、均衡分析、弹性分析等一系列数学工具和制度经济学的一些分析方法,建立各种地租地价模型。当然,马克思与现代西方地租理论在分析方法中,也有很多方面殊途同归,如比较静态分析方法与抽象法都是假定一个经济现象受多种因素影响时,假定其他因素不变,专门研究一种因素对经济结果的影响;马克思研究地阻并不排除供求关系影响,到第3卷时马克思从抽象到具体,加入供求关系这一经济影响因素进行分析。
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