ubuntu 7.04作者简介：杨欣和（1988—脑脊髓炎），男，汉族，甘肃兰州人，资产评估硕士，单位：四川大学经济学院资产评估专业，研究方向：金融资产评估。
摘要：目前，在商业地产的评估中，商圈因素和评估方法的选取因素日益成为了影响商业地产评估的重要因素。本文将分别从这两个角度进行分析，阐述其对商业地产评估产生的影响。 关键词：商业地产评估；商圈；评估方法选取
一.商圈因素对商业地产评估的影响
商圈因素是商业地产评估中极为重要的因素。所谓商圈，指的是目标商家按特定的方向拓展，所能够吸引到相关客户的区域。而商业地产评估中的商圈因素，就指的是评估师在对商业地产的评估中，由于商家的商圈差异而对评估结果产生影响的因素，主要包括交通因素、人口因素、区域经济因素、竞争因素。
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（有限元分析论文1）交通因素
在商业地产的评估中，要特别注重交通因素对评估的影响。在其他因素不变的情况下，交通状况的便捷与否直接影响了商铺的价值。以成都市为例，由于前些年地铁还未完全铺设，因此，成都市的商业圈相对比较传统。商家主要集中在春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈等人口数量较多的商圈里。但这两年地铁项目的大力发展，将迅速增加周边人流、客流量，许多大型地铁口、中转站等将形成新的商圈，对传统商圈会形成一定的冲击。孔板填料
就从目前一号线以及二号线的布局形态来看，一方面诸如荷花池商圈、骡马市商圈、天府广场商圈等一些传统商圈的发展更为稳定；另一方面，地铁线的铺成，也将会带动新的商圈。一号线的起始站，华阳、红花堰将彻底转变原有的商业形态，形成新的商圈。与此同时，总规划17万人口的成都南部新区将打造商务、办公、金融一体化的新城南片区，一号线为新规划提供了便捷的交通，将为新规划提供强有力的支持。二号线中的新成都客运站位于沙河堡，作为成渝高速铁路的起点，是未来成都最大的铁路交通枢纽之一，沙河堡区域拥有极高的人流量，经过未来的发展，也很有可能形成新的商圈形态。因此，交通的方便与否，直接决定了该商圈客流量多少和所能覆盖的范围，也将对该商业地产的净现金流量产生影响。
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