一、徐家汇商圈基本的情况
徐家汇，是上海近年来变化最大的一个地方。从一个商业欠发达区成为上海的市级副中心和市商业中心之一。
1984年，时任上海市市长的汪道涵在《政府工作报告》中提出：在徐家汇建立上海市第二个商业中心。翌年，《上海市城市总体规划》把徐家汇地区确定为市级副中心。《上海市经济和社会发展规划纲要》又把徐家汇定为市商业中心之一。1993年10月15日，“徐家汇商城国际研讨会”召开，新徐家汇在这里描出了轮廓。同年，市规划局批准了《徐家汇地区城市设计规划》。这一设计首次运用城市设计理论，将徐家汇地区的建设范围从广场四周向外扩展，使建设突破了传统的建筑管理模式，做到建筑形态、建筑体、空间场所、城市景观和路径组织的和谐统一。徐家汇商城第一期工程从1992年开始。一共10个项目，当年规划，当年设计，当年开工，当年竣工。这项目中，有东方商厦、太平洋百货和大千美食林（现改为太平洋数码电脑城）等。徐家汇的三期建设均在20世纪末完成，总面积超过200万平方米，总投资在160亿元左右。一个崭新的商圈在徐家汇浮出水面。
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早年的徐家汇，东起漕溪北路，西到徐虹路，南临南丹路，北至今天的虹桥路，至20世纪初，其区域范围内有天主教大教堂、天文台、土山湾之工艺院、妇女修道院等，与1951年的《上海市交通全图》中“徐
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家汇镇”位置相符，即所述的“镇前河道通松江枫泾，船只往来颇形热闹，亦沪上之大镇也”。1993年确定的徐家汇的范围为1.2万平方公里，其中核心区域0.24平方公里。现在的徐家汇根据沪府（2005）7号文提出的徐家汇知识文化商务区的功能定位，主要指：东起宛平路、宛平南路，西至宜山路、南自中山南二路，北至淮海西路，总面积4.69平方公里。区域内有大小各类商业服务业销售网点千余家，商业建筑面积近90万平方米，全年客流总量1.6亿人次，日均客流量近45万人次，节假日期间日均客流量近80万人次，并在业态上构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费的商业布局，其中百货、餐饮、娱乐文化成为主力业态。 商圈目前较大的商业企业有：百货商店5家（东方商厦徐汇旗舰店、汇金百货徐汇店、第六百货、汇联商厦、太平洋百货徐汇店），购物中心1家（港汇广场），大型电子电器专业专卖市场及自营店6家（太平洋数码一期、二期、百脑汇美罗店、徐汇店、国美肇嘉浜路店、苏宁肇嘉浜路店），大型休闲餐饮（街）4家（美罗、星游城、永新坊商业内街、腾飞商业裙房），品牌折扣店1家（foxcity品牌折扣店），大型超市1家（世纪联华体育场店）。另外，商圈内还有近千家开设在商厦内或沿街门面的餐饮、食品、电器、计算机、医药、运动器械、金银饰品、服饰鞋帽店并影院（永华影院、柯达数码影院）、书店、咖啡馆等。
商圈核心地区并周边（主要指徐家汇街道辖区范围）现有1万平方米以上的商务楼宇25幢，楼宇总面积88.1万平方米，入驻的各类企业2100多家，其中税收属地企业八百四十余家，属地企业年度实现税
收25亿元。另外，徐家汇地区共有停车场经营单位61家，可提供停车位8931个。
vx545hd二、徐家汇商圈发展态势剖析
ccbot徐家汇商圈在经历近15年的快速发展之后，目前正处于平台期，如何突破瓶颈进一步提升商圈的能级、完善商圈的内外部环境、吸引更多客流是亟待解决的几大问题。下面分别从消费体、商圈综合环境、功能提升等几个方面做交流发言。
（一）商圈消费结构的稳固
决定徐家汇商圈发展的首要元素便是消费体的规模和结构。
1、徐家汇商圈消费体特征：商圈全年客流总量1.6亿人次，日均客流量近45万人次，
节假日期间日均客流量近80万人次，整体呈现出年轻消费者、中高收入者为主和上海本地人占绝对多数的结构形态，各类体详细状况分析如下：（1）年轻消费者比例高，购买力强。统计显示，20-29岁人所占比例最高，为38.65%。（2）中高收入消费者比例较大，购物目标性较强。据统计，月收入2000元以上客流占61.71%。其中月收入
2000-3000元段、4000-5000元段的客流比例分别为32.65%和12.43%。月收入10000元以上的客流占
比为2.27%。（3）本地消费者为主，外地消费者比重相对较低。消费体中来自市外的客流量仅占5.2%，体现了商圈以内向型销售为主，外向性不足的现状。
2、导致商圈消费分流的主要因素：近几年，徐家汇商圈面临着各种分流因素的影响，这些因素不仅分流了商圈的固有消费者，还吸引了商圈大量潜在客源，对商圈的长远发展产生了一定影响。（1）网络购物对年轻消费体形成了分流。统计显示，2010年淘宝网的交易额达近4000亿元，15-24岁的年轻人是网络购物的主力军。网络本身缺少区域针对性，所以对于实体店聚集、年轻消费体为主的徐家汇商圈产生的分流影响尤其明显。（2）新兴购物中心的同构经营，对徐家汇固有消费体的分流。位于徐家汇地区南面的闵行南方商城、友谊商城，西南面七宝商圈的巴黎春天和嘉茂购物广场，莘庄仲盛购物中心；位于徐家汇西北面中心城区的长宁中山公园商圈龙之梦购物中心，虹桥的天山路商业街等，对徐家汇原有的消费体产生了分流。（3）城市整体规划不断优化，新兴商圈因交通环境改善，竞争力显著增强。特别是轨道交通的大力发展，使得消费者跨区购物更加便利。后起商圈无论是初建还是二次规划，都选在交通便利的区位，这些客观上减弱了徐家汇商圈依交通枢纽功能建立的先发优势。（4）高档商圈加快了功能改善和品牌调整步伐，对高收入客户形成了巨大吸引力。这些商圈较徐家汇商圈具有明显的品牌先发优势，高端品牌的数量和质量都要高出一个层级，其高收入消费体的总体规模更大。（5）社区商业的蓬勃发展，吸引了大量中低端消费。周边社区商业逐渐将商圈内的低端产业和低价产品分化出来，使商圈原有的高、中、低、廉经营模式逐步演化为高、中端经营为主的模式。
3、稳固消费人的下一步举措：（1）丰富商圈时尚元素，吸引更多年轻消费者。充分发挥实体经营优势，空间布局上形成综合购物环境。增加商圈时尚元素。鼓励圈内商厦通过各类时尚品牌的引入努力做到与年轻人的消费品味相一致，更多注入年轻、时尚元素。（2）探索开展电子商务试验区，鼓励实体店网络经营新办法。鼓励探索建设网上徐家汇商城。充分利用网络便捷优势提升服务。（3）开展特主题营销和促销活动，扩大商圈影响力。（4）加强对消费体的研究调查。各方面加强协作，在细分市场、把握消费模式变化、消费者消费习惯等方面进行实时追踪调查，以便快速做出反应。
（二）商圈综合环境的优化提升
一个商圈的综合竞争力与其整体外部环境和规划布局密不可分，在商圈初始阶段，良好的综合环境可以在短期内吸引到众多消费者的关注，为商圈进一步发展奠定坚实基础；在商圈成熟运营阶段，优美舒适的购物环境不仅可以稳定壮大消费体，还可以有效地降低后起商圈对固有客流分流的负面影响。徐家汇商圈地处徐汇区核心区域，商圈的综合环境同时也是徐汇向外界展现优美形象的名片，对整个区域的经济社会发展有重要影响。
1、徐家汇商圈环境的综合优势：（1）交通枢纽功能先发优势明显。徐家汇的发展与交通息息相关，从最初借地铁1号线的契机发展壮大，到现在轨道1、3、4号线相互换乘，加上规划中的9、11号线与1
号线直接在小商圈内换乘，连同三十多条地面公交线路，形成了一个功能完备的轨道与地面交通网，使前来旅游、购物的消费者感受到切实的方便和快捷。按照规划预计，未来轨道交通１号、9号和11号线三线每天换乘总人数可达20万人，客流承载量将会有一个质的飞跃，这对商圈扩大潜在消费体的规模意义重大。（2）组团式开发，集聚经营优势显著。与南京西路、南京东路、淮海中路等条状商圈相
比，徐家汇商圈的块状布局容易形成立体式辐射，范围更广。同时，组团式开发使得业态聚集程度更高，容易促进消费者形成连带消费和多次消费，优于条状商圈同街同业、不同街不同业式，布局相对分散的经营模式。（3）商圈长期以来形成的“错位竞争，综合消费”优势。错位经营可以使入驻的商家在市场细分、细化的前提下，依据各家实力和经营特点，到自己的市场定位并瞄准和锁定自己的消费体，从而在商品结构、经营策略、服务方式上加强针对性和适用性，满足消费体不同需求。
2、徐家汇商圈综合环境存在的不足：（1）商业中心和交通枢纽功能融合发展，但人流车流混杂，停车难问题亟待解决。地面交通方面，非机动车占道的问题亟待解决；步行街数量太少，人行天桥、步行街、地下交通为一体的立体交通格局有待完善。据统计，商圈客流来源中，3.02%自备车辆购物，按照平时客流55万，双休日70万计，则平时驾车购物者约1.65万，周末约2.1万。当前商圈提供的停车资源明显紧张，尤其是周末缺口较大。（2）商圈周边规划仍不完善，各支马路与中心区域在条块联动上效果不够显著。天钥桥路餐饮娱乐街、肇嘉浜路大型餐饮和商务办公区域在定位上不明确；街
容街貌有待改善；衡山路特街开发深度不够，没有充分发挥深厚历史沉淀的花园洋房优势；宜山路建材家具一条街聚集程度不高，缺乏连续性。
viewer3、改善徐家汇商圈综合环境的举措：（1）整合交通资源，加强整体规划。一是重点解决人流车流混杂问题。二是解决周末停车难、停车贵的问题。（2）整合网点，开展整体营销。鼓励商业零售企业突破“小商圈”的限制，在“大商圈”范围内进行自我调整定位，使得各网点在更大范围内成为一个整体，（4）加强商圈软环境建设，提升服务能级。一是在细节上，鼓励各大商厦积极对标全球管理最优秀的购物中心。二是加大规划和执行力度，优化商圈整体视觉氛围。三是完善商业诚信体系。
（三）商圈综合功能的提升
1、商圈综合功能的优势和劣势：商务功能、旅游功能、文化功能、金融服务功能、品牌结构优化等都直接或间接对徐家汇商圈能级提升产生重要影响。一是商务功能与商圈能级提升。徐家汇地区现有1万平方米以上的商务楼宇25幢，楼宇总面积88.1万平方米，入驻的各类企业2100多家。二是旅游功能与商圈能级提升。徐家汇地区人文历史遗迹丰富，发展旅游产业的基础较好，商圈目前正在争创全国旅游4A景区。三是金融服务功能与商圈能级提升。徐家汇金融网点数是南京东路和南京西路的2倍多，ATM设施是南京东路和南京西路商圈的2.5倍。商圈内各商厦都在积极推出各种便利的金融服务项目。四是品牌结构优化与商圈能级提升。目前，徐家汇高端品牌总量上与南京西路、南京东路、淮海
中路等商圈仍有不小差距，消费能级有较大提升空间，新一轮品牌结构调整已成为商圈下阶段发展必须突破的一个瓶颈。
2、提升综合功能的举措：下一步我们将在四个方面就综合功能的开发做好一些工作：一是加强商业与商务联动发展。增加商圈中心区域高端商务楼宇的面积，提升整体商务能级。加快“徐家汇中心”高端商务项目的建设进度。二是加强商旅文联动发展。加强与高资质旅行社合作，开发旅游购物项目，组织外省市游客来徐家汇团购，给予一定的让利。三是加快商圈整体品牌结构调整。对一线品牌进驻提供一定的“溢价补偿”。在引进一线品牌的初始阶段，商场在让利方面、政府在财政扶持方面都做一定的推动，有效冲抵品牌进驻初期盈利方面的风险。四是加快徐家汇整体品牌的推广。打造“徐家汇”整体形象。充分利用各类市区级活动、节庆假期开展商圈集中营销，统一对外宣传。
三、对于徐家汇商圈发展的展望
徐家汇商圈是一个日益成熟的市场体系。经过多年的发展，总体购物环境不断美化，交通枢纽功能逐步完善，业态布局在“错位竞争，综合消费”的理念指导下，逐渐形成了高中低档商品错位经营、一线品牌领衔、二、三线品牌共同构筑的合理商品供应结构。徐家汇
曾康霖
地区的下一步提升，面临外部竞争的日益加剧和自身发展瓶颈的制约，我们将统一并提高思想认识，克服为难情绪，冲破原有框架，着力当前，充分整合区域资源，在优化综合环境、提升整体功能，以
及协调利益相关者等方面逐步改善，更好的适应新经济形势下徐汇经济社会发展的需求、适应当前商圈内外环境的新变化和新趋势。同时，依托徐家汇丰富的历史文化底蕴、繁荣的商业商务和领先的教育科技优势，进一步做大规模，提高品质，大力引进国际著名企业和一线品牌入驻。积极推进现代化商业设施建设与区域环境建设，提升徐家汇地区的整体环境与形象，加快与国际商业的融合，进一步提高徐家汇商圈的市级商业中心地位。
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