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引言
ZG房地产价格和房地产信贷紧密相关。房地产行业是典型的资本密集型行业，房地产的开发、销售都离不开银行信贷资金的支持。在我国居民中长期新增贷款中有80%左右为住房抵押贷款。在住房信贷政策推出、完善及调控过程中，房地产价格也相应地发生着非常大的波动。所以，房地产市场的进展、房地产价格的波动和GJ的宏观经济政策、银行信贷情况有着紧密联系，尤其是房地产和银行信贷之间有着相互强化的作用。房地产价格和银行信贷的互相强化作用会扩大宏观经济的波动，对国民经济造成深远影响。综上所述，研究房地产信贷对房地产业的影响非常重要，可以帮助了解房地产业目前所处的状态、进展趋势、金融支持等情况。掌握了房地产信贷对房价波动的影响机制及影响程度，有利于政府通过引导、调节信贷规模与投向等金融手段促使房地产市场健康进展。 一、房地产信贷对住房价格影响的理论基础
热闹的菜市场房地产信贷一方面受到GJ信贷政策的影响，另一方面与银行自身的收益状况有关。GJ信贷政策主要从信贷规模方面影响房地产信贷。银行自身的利益与抵押房地产的价值紧密相关，银行会根据房地产的抵押价值发放贷款。
银行扩大信贷规模，会增加房地产市场资金的流动性。对于 供给方来说，房地产企业会得到更多的资金，扩大房地产开发规模，增加房地产市场的供给。但是由于房地产商品存在建设周期长，受技术水平和土地政策限制等特别性，短期内供给弹性几乎为零。因而在短期，信贷规模的扩张对供给影响较小。对于按揭贷款的居民来说，宽松的信贷政策，如增加贷款额度、降低首付款，会促使潜在住房需求转换为有效需求，并且投机性的需求也会随之增加。所以，信贷规模的扩大对需求的增加能起到立竿见影的效果。因此，信贷扩张在短期内会促进房价上升。同时，房地产的抵押价值也随之上升，增加了银行的收益，促使银行进一步扩大房地产信贷规模，刺激房地产市场的繁荣和住房需求的增加，使房价循环上升。反之，如果实行紧缩的信贷政策，会降低房地产市场资金的流动性。银行对房地产企业的贷款就会减少，不利于房地产增加供给。但是房地产开发的施工面积远大于竣工面积，房地产市场存在庞大的潜在供给量，不会在短期对供给产生较大的影响。对于需求方来说，降低贷款额度、增加首付比例，会使原先的有效需求转变为潜在的需求，而投机需求也会减少，从而大幅度降低房地产市场的需求量，造成供大于求的局面，促使房地产价格下降。对于银行来说，抵押资产的贬值会产生很大的金融风险，因而会缩小对房地产业的信贷支持，从而进一步促使房地产价格下降。 二、房地产信贷对住房价格影响的实证分析
（一）检验个人按揭贷款和房地产开发贷款对住房价格的长
期影响
将房地产信贷总额分解为房地产开发贷款和个人按揭贷款，分别研究二者对住房价格的影响。变量选取住房价格P、房地产开发贷款B1、个人按揭贷款B2、国内生产总值G、居民可支配收入M。
（二）房地产开发贷款与住房价格的协整检验
选取的变量为房地产开发贷款B1、国内生产总值G、居民可支配收入M和住房价格P。首先对房地产银行信贷B1、国内生产总值G和住房价格P三个变量建立的模型进行OLS回归，得到如下回归结果：
长春工程学院学报P=0.061 9×B1+0.3832×G+0.1732M+1 484.67
（17.47）（19.234）（16.45）（10.37）
电脑知识与技术接下来对回归方程的残差进行单位根检验，由回归方程的估量结果，我们可以得到残差。通过Eviews软件可以得到残差序列，然后对残差序列进行单位根检验。
对回归方程的残差进行DF检验
滞后一阶贝雷钢桥
检验结果表明，残差序列无单位根，是稳定序列。说明住房价格P和房地产开发贷款B1之间存在长期均衡的关系。并且，由回归方程可以得到，房地产开发贷款增加1个单位，住房价格上升0.061 9个单位。可能有两个原因。一是宽松的信贷政策，增加了房地产企业的资金来源。房地产商在经济繁荣、资金充足
的情况下，更倾向于开发高档住房的市场，高档住宅极易被投机炒高，拉动整体的房价。二是长期内房地产开发贷款的增加，会促进住房市场的供给增加。供给曲线向右移动，住房价格下降。但同时，潜在需求会转化为有效需求，从而住房市场的需求迅增加。因而新增的供给会被新增的需求全部汲取，此时形成新的房地产均衡价格。也就是说，长期内，当房地产的供给增加时，房地产的需求和均衡价格会同时增加。
（三）个人按揭贷款B2与住房价格P的协整检验
选取的变量为个人按揭贷款B2、居民可支配收入M、国内生产总值G和住房价格P。首先对住房价格P、个人按揭贷款B2、居民可支配收入M与国内生产总值的模型进行OLS回归，得到如下回归结果：
P=0.036×B2+0.201 3M+0.294 3G+2 175.66
激光二极管（9.3325）（19.377）（18.652）（10.38）
乙炔雌二醇
接下来对回归方程的残差进行单位根检验。
对回归方程的残差进行DF检验
滞后一阶
检验结果表明，在5%的置信区间，残差序列无单位根，是稳定序列。说明住房价格P和个人按揭贷款B2之间存在长期均衡的关系。并且，由回归方程可以得到，个人按揭贷款增加1个单位，住房价格上升0.063 6个单位。个人按揭贷款对住房价格的影响是显著的。因为随着经济的进展和人口数量的上升，居
民对生活水平改善的要求开始转向住房的需求，并且潜在需求大大超过有效需求，很大部分的刚性需求还没有释放。在长期，宽松的信贷政策会增加房地产市场的需求，促进房价达到更高的均衡点。
（四）格兰杰因果关系检验
以上检验说明，房地产开发贷款和个人按揭贷款都和住房价格存在长期的均衡关系。下面通过格兰杰因果关系检验，验证二者是否和住房价格存在格兰杰因果关系，即房地产开发贷款和个人按揭贷款是否能直接引起住房价格的波动。
格兰杰检验结果
“B1不是P的格兰杰原因”在小于10%置信区间下拒绝原假设，说明房地产开发贷款是住房价格的格兰杰原因。“B2不是P的格兰杰原因”在小于10 %置信区间下拒绝原假设，说明个人按揭贷款是住房价格的格兰杰原因。检验结果与理论分析结果一致。
综上分析，房地产开发贷款和个人按揭贷款对住房价格的存在长期的均衡关系，并且房地产开发贷款和个人按揭贷款都是引起住房价格波动的因素。
（五）检验个人按揭贷款对住房价格产生的短期动态影响建立VR模型，研究个人按揭贷款对住房价格的波动产生的短期动态影响。因为在短期居民购房需求与储蓄余额有直接的关系。因此，模型选取的变量包括住房价格P、个人按揭贷款B2、
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