住宅和底商的关系处理
一、底商相关概念
底商
指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者各种需求。底商设置方式大致分为：传统沿街商业底商；独立商业底商；会所商业底商。
底商楼层搭配关系大致分为：住宅底商；写字楼底商；商住楼底商原道n70双擎s等。
底商服务类型可分为：自身商业服务、社区商业服务、区域商业服务。
二、底商的经营类型
根据底商面积大小、所处地段，经营类型等因素基本可分成以下几种：
1、休闲娱乐类：茶秀、咖啡、、健身等。
3、商务配套类：银行、旅社、速递、复印、邮局等。
4、社区配套：干洗、诊所、家政等。
三、底商和上层住宅关系分析
①不利因素：
上层住宅公共设施部分影响底商的使用面积；
两河口水电站上层住宅影响底商的业态选择；
底商影响上层住宅业主生活空间；
底商影响上层住宅业主私密性；
底商噪音干扰；
底商影响上层的产权年限（商业配套不影响）；
底商空调排放热气对上层住宅影响；
……
②相互促进因素：
上层住宅业主的数量有助底商的盈利、有稳定的客；
上层住宅业主可以提升底商的知名度和美誉度；
底商可以方便上层的日常消费行为；
底商的销售可以使开发商降低部分过高的楼价；
……
四、如何解决底商和上层住宅的关系
①上层住宅的户型影响商场通透、铺位划分
开发商在项目规划时，要最小化上层户型方面对底商的影响，最好的解决办法是楼盘采用框架结构，这样可以避免框减等结构的过多的承重墙对商场的影响，但是框架结构，也会
因为承重柱过多对商场的划分、使用面积造成影响，这需要开发商在最大限度将底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是这就迫使上层的户型变的宽大，失去部分中小户型的购买体。
②上层住宅公共设施部分影响商场的使用面积
不论是框架还是其它的建筑结构，其上层住宅业主使用的公共设施：上层商品房的底层的大堂、电梯井、消防通道、上下水等设施必定会占据底商的使用面积，为了提升项目的档次，拉升住宅销售价格，为上层住宅冯诺依曼设计的底层大堂空间较为宽阔，这样降低了底商的实际使用面积，而且是一般还是底商的黄金位置的面积。但是如果为了增加底商面积而缩小上层住宅的出入大堂，那么项目住宅的销售工作就会不顺畅。
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将上层的出入口设置在楼盘背街的部分，这样占用的是底商纵深部，不会占用底商的黄金位置，而且这样可以做到商、住分流，商不扰住。
③上层住宅影响底商的业态选择
对于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制发展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音
污染的业态，以及影响楼盘上层、社区居民隐私、生活空间的业态。
如果实际情况需要底商有餐饮等业态，开发商要做到餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响到上层、社区的居民。
对于噪音较大的业态，需要设置隔音设施，并且通过消防等部门的认可。
④上层影响底商的消费体人身安全
山东平度陈宝成事件在风力等因素影响下，住宅阳台上一只花盆向下自由落体，那么出入底商的人就有可能受到人身伤害。
开发商在设计时把上层住宅的整体进深向后5—10米，与底商保持一定的距离，在藏文网站大全底商顶设置有广告的同时，那么高楼坠物就无法对底商的消费者造成人参伤害。为了弥补这部分空间的损失，可以根据建筑结构，适当的在楼盘的另一面将住宅超出底商3—5米。
⑤底商影响上层的个人生活空间的私密性、噪音干扰
买了拥有底商的楼盘，可以就近购物，节省了时间，但是如果底商过于繁华，造成车水马
龙的局面，那么上层住户的休息会受到干扰、即使做到商住分流，其在社区的活动空间也会随之缩小。
开发商在开始建筑设计整幢楼盘时就需要规划好，避免后期纠纷。
⑦底商空调排放热气等对上层的影响
底商作为商场必定会安装诸如空调等设施，这必然会影响上层业主的利益，但是可以采用类似餐饮另设排烟道一样，热气出口和楼盘保持一定距离，那么底商和上层住宅业主就会相安无事。还可以采用把上层住宅的整体进深向后5—10米的方法，避免不必要的影响。
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