地产宝典：投资理财－－肯恩·小说肉蒲团费雪 拉拉·ca130霍夫曼斯
寿亲养老新书你曾梦想盖摩天大楼？
想当收租的房东？
或许你可以成为一名房地产大亨
美国是盛产房地产大亨的国家——房屋自有率接近70%！千万不要让近期住宅市场的震荡走势吓住了你，房地产生意还是有利可图的。和其他致富之路一样，靠房地产发达并不容易。
成功的地产商不但有本事到潜质优良但遭忽略的土地以及愿意投资的伙伴，他们还拥有成功创业者的策略和眼光。地产大亨基本上也是创业者，如果不能拟出实际可行的业务模式，就无法做好房地产生意。
事实是，投资房地产的长期回报率并不怎么好——自1964年以来平均回报率仅为5.8%，只比通胀率高一些！那么，雪尔顿·艾德森(Sheldon Adelson，身家280亿美元)、柯克·柯克里安(Kirk Kerkorian，180亿美元)、唐纳·勃仁(Donald Bren，130亿美元)、山姆·柴尔(Sam Zell，
60亿美元)以及大名鼎鼎的唐纳德·川普(Donald Trump，30亿美元)是怎么赚到那么多钱的？靠财务杠杆！
这些地产大亨都借了很多钱！做得好的话，杠杆可以放大投资回报率，但如果搞砸了，亏损与羞辱也会加倍放大——很可能血本无归。那举债岂不是很危险？没错，如果你经营不善的话。但做房地产生意必须举债，如果你很厌恶负债，请克服你的债务恐惧症，学会欣赏财务杠杆，准备好当一名房地产大亨吧。
杠杆魔法
财务杠杆的魔法是这样的：如果你买一栋10万美元的房子，自付5%，即5,000美元。5年后，你以12.5万美元卖出。嗯，那就是获利25%，年均收益率仅为4.6%。不对！当时你只付出了5,000美元，2.5万美元的获利即是500%，年均回报率是43.1%。像变魔法一样！没错，我们还没算债务的利息成本，这一点稍后再讲。但如果房价下跌，你的5,000美元很可能会全数报销。
杠杆既可以放大获利，也会加大亏损，关键在于能否到物超所值的房产——一些你能让
它们变得很赚钱、其他人却弄不到手的物业。你必须让自己的物业像印钞机那样为你带来源源不绝的收入。 掷瓶礼
房地产生财之道
以下为你说明该怎么做。但事先声明一下：我并不是地产商。没错，我拥有价值超过1亿美元的物业——多数是我公司使用的办公室，但经营我家房地产事务的是我的太太雪莉(Sherri)。
1999年，两位先生买下了加州圣马刁郡(San Mateo)Fashion Island Bou-levard的1450号，当时那是一栋有15年楼龄、面积为10.4万平方尺的甲级办公楼，位于101号及92号高速公路的交界点，那是旧金山往矽谷以及旧金山半岛往东湾的交汇处——非常好的地理位置，1999年那里几乎没有任何空置单位。买主支付了3,100万美元，其中2,550万是以票据形式向瑞士信贷波士顿第一房贷资本公司借入的。当时矽谷十分景气，蒸蒸日上，租金昂贵，办公大楼几乎都满租，手中握着大把钞票的网络公司正在租用物业以满足其扩充的需求(后来这些公司都发现自己根本没有这种需要，但当时它们并不知道)。
当时我们的公司正处于持续扩张中，5年之前，雪莉在湾区海拔2,000尺高的山顶、一处你想象不到的地方为我们建立了公司总部(现在仍在此处)。这间办公室就像是森林中的一颗宝石，三面是数以千亩计的空旷公地，空气清新，而且坐享视野开阔的太平洋海景。雪莉两次扩建，至2000年时，我们已占满了壮丽山头那邮票般大小的平地。公司需要在别处扩充办公室。雪莉选择了20分钟车程之外的圣玛刁，当时其租金昂贵且空间有限，但在网络股泡沫破裂后，市场上涌现出一些分租出来的办公室，到2002年时，雪莉以合理的租金租到了我们亟需的乙级办公空间，租期为一年。
到2004年，Fashion Island Bou-levard 1450号的业主因无力偿还贷款，止赎(foreclosure，指债务人失去抵押房产的赎回权)程序已开始，物业接管人也已委派。1450号的业主还拥有其他办公大楼，每一个物业都有未偿清的贷款，财务非常吃紧。业主没有余钱投入经营1450号，该物业的空置率因此节节升高。最大的租户搬走后，业主的景况更是雪上加霜，债权人(即前述票据持有人)决定通过非公开拍卖的形式卖掉手上的票据，竞标者无法知道其他人开出的价码。竞标者先提交大概的交易条件，然后由债权人选出部分竞标者参与最终投票，提交一旦得标便不可更改交易条款的标书，债权人不一定要将大楼卖给出价最高的人，出价稍低但交易条件较佳的竞标者也有可能得标。 瓶颈效应
交易条件和出价同样重要，相关条件包括支付现金的比例、非现金部分的利率、定金的数额、竞标者取消交易时卖方能否没收定金以及在什么情况下可取消交易等(例如竞标者通常会要求验收物业，不满意可退订)，此外，交易越快完成，卖方的风险就越低。因此如果你能快一些完成交易，卖方会比较高兴。法人买家通常有一些必须遵循的内部程序，这会拖
慢完成交易的速度。
那时我们在圣玛刁有400名员工，在租约仅为一年的办公室上班，而公司正在快速扩张中。对租户来说，短期租约风险较高，因为若市场趋紧，租金将上升。雪莉希望买下1450号的票据，然后以债权人的身份取消原业主的赎回权，获得这栋办公大楼(不要招惹我太太，否则会很痛苦的)。她觉得从我的交易背景(买卖马匹的经验)看，或许由我来竞标比较好。我们的法律顾问Frde Harring负责具体的交易条款，由他来处理交易的细节，我则是比较具有大局观的人。幸运的是，我们的推测被证实是正确的，其他竞标者全都是金融业者，他们在乎的是租金的水准与空置的回报率。当时办公大楼市场的空置率很高，他们很难提升1450号的出租率，但我可以将员工搬进来，其他竞标者则不行。我能让空置的空间产生收益，可以比其他人出价高一些。当时是2003年股市触底后的第一年，经济才开始衰
退没多久，科技业景况艰难。雪莉根据租金的水准、空置率估计值以及利率加以推算，估计那些参与竞标的金融
业者的出价不会超过1,400万美元。
要赢得竞标，我们首先得提出初步的条件，吸引卖方允许我们参与最后的正式竞标。法人卖家喜欢跟法人买家交易，排斥像我这样的个人，他们通常会排除个人竞标者，认为风险较高，容易以奇怪的理由取消交易——就像打官司一样，结果难以预料。卖家很讨厌这种风险，因此我得开出令人难以拒绝的条件才行。
我初步出价1,350万元——合理的水准，但不太可能是最高价。我不需要一开始就出最高价，只要能进入第二轮竞标即可。但在交易条件方面，我答应全数付现，先交1/3的订金，如果得标但未完成交易，卖方可没收全部订金。这是很大的一笔钱，像这种规模的交易，竞标法人通常仅支付50万-100万美元的订金。如果我得标但取消交易，卖方可没收我所支付的450万美元订金，然后再将票据卖给其他买家。面对如此优惠的条件，卖方实在没有理由不接受我参加最后的竞标。此外，我也不要求验收物业。雪莉认为，5年前借出2,500万美元的债权人一定已经尽可能详细地检查过物业的状况，她觉得期间应该没有任何变化。
我还承诺，交易何时完成由卖方决定。
这种卖方梦寐以求的条件让我们得以进入第二轮竞标，我将出价增加至1,500万美元，略高于我们估计的其他买家的最高出价，除此之外，一切条件维持不变。我不知道其他人开出了什么价格与条件，但我们得标了。票据到手后，雪莉威胁1450号的业主止赎。很少有票据持有人会这么做，因为这实在太麻烦了。但雪莉就是这么不怕麻烦的人(我已经说过，招惹她是桩很痛苦的事)，业主屈服了，乖乖献上房契。
金融票据的持有人通常并不想当业主，他们只想靠票据赚取满意的回报，他们不懂得经营物业，也无法到租户填满大楼。我们则可以，这是我们的优势。雪莉花了近300万美元进行内部装潢并将公司员工迁入，此次投资共耗费了1,800万美元。现在我是业主，我的公司是租客，这栋大楼自此开始为我提供源源不绝的租金收入。雪莉将租金收入押给高盛，获得了2,500万美元。此宗交易她净赚了700万美元，相对于1,800万的成本获利39%。房地产投资生意就是这么做的，如果你没有现金、没有租客，就没办法这么做。但你可以一栋大楼、个能到租客的伙伴，再到融资的途径，然后拼凑出一宗能为你创造财富的交易。游戏就是这么玩的。
学会计算报酬
人们常常被自己所骗。2005年之前住宅价格的飙涨令人们普遍过度自信，如果你在某个楼市火爆的地方拥有一间房子，如2000-2005年的加州，房价倍增并未令你成为精明的投资人——你不过是幸运罢了。成功的房地产投资者有胆有识，但不会自我欺骗。
让我举一个例子来说明人们如何因为计算错误而骗了自己。再以圣玛刁郡(我成长的地方)为例，考虑房价劲升的10年间的情况。1995年年初时，圣玛刁房价中值为305,083美元。假设你买了这样一间房子，头期自付20%(当时零头期款的疯狂时期尚未开始)，外加1%的交易成本。当时30年期固定利率房贷为7.5%，你每月的房贷还款额约为1,700美元。快转到10年后，假设你以圣玛刁房价中值763,100美元卖掉该房，还清房贷余额(即10年下来你尚未还清的贷款本金)184,091美元后，你的盈利是579,000美元。再扣掉自付款，你的盈利是849%，年均25.2%！多数人都是这么计算他们的房地产投资回报的，但这大错特错了。
首先，在这10年间，你还了6万美元的房贷本金。我们必须扣掉这一部分，还应将这些还款的时间值计算进来，但为了避免计算变得太过复杂，时间值就算了。扣除头期款及十年间偿还的本金后，你的获利应是379%，年均17%。但你的房贷并不是免利息的，10年下
来你总共支付了24.7万美元的利息。再扣掉这些利息成本，重新算一下，获利缩减至174%，年均10.6%。这还是高估了。圣玛刁一间房子的水电瓦斯加上其他杂七杂八的保养维修费平均需要1,820美元，而且你花了4万美元重新装潢，加一个露台又花了1.5万。别忘了还有1995年的成交费以及2005年的房屋中介费(约5%)。还有物业税！圣玛刁的物业税为购入价的1.125%，每年调升2%。十年下来，这要花掉你3.7万美元。将这些都算进去，粗略一算，你的总获利只剩下59%，年均仅3.1%。非常差劲。许多人视自己的房子为最佳资产，但事实是关键全在杠杆上。你很容易骗了自己，不少人会说：“没错，但如果我不买房子的话，要付租金，不能忽略此种价值。”没错！但你的房子最大的价值是让你得到栖身之所以及其他满足感。
频繁买卖得不偿失
许多人希望频繁买卖物业，藉此快速获利。请不要这么做，事实上，房地产大亨并不会频繁买卖，交易成本实在是太高了。成功的地产商大多注重内部回报率(internal rate of return)，在物业升值的同时赚取租金收益。
让我们来看看蒂莫西·布里塞斯(Timothy Blixseth，身家12亿美元)的例子。他曾非常热衷于炒卖不动产，虽然现在非常富有，但他早年曾犯下大错，赔光了所有的财产(我曾说过，在这些致富之路上，你可以数度破产，结果仍成为富翁)。布里塞斯18岁时亟欲尽快摆脱年轻时的贫穷日子，因此当他在报纸上看到俄勒冈州有一块地以9万美元求售时，便拿出全部储蓄1,000美元作为头期款买下了这块林地。为什么要买林地呢？他来自出产木材的小镇，认为自己懂得相关的业务，他认为自己很快就能到买家，转手卖掉，因此答应卖家30天内支付余下的8.9万美元。
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