摘要：伴随着我国不动产统一登记工作的普及，逐渐开始展现出不动产分散登记的遗留问题，为当下不动产登记带来了极大地影响。因此，就需要加强当下不动产登记工作的质量，解决历史遗留问题，提高不动产登记办事效率，以便更好地为人民服务。
关键词：不动产登记；疑难问题；历史遗留
引言：我国是法治国家，人们对不动产登记也愈加重视。当前民法典或单行法已经做好了所有权的划分工作，并且通过登记簿等证件证明所有权的合法性。但是，值得一提的是，即便当下我国的法治较为发达，但是仍然无法控制的情况出现，“办证”的广告比比皆是，这就需要完善当下的不动产登记制度，加强不动产登记工作的质量。
1 可以纳入登记的权利类型
不动产，顾名思义，就是按照其物理性质，无法移动或者移动即造成损害的体物，不动产登记就是将该物质的产权进行登记。我国《物权法》中，有明确界定不动产登记的界限，例如土地所有权、承包经营权、建设用地使用权等等，都是不动产登记的内容[1]。但是，在不动产登记中，也要考虑不动产的登记成本以及登记的必要性。比如，国家土地的所有权，即便不进行登记，也没人可以撼动国家领土，故此没有必要纳入登记，但是也不能完全将该类情况当做无需登记情况，在立法中并未明确规定不动产权利登记的特别规则，特殊不动产需根据实际情况决定其登记权利或义务。 2013年安徽高考数学卷我国法律规定，能够纳入不动产登记的物权包括且不限于《物权法》中有明文规定的“物权”在其他法律中有明文规定的“物权”也适用不动产登记。例如，《矿产资源法》中，特别规定的探矿权以及采矿权，都可适用当下不动产登记的“物权”范围中。
总而言之，不动产登记法与物权法是相辅相成的，即便两者的应用范围有错差异，但其规定的内容以及服务的方向都具备一定的相似程度。在不动产登记时，不仅仅要遵循物权法的规定，也要根据实际体物是否适用不动产登记。
锰结核2 不动产登记问题的呈现
2.1“平面化统一”问题
不动产登记必须要围绕土地进行，土地是当前我国不动产的基础与核心，因此，统一不动产登记簿就必须实现土地登记簿的统一[2]。当下，我国实行土地公有制，土地的私有权在司法上能够体现出来的意义较为有效，土地权利体系的核心为带动土地流转与交易的建设用地使用权。这就导致我国的登记簿册统一存在以下问题：第一，登记簿设置基准的“宗地”概念不明，无法分辨土地所有权以及建设用地使用权的区别；第二，如若针对土地所有权，无法有效体现其土地所有权登记簿的设立意义与功能；第三，倘若针对建设同地使用权，就经常会出现登记簿名称与内容上的实际名称不符，如何解释该不动产的所有权。此等疑问主要围绕着平面化的土地权利产生的，故将该类问题称之为“平面化统一”问题。
2.2“立体化统一”问题
在土地上已经存在建筑物时，根据我国法律的规定，该建筑应为独立的不同产，不同于土地所有权，是脱离土地的独立建筑物所有权。然而，在实际情况中，建筑物所有权又不能
完全脱离土地所有权，为了维护建筑物所有权的合法性，就必须依附于所在地理位置的土地所有权[3]。故此，就会产生一定问题：第一，当下我国法律要求实施房地一致原则，然而，如何体现二者之间的关系与区别就成了当下的问题之一；第二，由于土地所有权与建筑所有权既是两种独立的产权，也是相互不可分割，因此在记录进登记簿册时，是适用于地权的记录方式还是房权的记录方式是当前的问题所在。
在现实生活中，房屋所有权并非建筑物单独所有，而是建筑物区分所有情形。但是，在该种情况下，也存在一定的房权与地权的矛盾，也就是部分住宅的所有权作为共有部分之间的关系问题。
再者，地上建筑物在施工过程中，存在一定的基于建筑物的物权，例如建筑物抵押权等等。建筑物在尚未建成时，就不能被算作一项真正意义上的不动产，而类似抵押权等物权又如何满足成立需求成为当下问题之一。另一方面，该类问题又与“房地一致原则”离不开，成为法律上明文规定的不懂法时，必须要进一步清除理论障碍。
而这些疑问，往往可以直接反映在当下的不动产登记法上，在当下的建筑物所有权的登记方面，往往含有大量的房屋所有权登记，缺乏相应的建筑物、土地、建设用地所有权的登
记，这就直接导致业主只有房屋地所有权，而没有土地以及建筑物的所有权，宛如空中楼阁般存在的所有权。
3 不动产登记制度建设完善思路
3.1统一登记三要件
3.1.1统一法律依据北京协和医院皮肤科
s7520为了避免不动产登记形成多头掌管的局面，就必须要统一国家法律依据，制定统一法律法规。物权法颁布后，已经明确不动产登记的法律以及，后续工作也应该严格按照不动产登记法律法规进行，让不动产登记与物权法能够良好结合。
3.1.2统一登记机关
我国各个地区的不动产登记必须要设立专门的登记与收录部门，该部门要切实根据法律法规做好物权公示以及物权确认工作、不动产登记包含不动产登记法以及物权法，不但包含在民事行为内，也具备一定的行政行为属性，因此，不动产登记机关必须要注意严格按照法律要求完成登记记录工作。
3.1.3统一登记效力
赋予不动产物权登记4项效力：决定因法律行为发生物权变动能否生效的效力、权利正确性推定的效力、善意保护的效力、风险警示的效力[4]。这4项效力是不动产权利公示原则的具体表现，是不动产交易安全的法律保障。
3.2登记制度规范化
在我国的不动产登记过程中，主要遵循以下几种登记制度，分别是申请制度、调查制度、审核批准制度、公告制度、注册制度、发证制度、查询制度、登记代理制度。李东国
申请制度，是权利人依据法律规定，向相关部门提供相应资料与申请书，向登记部门申请不动产权。
调查制度，在相关部门收到权利人申请书，派遣相关工作人员，对不动产权进行实地调查，确保其申请内容的真实性。
审核批准制度，在调查核实过后，登记部门应层层审核，最终交由人民政府审批。
公告制度，可登记的不动产内容必须完全透明化。
注册制度，对登记标的和权利在专门的登记簿册上进行登记，或者利用电子登记系统，确认物权。
发证制度，在通过上述工作后，确定权利人对不动产权的申请合理合法，即可为权利人方法权利证书，权利证书将直接证明权利人对不动产的所有权。
查询制度，所有土地的所有权都可以进行实名查询，以保障不动产所有权的透明化。
登记代理制度，权利人可以采用法律要求形式委托代理给法人或者法律部门完成不动产登记工作。
建立不动产登记制度必须要做到整个登记流程的统一性、有效性和效率性。确保不动产登记制度能够为权利人提供良好的服务。当下，我国已经出台《不动产登记条例》，完善了我国的不动产登记制度。
如登记主体违反相应的不动产登记法，就需要其担负相应的法律责任，担负的法律责任重
包括行政责任以及民事赔偿。如登记机关没有履行相应的职责，不管其发生原因以及是否产生损失，都需要承担相应的行政责任，一旦产生损失，则需要其承担相应的民事赔偿。
结束语：
房产与地产构成了两套完全不同的不动产理念，当下我国已经定制房地一体化政策，这就需要各登记机关严格按照法律规定办事。同时各登记机关也要严格按照法律明文规定的登记政策与登记范围对权利人提供相应的登记服务，以此保障登记过程能够合理有效，并编制出真实统一的登记簿册。
参考文献：
[1]龙卫球.不动产登记性质及其纠纷处理机制问题研究——兼评《物权法司法解释(一)》第1条[J].法律科学(西北政法大学学报),2017,3501:90-99.
[2]梁慧星.《物权法司法解释(一)》解读[J].法治研究,2017,01:3-19.
[3]程啸.不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得[J].法学家,2017,02:44-55+178.
[4]章剑生.行政不动产登记行为的性质及其效力[J].行政法学研究,2019,05:34-44.
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