收稿日期：2020-11-10
作者简介：陈思怡，女，美国伊利诺伊理工大学研究生。全球商业协会会员，北京大学经济学院国家经济资源与发展研究中心科研助理，南京城南历史文化保护与复兴集团有限公司综合办公室副主管。 答谢：感谢美国伊利诺伊理工大学商学院罗翊龙老师、深圳科技大学科研与校企合作部张颖老师等各位老师为调研写作提供的诸多宝贵意见。在此谨向他们表示诚挚的谢意和崇高的敬意！
老城南集团作为门东历史街区的资产管理者与运营者，在后疫情时代，对于推动街区的可持续发展应该有整体的思考，包括文旅产业布局、文化传承、招商引资、运营管理等多个方面，针对资金短缺、制度完善、创意重复、配套基础设施不足等突出问题应深入进行谋划。
一、门东街区的基本情况
门东街区位于南京城南历史城区，中华门城堡以东，占地约13.7万平方米。2011年底，门东街区的保护与复兴工作正式启动。2013年9月28日门东历史文化街区正式对外开放。五年来，门东历史街区按照科学合理的业态规划，有序推进招商工作。已引进商户近150家，营业面积超8万平方米，街区集聚了“金陵戏坊”“德云社”“民国红公馆”“问柳菜馆”“问渠茶馆”“花迹酒店”“隐南门东酒店”“银兴菲林影城”“丽池宫”“繁花酒吧”等一大批品质商户，引进越剧博物馆、老字号博物馆，投资建设李渔芥子园展馆、姚鼐惜抱轩展馆等公共文化空间。
街区先后组织了“门东大师荟·大师汇门东”“来门东·迎新年”跨年晚会、第27—31届秦淮灯会等一批有影响力的主题活动。累计组织各类商业及公益活动400余场，各类文化展览百余次，将街区提升成为南京城市品牌的文化名片，吸引广大中外
游客。街区自开街以来累计接待游客5400万人次，
2019年全年接待游客1400万人次。
街区先后获得原国家文化部授予的“国家级文化产业实验园区”、南京市政府颁发的“城市文明示范点”、省旅游局颁发的“江苏省旅游购物诚信街区”、省物价局颁发的“2016—2017年度江苏省价格诚信区域”以及省商务厅颁发的“江苏省老字号集聚街区”“南京十大新锐文化地标”和“最佳网络人气”奖、江苏省高品位步行街试点街区。精雕细琢下的“老门东”，展现了历史与现代、古韵与时尚的完美结合，已成为南京历史文化资源保护传承利用的典范之作。
二、门东街区存在的问题及面临的压力门东街区自2013年9月开放至今已四年有余，当前箍桶巷、边营等部分主街区已租赁房屋外立面油漆剥落、风化严重，部分房屋木构件已损坏脱落，严重影响街区形象，亟须维修保护。
（一）门东项目融资瓶颈问题
随着门东项目基本建成，通过项目重复包装融资来“借新还旧”的方式不可持续。门东东延等新项目在无配套平衡政策、无项目资本金、拆迁成本巨大的情况下，融资十分困难。目前门东单纯依靠项目融资方式、政府补贴的融资方式体系已然影响到经营收入以及待形成资产项目的发展。
南京老城南门东历史文化街区
可持续发展的几点思考
陈思怡
（南京城南历史文化保护与复兴集团有限公司，江苏南京210001）
摘
要：历史文化商业街区，指将有历史文化底蕴的街区通过现代商业运作，注入文化、休闲、创
意、娱乐元素，改造成集国际性、文化性、时尚性、娱乐性为一体的综合商业街区，如世界各地的“唐人街”、香港兰桂坊、上海新天地、重庆磁器口、南京的1912，夫子庙等。本文考察南京城南地区的商业文化旅游价值，为该地区的可持续发展提出建议。
关键词：南京老城；门东；文化发展中图分类号：F59
文献标识码：A
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（二）门东街区运营发展问题
1.招商管理方面，门东入驻商户逐年增多引发问题日益凸显：物业未验收状态及交付标准不明确导致部分商户成本增加；前期配套不完善，知名品牌商家迟迟不愿进驻，街区的整体商业氛围不足；招商团队实力不济，缺乏沟通能力、谈判能力及多元化业态资源等。
2.运营管理方面，经为期1个月针对10户商家的调研走访和113位商家的问卷调查，发现主要存在如下问题：一是基础设施仍未完善。交通不便，停车困难；环境卫生较差；夜间灯光暗；雨天排水不畅等问题频发。二是街区特不明显，游客体验感不足。缺失文化品牌及特产品；宣传力度远远不够；公共区域仍未完全开放。
3.街区文化活动展演不丰富。公益活动少；休憩场所少；空间展示力弱；商户游客趣味互动项目少。四是业态分布不够合理。从2018年度老城南门东年度运营项目报告中可以看出：2017年度接待的643组商户中，占比最大的两类商户为餐饮业（占比27.2%）和休闲类（占比15.6%）。文创、文化、市集等占比低于10%；健身文体、养生、影院、早教等商户比例均低于5%。
三、对策建议
随着长三角经济圈一体化的发展，经济发展方式进入内循环为主外循环共进的阶段，门东街区只有采取符合门东内在规律的开发策略才能持久发展，实现国有资产的保值增值，可以从周边环境对接、经营环境营造、社会环境宣传三个方面开展工作。
（一）整体规划，综合管理
将周边的商圈业态与文化街区联合起来，如南京市规划和自然资源局于今年8月公布门东东延地块整治更新修建性详细规划设计方案，包含门东东延周处读书台“山水人文苑”、双塘园文化休闲街区、小心桥东街棚户区改造项目方案计划，实现后，老门东以东区域将在保护历史肌理和街巷的前提下，引入住宿、餐饮、零售等业态，使产业发展向东延伸，改善门东片区功能，提升片区品质与活力。毗邻门东历史街区的小西湖实施“小规模、渐进式”微更新，打造和睦邻里与最美街坊、创建“共生院”与沉浸式戏剧。同时，针对门东街区民居业态改善综合环境管理水平，提升门东街区周围综合环境品质。针对门东街区业态定位，可加大娱乐酒吧、亲子早教、养生类现代商户的进驻，完善街区业态结构，在提升游客的旅游体验、深入挖掘老门东的核心历史文化价值的同时着力培育与现代商业生活相吻合的潮流经济链。在当前新消费行动持续发力之际，门东街区可通过发放各类消费券、文旅融合发展夜经济、助力搞活小店经济与创意市集，多措并举扩大消费，提升居民消费势能。强化“规划统筹，多规融
米娅和米高人合”，深入持续开展“厕所革命”、社区共建等工作，助力文明城市创建，结合文商旅融合发展项目规划与十四五发展规划，营造集旅游经济、网红经济、全民直播、影视文艺为一体的多维立体发展空间，推动国家全域旅游创建，释放经济发展新动能，实践国内经济大循环之路。
（二）完善配套，强化维护
门东街区在为夜间经济的发展上虽已做出努力，但对标国内外高标准、高水平项目仍有不少差距。目前门东能够提供的夜间经济业态还比较单一，亟须开发夜间市集、运动夜游、特摄影游等游客参与性高、体验性、互动性与学习性强的夜间经济业态。同时街区需要加大公共设施与配套服务来满足夜间经济的需求比如灯光照明、夜间导视导览指引、公厕设施、医疗设施、治安保障等。为此，可以借鉴华为“以奋斗者为本”“高层使命感，中层危机感，基层饥饿感”等先进管理理念，全力增强管理统筹人员的大局观与紧迫感，充分调动物业、商管等基层管理人员的工作动力，积极落实门东基础配套设施的保护与完善。如针对门东建筑维修责任，加快街区外观修复等工作。对于门东建筑进入维保期的现状，建议门东街区房屋及设备设施保修期以房屋首次租赁使用时间起算，房屋及设备设施使用2年以内的、防水工程5年以内的，由代建单位敦促施工方负责维修；房屋及设备设施使用2年以上的、防水工程5年以上的，由管理方负责维修；地基基础工程和主体结构工程由施工方负责终身维修。为保障门东街区夜间配套服务质量，街区完善边营、中营等街巷的亮化设施，为街区景观小品、艺术装置等增设灯光，让门东夜晚“亮”起来。同时，持续做好街区夜间停车秩序、环境卫生等工作，强化夜景亮
化巡查，保障亮化设施正常运行，为夜间经济发展提供有力支撑。作为开放式步行街区，门东亟待整合资源，凸显特，以“一场场表演、一次次对话、一处处空间”，串联起一本鲜活的老城南文化典籍，为市民游客提供可看、可听、可触摸的南京文化；立足“可对话的建筑”“可触摸的文化”的理念，深度发掘人文历史资源，充分利用街区支巷空间，植入形态多变的装置艺术，结合灯光手法，放大文化魅力，将门东建成开放式博物馆，以有温度的方式构建门东夜景。
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（三）学习先进，提质增效
优化门东项目投融资模式、加强投融资力度，积极争取相关政策支持，是门东街区赖以生存发展的根本动力。对于门东项目这类老城保护公益性项目，可以借鉴学习广州荔湾区“三旧”改造，依靠产城融合新模式激发城市发展新动能；侯镇古商贸街致力于打造“最正宗的地摊文化”和“侯镇夜游经济一条街”，重现“往昔闹市锦绣夜”的繁华；洛阳古街改造侧重完善地下管网、道路交通、市政配套等先进典型案例，尽快完善新城收益反哺老城保护的制度性办法，从根本上解决老城保护和民生改善投入不足的问题。
散力
同时，应考虑吸引政府企业等多方参与项目融资，以“政府主导、市场运作、社会参与”为原则，建议政府让相关社区也参与到老城更新与保护的工程中。以“四新行动”为契机，打好政银企“组合拳”，促进优质项目签约落户门东街区。以2020新财富券商研究年会暨投资者公益联盟筹备研讨会为开端，推动门东新金融产业集聚区建设发展。以智慧城市建设为导向，提高街区停车管理、小程序、电子屏宣传、客流计数管理等科技化管理水平，门东项目相关管理单位应合力同心，积极争取政策支持。在逐步化解债务的同时，也致力于建立项目长效平衡机制，采用PPP 等方式逐步构建老城保护更新项目偿债机制。积极引入市场化机制，吸引社会资本参与项目投资、建设、运营，比如采取BOT 的方式、建成物业的资产证券化融资等。
通过打造智能街区运营平台，利用App 、等平台进行游客服务、宣传推广等工作以提高运营效率，建立品牌文化高地。以“芥子园”开放、沉浸式门东“云”雅集、“门东城墙灯光秀”播放为突破口拓宽思路、盘活资源，同时创建新品牌；拓宽商业营销策略，塑造特商业助力计划形成具有针对性、时效性的商业营销策略，通过城市广告、交通媒体、主流纸媒、新媒体等多类渠道宣传推广，与新闻发布会有机结合，开拓门东全新的商业标签，带动整个区域的产业经济发展。如在“门东929周年庆”之际与知名媒体合作大力宣传造势，充分彰显街区特魅力，在促进门东资产增值的同时，着力提升门东街区的知名度与美誉度。深度挖掘门东文化，打造门东文汇精粹聚集地，紧密围绕老城南文化内核形成分片区分特的文化集聚旅游地带：如集骏惠书屋、“转交·遇见”等地块为一体的现代书香圣地，集“老字号”“秦淮灯彩”、3D 灯光秀为一体的大型博物馆等。
除此之外，以下四大中国历史街区优秀管理案
例也值得我们深深思索：厦门鼓浪屿曾厝垵为“全国最文艺村落”，在游玩攻略、石雕旅游路线图、转角路径标识、特明信片与特纪念品、风俗信仰与自然景观的融合方面让游客充分感受文化性与趣味性。岭南骑楼在文化保护与改造过程中将保护文化景观历史文化价值与社区经济发展紧密结合。青岛这座历史文化名城在八大关历史文化街区等历史街区改造中充分彰显“红瓦、绿树、碧海、蓝天”的独特城市魅力，突显“山、海、岛、城”融为一体的城市空间格局及丰富的建筑文化价值。
四、关于门东街区可持续发展的思考随着历史文化街区逐渐成为城市旅游开发的重点，逐步商业化，出现了“创意旅游开发”“街区商业开发模式”“公众参与”“视听味觉开发”等多元化街区发展模式。而历史街区可持续发展的核心主题一直是如何实现“保护与开发的平衡维持”。现今历史街区可持续发展易出现以下状况：商业开发过度；缺乏统一规划管理；街区功能单一；环境问题突出。把握开发与保护之间的平衡，维持可持续发展的关键是建立长效管理机制，而机制的建立不是单一部门或几个部门的责任，需要多方参与。古街历史文化的传承与复兴任重而道远，要注重创新旅游开发，加强市场调研，有针对性地进行产品开发与拓宽受众；增强文化兼容性、包容性，综合开发视听味觉，增强消费者参与度；制定专业的整体规划，统一市场商品定价，增强旅游开发的专业性、规划性等均是值得研究采用的发展途径。推动门东可持续发展的事业任重道远，只有不断思考，开拓创新，才能脚踏实地，渐行渐远。
对于门东历史街区的发展而言，深度挖掘旅游资源优势与特、增强历史韵味祛除商业浮华、发展城市规划改善交通及公共卫生休憩便利度、利用新老媒体准定位，深究文化特，加大宣传力度，不断挖掘升华门东街区的历史价值、美学价值、文化价值、社会价值、环境价值、建筑价值、经济价值乃至文脉价值，是街区持久繁荣的必然之路。门东历史街区作为公共旅游场所，既要发挥景区的社会属性，又要发挥环境属性，努力提升游客的舒适度与满意度。在增强街区社会属性方面，可采用提高景区环境维护标准来优化景区环境，减少景区反复性修补，完善老城文化保护功能，探索在门东游客中心、小吃街店铺等街区公共区域引入绿能源机制，提升景区国际化旅游水平，让景区焕发生机，充满活力。在实现街区经济属性方面，可通过广泛的民意调查、与国内外游客交流等方式了解街区的商业动64
（上接第64页）Some Thoughts on the Sustainable Development of the Historical and Cultural District in the South Gate East of the Old Nanjing City
Chen Siyi
(Nanjing Chengnan Historical and Cultural Protection and Renaissance Group Co.,Ltd.,Nanjing 210001,China)柯尔特m2000
Abstract:Historical and cultural commercial blocks refer to blocks with historical and cultural heritage
through modern commercial operations,injecting cultural,leisure,creativity,and entertainment elements into a comprehensive commercial block integrating inter 鄄national,cultural,fashionable,and entertaining features.Such as “Chinatowns ”around the world,Hong Kong Lan Kwai Fong,Shang 鄄hai Xintiandi,Chongqing Ciqikou,Nanjing 1912,Confucius Temple and so on.This article examines the commercial and cultural tourism value of the southern area of Nanjing and makes recommendations for the sustainable development of the area.Keywords:Nanjing Old City;Mendong;cultural development
力，并通过制定合理的租金、最低销售标准保证景区投资回报率，实现以税养护，减少财政负担。门东街区提升街区品质，挖掘综合价值，才能得以可持续发展，在国家特文化旅游地中占领一席之地。
历史文化街区作为当下以及未来的旅游开发趋势，可持续发展的实现需要在完整长效体制的管理下，把握保护与开发的平衡，同时注重经济效益、社会效益、文化效益、环境效益的“四位一体”式协调发展，而在金陵古都历史名城的背景下，发展的核心内容应该是历史文化的传承与传播。因此，随着多方的参与和共同努力，文化认同感不断提高，历史古街的社会价值和发展意义必然实现，可持续繁荣发展的步伐将更为坚定。参考文献：
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冰雪游、云南西双版纳的傣族医药文化游、安徽省红茶游，建立具有江苏特的中医药健康旅游事业。
（六）促进资源和产业间的共同发展
中医药健康旅游的资源和产业相互依托且不可分割。有效地整合各类资源，促进产业的融合式发展尤为关键。首先需要充分运用江苏省内中医学流派丰富的资源，与各大旅游景区建立合作关系，规划发展。同时，还需要依靠江苏省内的高校和科研机构均衡苏北、苏中、苏南的中医药旅游资源，打造特的中医药生态体验游。
参考文献：
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Research on the Development Strategy of TCM Health Tourism in Jiangsu Province under the Background of “One Belt One Road ”
Su Qiaoqin,Yu Wanling,Lu Wenjing,Sun Jing,Zhao Jiawen,Zhu Yuanqing
(Nanjing University of Science and Technology Taizhou Institute of Technology,Taizhou 225300,Jiangsu)
Abstract ：Jiangsu,as a tourism province with a strong heritage,resources and industry of traditional Chinese medicine,has huge devel 鄄opment potential.This article analyzes the status quo of the development of TCM health tourism in Jiangsu,combined with the experience of developing TCM health tourism in various provinces and cities in China,summarizes and provides effective development strategies.Keywords:Jiangsu Province;Traditional Chinese Medicine;Tourism;Strategy
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