四川省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知 制定机关 | |
公布日期 | 1998.11.04 |
施行日期 | 1998.11.04 |
文号 | 川府发[1998]77号 |
主题类别 | 房地产市场监管 |
效力等级 | 地方规范性文件 |
时效性 | 现行有效 |
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正文：
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四川省人民政府关于进一步深化城镇住房
制度改革促进住宅建设发展的通知
（一九九八年十一月四日 川府发［１９９８］７７号）
为贯彻党的十五大精神，进一步深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展，将住宅业培育为新的经济增长点，现根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［１９９８］２３号）精神，结合我省实际，就有关问题作如下通知。
一、进一步深化城镇住房制度改革的基本思路、目标和原则
城镇住房制度改革要紧紧围绕把住宅业培育为新的经济增长点，以住房分配制度改革为核心，以新房实行新体制为重点，通过停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，积极发展住房金融，培育、规范和放开住房交易，努力提高住房质量，强化物业管理，进一步加快我省住房商品化、社会化进程，到下世纪初，基本建立起适应社会主义市场经济体制要求和符合我省省情的城镇住房新制度，以满足居民不断增长的住房需求，带动我省国民经济的持续发展。
根据建立社会主义市场经济体制的要求和我省的经济发展水平，我省城镇住房制度改革的基本原则：在国家统一政策目标指导下，充分考虑我省财政和单位的承受能力，因地制宜，
量力而行，坚持国家、单位、个人合理负担，坚持“新房新制度、老房老办法”，积极稳妥，综合配套，平稳过渡，逐步深化。
二、尽快建立起新的住房供应体系
要根据职工家庭不同的收入水平，确定相应的住房供应办法，即：最低收入家庭租住廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。 （一）合理划分职工家庭收入线。
职工家庭收入线依据职工家庭工资、住房面积标准、住房价格和房价收入比（即本地区一套建筑面积为６０平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比，下同）等因素测定。近期内，我省职工家庭收入线可按以下房价收入比测定：中低收入家庭为４∶１以上，最低收入家庭可按各市、县最低生活保障线的标准测定，其他收入高的家庭为４∶１以下（不含４∶１）。职工家庭收入线的具体划分标准，由县以上人民政府根据以上原则确定，每年公布一次。职工家庭年平均工资暂以县以上统计部门公布的上年职工年平均工资乘以２计算，条件成熟时再逐步过渡到以职工家庭总收入（包括工资收入和工资外收入）计算。
（二）根据不同家庭收入水平，确定相应住房供应办法。
１、商品住房（包括别墅、高档公寓和开发利润在３％以上的商品住房）由房地产开发企业按照市场需求进行开发、建设和销售，主要向市、县收入高和较高的家庭出售或出租。
２、经济适用住房（开发利润控制在３％以内的商品住房），建设用地采取行政划拨方式供应，由县以上人民政府组织建设，并制定和落实在计划、拆迁、税费、信贷等方面的扶持政策。经济适用住房向市、县中低收入家庭出售。经济适用住房的设计标准和户平建筑面积应控制在规定的标准以内；其价格构成包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、１－－３％的管理费、贷款利息和税金等七项成本因素加３％以下的控制利润。经济适用住房实行政府指导价，任何部门和单位不得以任何理由增加经济适用住房的价格构成因素，擅自提高住房价格。
３、廉租住房（具有社会保障性质、不以盈利为目的的住房），主要从腾空的现有公房中解决，也可由各市、县人民政府责成房地产管理部门组织兴建。廉租住房的建设用地，以行政划拨方式供应；各市、县人民政府应采取财政支持、税费减免、给予开发单位开发性
补偿和允许在１０％以下的腾空公房中收取市场租金予以补贴等措施，扶持廉租住房的建设。廉租住房的租金实行政府定价，向市、县最低收入家庭出租。当家庭收入水平提高时，承租人应迁出廉租住房或按成本租金、市场租金计租。新建的廉租住房应严格控制设计标准，每户平均建设面积不得超过６０平方米。要严格控制廉租住房的建设成本，其成本由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、１％的管理费、贷款利息等因素构成。
（三）购买经济适用住房、租住廉租住房实行申请和审批制度，具体办法由县以上人民政府制定。县级以上房改领导小组办公室（以下简称房改办）和房管部门应在当地政府领导下，尽快进行职工家庭住房普查，并建立职工家庭住房档案。
三、以住房分配制度改革为重点，逐步实行住房分配货币化
截至１９９８年１２月３１日止，全省城镇一律停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，新建经济适用住房原则上只售不租。住房货币分配包括职工工资中的住房消费含量、住房公积金和住房补贴等。各市、县按房价收入比实行不同的住房货币分配形式。
（一）房价收入比在４倍以上的市、县，在停止住房实物分配后，应有计划有步骤地实行住房补贴。
１、住房补贴的发放范围和对象。在党政机关和由财政拨款的事业单位，夫妇双方均未参加过房改购房（含安居房、广厦房和解危解困房，下同）或集资建房，以及虽参加了房改购买或集资建房，但住房面积未达到其控制标准的职工，可发放住房补贴；住房面积已达到面积控制标准的，不发放住房补贴。
２、住房补贴的发放标准。住房补贴本着效率优先、兼顾公平的原则，根据当地财务状况和住房价格水平，确定发放标准。发放标准和额度由县以上人民政府根据当地经济适用住房平均价格、职工住房面积控制（补贴）标准、职工工资水平、工龄等因素，每两年测定一次，并经各市地州人民政府（行署）审核，上报省人民政府审批后公布。
３、住房补贴的负担方式。住房补贴应由职工所在单位负担，双职工家庭由夫妇双方所在单位分别负担。
４、住房补贴的资金来源。主要从财政原有住房建设资金、单位公有住房出售收入和单位
自有资金中划转解决，具体划转办法由县以上人民政府确定。各级财政部门和各单位要在保持原有住房资金总量不减少的前提下，做好原有住房建设资金的核定划转工作，确保住房制度改革新政策的顺利启动和稳定实施。
５、住房补贴的支取。住房补贴只限于职工家庭购买住房时支用。各市、县可结合划转用于住房补贴的资金状况，采取一次性补贴或按月补贴等发放方式，原则上同级党政机关和由财政拨款的事业单位应采取一种发放方式。
６、在停止住房实物分配、实行住房补贴后，职工购房资金的来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及住房补贴等。
（二）房价收入比在４倍及４倍以下的市、县，职工工资与当地房价之比已达到相对合理的水平，不发放住房补贴。停止住房实物分配后，新建住房应直接进入新的住房供应体系。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款。对其中未参加过房改购房或集资建房的职工，可适当提高单位为其缴存住房公积金的缴交率，但单位缴交率最高不得超过１１％（测算办法由省房改办另行公布）。对参加了房改购房或集资建房但住房面积未达到控制标准的职工，单位为其缴存的住房公积金缴交率的提高幅度，由县
或县级以上人民政府根据上述原则确定。
（三）企业住房制度改革要在坚持住房商品化、社会化的统一政策目标指导下，根据本企业经济效益情况、劳动工资分配方式以及所处地区的房价收入比，确定不同的住房货币分配形式。
１、新建企业，住房补贴或住房公积金在企业建立之初就应一步到位，直接进入新体制；工资水平较高，用职工家庭工资收入的４－－５倍在当地可购买一套商品房的企业，视同工资中已含有住房补贴，不再发放住房补贴，但仍要建立住房公积金制度；经济效益好的企业，有一定的住房建设资金，可采取新职工实行按月补贴，老职工一次性补贴的方式；效益一般或效益不稳定的企业，采取能补多少就补多少，特困企业或濒临破产企业可暂不实行房改，职工家庭收入水平在市、县最低收入线的，其住房供应与当地廉租住房并轨。
２、凡实行住房补贴的企业，个人负担不得低于４０％；住房补贴的资金主要从企业公有住房出售收入和自有资金中划转解决。
３、企业的住房控制面积可不完全套用党政机关的标准执行，由企业根据经济效益自行掌
握一个幅度。效益差的，面积可以小一点；效益好的，面积可以大一点。但一般不得超过省委、省政府规定的住房控制面积上限１２５平方米。
（四）省房改办根据上述精神并结合我省实际，尽快拟定《四川省职工住房补贴试行办法》，报省政府批准后下发并指导各地实施。
四、做好与原有房改政策的衔接工作，实现房改政策的平稳过渡
各地要围绕国家和省政府住房制度改革的总目标，本着国家、单位、个人合理负担和“新房新制度、老房老办法”的原则，因地制宜、综合配套、平稳过渡，加快住房的商品化和社会化进程。
（一）继续推行和完善住房公积金制度。到１９９９年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于５％，有条件的地区可适当提高。要进一步提高归集率，在２０００年内原则上省辖地级市和地区所在地的住房公积金归集率应达到９０％以上，其他县（市）达到８０％以上。今后，年度的住房公积金归集目标任务由省人民政府下达各地，纳入各地政府目标管理进行考核。
住房公积金应严格按照国务院国发［１９９８］２３号中关于“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则和规定进行管理。凡尚未建立和完善职工个人住房公积金帐户和住房公积金个人查询系统的市、县，应尽快建立和完善，增强透明度，不断完善财政、审计及个人对住房公积金的监督制度。要在提高住房公积金归集率的基础上，努力提高住房公积金的使用率，公积金的使用率原则应达到归集总额的６０％以上。
（二）继续推进现有公房的租金改革，加大以成本价出售公有住房的力度。各单位现有公房应继续按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［１９９４］４３号）和《四川省深化城镇住房制度改革方案》（川府发［１９９５］１８０号）的规定，推行租金改革和加快出售。到２０００年，公有住房租金原则上要达到占双职工家庭平均工资的１０％，有条件的市、县可适当提高。已实行住房补贴的职工家庭租赁现有公房，要实行市场租金。房租支出超过双职工家庭平均工资１５％的部分，可用住房公积金支付。对特困企业，经批准，公有住房提租幅度可适当减小，确有困难的可暂缓提租。在保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁后，要对其他腾空旧住房继续推行缴纳租赁保证金、实行新租的制度。对家庭确有困难的离退休职工和民政部门确定的社会救济对象、非在职工优抚对象及执行市、县最低生活保障线的职工，其房租应实行减、缓、免的政策，并逐
步与廉租房租金并轨，具体办法由县以上人民政府确定。其中，对老红军、离休干部和生活有困难的全国劳模的减免政策，继续按川府发［１９９５］１８０号文件的有关规定执行。凡应按房改政策出售现有公房而至今尚未出售的单位，要继续按照国发［１９９８］２３号和川府发［１９９５］１８０号文件的规定，尽快实施以省政府批准的成本价出售现有公房。原则上２０００年内要出售完毕，１９９９年１２月３１日起要停止一次付款折扣优惠，２０００年后房改成本价要逐步与经济适用房价格并轨。
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