一、政策出台相关背景 20多年来,我国住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。但城市廉租住房、经济适用住房制度建设相对滞后,政策措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困难。为了切实解决城市低收入家庭的住房困难,2007年8月,国务院总理主持召开国务院常务会议,讨论并通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号),提出扩大廉租住房保障范围,实施促进廉租住房、经济适用房建设和发展住房租赁市场的措施,多渠道解决城市低收入家庭的住房困难。11月,原建设部、国家发改委等部门联合对外发布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》,明确了廉租住房保障和经济适用住房管理中的若干问题。正是在这样的背景下,财政部、国家税务总局出台了有关促进廉租住房、经济适用住房建设和住房租赁市场发展的有关税收政策。 二、政策的内容、变动情况及应注意的事项 财税[2008]24号文件主要明确了两方面的税收政策,一是支持廉租住房、经济适用房的税收政策;二是支持住房租赁市场发展的税收政策。政策优惠的税种涵盖了营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税和企业所得税等与保障类住房相关的所有税种,支持力度大,范围广。 (一)支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策 此部分的规定是对《廉租住房保障办法》第十五条第二款、《经济适用住房管理办法》第十一条的进一步明确。 1.营业税、房产税 政策内容:对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入,免征营业税、房产税。(原政策:《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)规定:对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房暂免征收房产税、营业税。) 新旧政策比较分析:新政策与原政策相比有两点不同:一是原政策仅适用于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房以及房管部门向居民出租的公有住房的行为;新政策将范围扩大到廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的行为。二是原政策对符合条件的出租行为暂免征收房产税、营业税;新政策对符合条件的出租行为规定免征营业税、房产税。"暂免"与"免"虽只一字之差,却体现了本届政府关注民生的政策导向。 政策应注意事项:廉租住房经营管理单位要享受免征营业税、房产税的优惠,必须同时符合以下条件:一是主体限于县级以上人民政府主办或确定的廉租住房、经济适用住房经营管理单位;二是享受者必须按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房。三是廉租住房经营管理单位若同时存在符合条件的出租行为与不符合条件的出租行为,应分开核算,并就符合条件的出租行为取得的租金收入申请减免营业税、房产税。不符合条件的出租行为取得的租金收入应按规定交纳营业税、房产税。 2.城镇土地使用税 政策内容:对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。(原政策:《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》(国税地[1989]140号)第六条规定:房地产开发公司建造商品房的用地,原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的,其用地是否给予缓征或减征、免征照顾,可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行法规〉的通知》(国税地[1988]15号)第十八条规定:房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地征免税由省、自治区、直辖市税务局确定。) | |
新旧政策比较分析:新政策直接规定对廉租住房、经济适用住房建设用地及符合条件的廉租住房用地免征城镇土地使用税,这无疑提高了优惠政策的法律效力级次,有利于政策的统一执行。 政策应注意事项:开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,申请免征城镇土地使用税时,需提供 "政府部门出具的相关材料",即政府廉租住房保障主管部门和经济适用住房主管部门出具的在商品住房项目中配套建造廉租住房和经济适用房的证明材料。 3.土地增值税 政策内容:企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。(原政策:《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995] 48号)规定:转让旧房,增值额未超过扣除项目金额50%的,按30%的税率计征土地增值税。) 新旧政策比较分析:新政策对转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税,这是政府为多方筹建廉租住房、经济适用住房房源而制定的非常优惠的税收政策。 政策应注意事项:企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房时,扣除项目包括:房屋及建筑物的评估价格,取得土地使用权所支付的地价款,按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。此外还要注意,对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。这就需要纳税人保管好旧房交易的相关凭证,并如实向税务机关提供。 4.印花税 政策内容:对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。(原政策:《印花税暂行条例》及实施细则规定:产权转移书据、财产租赁合同等按规定计算交纳印花税。《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)第三条、第四条规定:对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税;对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。) 新旧政策比较分析:通过新旧政策的比较不难看出,国家对廉租住房、经济适用住房经营管理单位、开发商及廉租住房承租人、经济适用住房购买人在廉租住房、经济适用住房的建造、买卖、租赁环节的印花税予以免征,这是以前相关政策中没有提及的。 政策应注意事项:开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,申请免征印花税时,需提供 "政府部门出具的相关材料",即政府廉租住房保障主管部门和经济适用住房主管部门出具的配套建造廉租住房和经济适用房的证明材料。 5.契税 政策内容:对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的,免征契税。对个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税。(原政策:《契税暂行条例》及细则规定:纳税义务人以房屋买卖成交价作计税依据交纳契税;城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。) 新旧政策比较分析:新政策对廉租住房、经济适用住房的购置过程中应交纳的契税予以免征或减半征收,优惠的幅度是相当大的。这是切实减轻廉租住房、经济适用住房购置者税收负担的有力措施。 政策应注意事项:符合规定条件的单位与个人在办理房产转让过程中要及时向当地契税主管机关申请办理减免税,并注意保存有关的证明资料。 6.个人所得税 政策内容:对个人按《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴,免征个人所得税;对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴,应征收个人所得税。(原政策:《国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知》(国税发[2001]39号)第六条规定:企业按省级人民政府批准的办法发放的住房补贴和住房困难补贴,可在税前据实扣除,暂不计入企业的工资薪金支出;企业超过规定标准交纳或发放的住房公积金或各种名目的住房补贴,一律作为企业的工资薪金支出,超过计税工资标准的部分,不得在税前扣除。) 新旧政策比较分析:新政策明确了个人按规定取得的廉租住房货币补贴,免征个人所得税,这与原规定的相关条款立法精神是一致的。而为了防止部分单位以廉租住房名义发放不符合规定的补贴,帮助个人偷税漏税,本条明确了对不符合规定的补贴应征收个人所得税。 政策应注意事项:单位为解决、减轻员工住房困难,发放给员工个人符合规定的廉租住房货币补贴,在计算员工个人所得税时,此部分补贴不需并入工资薪金所得扣缴个人所得税。如单位假借廉租住房名义发放的不符合规定的补贴,未按规定代扣代缴个个所得税,存在较大的税务风险,应予禁止。 7.捐赠 新旧政策比较分析:新规定明确企事业单位、社会团体以及其他组织、个人捐赠住房作为廉租住房的,视为公益性捐赠,并按规定在计算交纳企业所得税(个人所得税)时予以扣除。此举无疑是鼓励单位、个人共同参与,与政府一道努力解决目前困难家庭的住房问题,促进构建和谐社会。 政策应注意事项:单位、个人捐赠住房作为廉租住房时,注意要通过国家机关、社会团体进行,并取得有效的票据(如公益性捐赠票据)等证明资料,以作为在税前扣除的合法凭证。对企事业单位来讲,还应注意捐赠日期和适用法律依据不同,在计算税前扣除的基数与比率也有较大的差异。 (二)支持住房租赁市场发展的税收政策 政策内容: 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。(原政策:《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》第二条规定:对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收,房产税暂减按4%的税率征收;第三条规定:对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。《房产税暂行条例》规定,房产出租的,以房屋租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。) 新旧政策比较分析:通过比较我们容易看出,新旧政策主要有以下变化:一是个人出租住房取得的所得,由原来的"暂减按10%的税率征收"改为"减按10%的税率征收",突出了政策的稳定性;二是新增对个人出租、承租住房签订的租赁合同免征印花税;三是个人出租住房,由原来"暂减按3%的税率征收营业税"调整为"在3%税率的基础上减半征收营业税",加大了政策优惠幅度;四是对个人出租住房,由"暂减按4%的税率征收房产税"调整为:"按4%的税率征收房产税";五是个人所有的居住房屋用地,原由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免,现由财政部、国家税务总局直接规定免征;六是对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,由原来规定的按租金收入的12%交纳房产税调整为"减按4%的税率征收房产税",政策调整幅度相当大。 政策应注意事项:与住房租赁有关的优惠政策自2008年3月1日起执行,这与廉租住房、经济适用房的税收政策自2007年8月1日起执行的时间不同。企事业单位、社会团体以及其他组织出租住房时,要注意相关政策的变化,正确计算应纳税额。 三、减免税的审核部门及程序 (一)廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关减免税的审核主管部门为我市各区县(自治县)地方税务局和财政局。 (二)廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关减免税(除契税外)属于备案类减免。备案程序是按照国家税务总局和重庆市地税局《税收减免管理办法(试行)》的有关规定执行的;应报送的备案材料已由主管税务机关在办税场所进行公布,纳税人可到主管税务机关或通过12366进行咨询。 (三)廉租住房、经济适用住房有关契税的减免应按照财政部、国家税务总局的有关规定执行 ,减免税额在50万元以下的,由各区县(自治县)财政局审核办理;50万元以上的,报市财政局审核办理。 廉租住房、经济适用住房和住房租赁税收政策的调整,是财政部、国家税务总局为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的有力举措,有利于促进社会各界帮助低收入家庭解决当前的住房困难,有利于促进建立和谐的税收征纳关系,也有利于促进构建和谐社会,将对廉租住房、经济适用住房制度的建设和住房租赁市场的健康发展起到积极的作用。 | |
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