中国商业地产的三大现状
第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。2022年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。 其次，零售增长放缓、商业项目并购频现。
可以说，2022年的商业地产是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2022年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2022年以来的最低增速。
另一方面，并购频现。华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2022年的并购案几乎是2022年的4倍。同时，还有许多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的将来。娃哈哈梦醒零售业，将来
举步维艰。
第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。
2022年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2022年增长高达42.8%，来势凶狠，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体体量大。
另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2022年12月开业，乐蜂网也有实体店开业方案。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑喧闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，除可以供应快递物流业务、虚拟购物外，还具备ATM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能，此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。
四大问题
第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。
不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹支配，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济进展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采纳以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致许多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，消失整个城市商业布局失衡的现象。 其次，地产商缺乏阅历，商业地产重量轻质。
中国一二线城市购物中心的平均体量已从2022年的7万平方米增长至2022年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的状况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京、广州优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳的空置率也高达10.6%及20.2%。造成这一局面的重要缘由，是地产商缺乏商业地产开发运营阅历。
第三，商业地产专业人才进展落后行业进展。
商业地产行业的热门岗位包括操盘手、招商及运营人才，早期许多香港人到大陆，成为第一代购物中心的招商运营团队。之后，万达成为商业地产界的黄埔军校，从万达流向各个房地产公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的万达人，在万达体制内可以发挥才华，出来后橘淮而枳却未必能干好。目前的状况是，跳槽的多，薪酬涨的也快，但200万年薪难求好的项目操盘手，真正能搞好一个项目的人并不多。尤其是在商业地产受到电商冲击、亟待突破的背景下，就更凸显出人才的稀缺。
第四，融资瓶颈制约企业开发经营模式转型。
房产电商 商业地产的开发运营同住宅不同，投资大、周期长、回报慢，但经营好的项目，回报高、收益久。虽然目前除传统银行贷款外，金融产品也许多，如海外发行票据、信托、私募等，但资金成本通常很高，与商业地产对资金的需求是不匹配的。
去年中信证券推出的中信启航专项资产管理方案被认为是国内首单REITs产品。此产品虽具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有肯定差距。而万科入股徽商银行，也让产融结合呼之欲出，但究竟只有超大企业才可以做到这点。所以说，房地产金融领域的创新还要连续，但还是有很长的路要走。
综上，我们的忠告是：规划要先于开发，经营比开发重要，人比地重要，没有金融是万万不行的。
五大进展趋势
第一，经济转型升级和新型城镇化将成为商业地产进展的内生动力。
美国经济学家、2022年诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨说过，21世纪世界经济进展有两个重要引擎，一个是美国的高科技，一个是中国的城镇化。如此趋势下，中国可以借助美国的高科技，提升创新力量，利用城镇化高速进展的契机，将自身经济带上一个台阶，真正成为既大又强的经济体。
从商业地产进展的角度，将来需要关注的几点包括：
（1）农村土地政策的突破。中共十八届三中全会有关打算中提到建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
（2）“第一夫人”出访带热民族风。“第一夫人”的服饰和用品的国产化，为支持中国品牌做出了表率，为中国消费品牌带来进展机会，而商业地产的核心是商品，“第一夫人”的表率既能激发国人购买国货的欲望，也能带动民族消费品牌的进展。对商业地产来说，不失为一件好事。
（3）反腐高压下，关注大众化、非公消费的增长。这同样会为将来的城镇化进展带来机会，并进而促进商业地产的进展。
其次，商业地产并购整合加速，投资机会关注价值凹地。
一方面，依据公开数据显示，开发面积排名全国前四位的开发商占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而前十位的开发商也仅为10.8%。但在成熟市场国家，购物中心行业集中度通常在50%以上。如：美国2022年共有185家奥特莱斯，650多万平方米可租赁面积，而前2名开发商（闻名的西蒙集团的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌）就有109个项目和360万平方米，占有59%的项目和55%的面积。
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