⼀
全民营销
全民营销是指打破企业原有的销售思维，卖房不仅仅是销售部门的事，其他包括⼯程、采购、成本、物业业务线，全员参与卖房。 对于企业来讲，凡事⽆⾮涉及三个层⾯，钱、⼈、事。为什么前台不能卖房⼦，为什么⼴告公司、施⼯单位不能带客户？只要你把佣⾦制度设计好，把管控模式设计好，把“钱”和“⼈”处理好，全民营销就能成为⼀个顺理成章的事。
当下，很多企业所谓的“全民营销”只流于⼝头形式。全民营销并⾮适合所有房企，这和公司的管控模式紧密关联。你能不能调动起来，要看：第⼀，有没有说动就动的执⾏⼒和企业⽂化；第⼆，有没有⾜够⼤的客户量和员⼯量。客户量⼤、集权式管控的企业才适合做全民营销；第三，薪酬制度要先设计，具有诱惑⼒和可⾏性；第四，要有即时响应、反馈机制。如何确员⼯带客认筹确认，佣⾦何时以何种形式发放，都是要认真去考虑的问题。
虽说不是每家房企都适合开展全民营销的销售模式，但它的确是⼀种趋势，因为竞争会越来越激烈，供
应量越来越多，⾸次置业会越来越饱和，这时候你会发现得去抢客户，就得发动全民营销的战争。
⼆
电商营销
房地产电商营销是指以⽹络为基础进⾏的房产商务活动，包括商品和服务的提供者、⼴告商、消费者、中介商等有关各⽅⾏为的总和。现阶段的房产电商主要包括线上和线下两部分，只要在线上完成商品展⽰和交易意向达成，并通过房产电⼦商务平台⽀付交易意向保证⾦的，均可看做是房产电⼦商务的⾏为，属于房产电⼦商务范畴。
不得不承认，在现在电商运作上需要改进的地⽅还有很多，⽐如媒体⽅⾯应该做到上中下同步的宣传，不应该仅仅只是线上和单⼀通道的宣传；⽽开发商如果只是单纯地依靠传统的营销⽅式，难以扩宽客户体，尤其是线上市场上需求占主导的刚需族，因此，单纯依靠传统的营销⽅式并⾮房地产长远发展的可取之道，应该拓展不同的销售⽅法来迎合房地产电商时代。 严格来说，房地产营销电⼦商务⽬前还是处于“初级阶段”，当前仍⾯临着信息透明、⼤额⽀付及线上线下相结合的三⼤难点。这三个难点将成为在互联⽹⾏业当中实现房地产电⼦商务的⼀个瓶颈。到现在为⽌，房地产电⼦商务平台仍是⼀个⼯具平台，是⼀种营销⼿段，未来要成为⼀个真正的交易平台需要⼀个积累的过程，需要更多的置业者、⽹民关注和使⽤。
三
品类营销
对于消费者来说，都有⼀个求新、猎奇的⼼理。在营销学⾥，迎合消费者这种⼼理的营销策略叫创建新品类。⽐如营养快线，以前⽜奶和果汁，但没有⽜奶加果汁，把这两样东西“跨界”放在⼀起就成了⼀个新的品类。⽤地产的案例来讲，在地产领域⾥有⼏个经典的案例就是品类营销的代表，⽐如情景洋房，合院别墅，这些是区别于洋房和别墅的新品
类，“唯我独有”。
李亚鹏在丽江的旅游度假项⽬，它不叫旅游度假村，也不叫什么旅游综合体，也不叫度假公园，它叫艺术⼩镇，它就是⼀个新品类。有些房产商做健康地产，有出类拔萃的整合医疗服务，和⼀般的住宅项⽬区别开了，这也是⼀个新品类。
实际上结合房地产的不动产特性，房地产的产品是由两部分组成，⼟地和⼟地上的景观建筑物。能不能在⼟地上创建新品类？譬如三亚，森林度假公园就是这样的⼀个全新品类。公园是公共项⽬，是政府⾏为，现在⼀个开发商建了个项⽬叫度假公园，它就是⼀个新品类，⽐起度假综合体半⼭半岛，我不和你们叫⼀个品类名称，因为你们的牌⼦已经树⽴好了，我不可能竞争过你，⽽我是度假公园，我是NO.1。
四
资本营销
买房实际上也是购房者的资产配置问题。以前所谓投资性购房的逻辑是，你是买住宅还是买写字楼，是出租还是出售。现在有新的逻辑—— 你的资产是准备买黄⾦、基⾦，还是买不动产？如果你选择了投资不动产，这种资产在⽬前的市场态势下你可以想象五年⼗年后会是什么价值，⽽且你可以把这些资产抵押出去，再拿钱去做其它投资——它是⼀个⾦融问题⽽不仅是房地产的事情。
那么在开发商的营销策略⾥，客户买⼊的价格和卖出的价格差额将是重要⽅⾯，考虑的是客户投资商业不动产还是住宅不动产的回报。尤其对于豪宅，未来都要做⼀个私⼈资产或者说是私⼈⾦融管理这个⽅向的考虑。
现在国家放宽了⾦融政策，各种创新此起彼伏，在这样的⼤背景之下，假如我有⼀个写字楼，或⼏栋别墅，那我是不是能够去抵押贷款。以前的投资要么租要么卖，现在的投资，它是⼀个⾦融产品，这是⼀个很⼤的转变。房⼦不再是房⼦，⽽是⾦融产品。我们现在签的是房屋买卖或租赁合同，未来我们买的就是多少份权益。房地产营销，如果你还认为只是卖房⼦，那就真的OUT了。
五
什么是⼤品牌营销，⼀个字，就是要“⼤”，像中海和恒⼤，是全中国⼈民都知道的中国两个房地产企业。中海⾛的是传统的品牌营销道路，因为品牌硬，做得早，所以全国⼈民都知道。恒⼤没⼏的历史，但是它也做到了，它做的都是地产之外的事——排球、⾜球、⾳乐、饮⽤⽔……恒⼤是⼤品牌营销的典型代表。除了恒⼤，所有集团企业、多元化企业都应该去做⼤品牌营销。
那些⾮集团企业也同样需要⼤品牌营销。如果说⼤型房企⾃家资源的内部打通，那么⼩企业可以打开思路说所有全世界的品牌都是我的！
⾮品牌房企开发⼀个楼盘，可以请知名设计师去设计，知名物业公司去管理，售楼处可以全是名牌供应商的东西，做活动可以请名⼈——所有的营销都⽤知名的东西去包装，只是我这个开发商不出名。
很多项⽬如雷贯⽿，只是开发商不著名。⼤部分⼩房企在营销上就想我们没有⼤企业的品牌⼒，但换个⾓度就豁然开朗了，全世界都是你的。⼤企业有⼤企业的营销，⼩企业有⼩企业的出路。以前买房⼦都是地段、价格问题，但是现在不全是了，消费者要看品牌。⽽品牌企业会做得越来越好，那么⾮品牌企业就得借⼒打⼒，让那些品牌企业助你达到营销的⽬的。⼤品牌营销会成为⼀个趋势。
六
⾃媒体营销
⾃媒体营销的趋势已经成为定势，⽬前处在由⼩到⼤的过渡阶段。
先更正⼀些对⾃媒体的错误观念：
第⼀个是很多⼈将⾃媒体等同于新媒体，新媒体只是⼀个相对的时间观念的区分，⼀百年前报纸也是新媒体。⾃媒体是个传播模式的巨⼤转变。⾃媒体，即借助微博、、等⼯具平台，⾃⼰发声⾳。
第⼆个误解是⾃媒体等于企业做官⽅账号，不管是微博还是，这只是做了⼀部分。⾃媒体营销，不能⾃娱⾃乐，还包括⽤好⾏业以及跨界的⾃媒体，⽤第三⽅的声⾳为⾃⼰说话。
第三个误区是认为⾃媒体营销是⼀个可有可⽆的⼩众营销。统计数据表⽰在2012年中国互联⽹的移动端⽤户已经⼤于PC端了。以后我们买房⼦还要去看杂志、翻报纸吗？⾃媒体的趋势是不可避免的、是不可逆转的。
⼗五年前压根就没有⽹络，⼗年前就没有社交⽹络，五年前还没有微博……现在这些平台已经为营销⼈所⽤，那么接下来的营销还会有什么创新？我们年轻⼀代营销⼈的机会就在这⾥——⾃媒体直播营销，这也是多数年长的营销⼈不屑去玩的。
我们要想尽快地去舞台上去表现⾃⼰，不能只想着⾛他们的⽼路，这样是⽆法超越他们的。⼀个⼈的价值就在于他的不可替代性，现在的消费者主要都是年轻⼀代，是⾃媒体的参与者和体验着，所以必须依靠社交⽹络做⾃媒体营销。
当然，做⾃媒体营销有三⼤难题。⼀是领导不懂瞎指挥，在传统的营销概念⾥领导更专业，但是在⾃媒体时代就未必了。在⾃媒体时代，你写得不痛不痒是不⾏的，要有亮点。第⼆是没有现成的模板，没有成熟的打法。刚刚发现某个品牌⾃媒体做得不错，你⼀模⼀样学习就是不⾏，必须不⾛⽼路。第三是变化太快跟不上，还没琢磨清楚，头条号⼜出来了。
所有的难题都是机会，所有的机会也都是难题。
七
粉丝营销
粉丝营销是对应的概念，从企业的⾓度就是品牌，从消费者的⾓度就是粉丝。有⼈说只要⼀个品牌有⼀千个，那么他卖什么都可以了，不管你推什么，都会去买，然后推荐别⼈去买。特别去关注某个品牌然后去扩散分享它的内容，这就是粉丝。企业也能操作，那个叫客户关系管理，有社交⽹站就有粉丝，现在就是粉丝和品牌零距离的时代。
万科，中海，绿城都是粉丝营销的典范。从前我们叫种⼦客户，现在我们叫。从前我们强调重复购买，推荐购买，现在我们讲“关系营销”。粉丝经济时代，最重要的是“喜欢”与“转发”。结合⾃媒体营销趋势，⼤品牌营销趋势，各位房企品牌营销决策者，你该知道⾃⼰要做什么了。
⼋
精准营销
⼤数据时代的信息量如此庞杂，我买⼀个300万的⼤平层，⽹上有⼀⼤堆资料，我该选哪个?这是消费者苦恼的地⽅。从开发商的⾓度，有消费者要300万⼤平层的项⽬却没有到我。那么你就需要⼀个精准营销。
易居以云呼叫为核⼼的精准数据库营销是这⽅⾯的实践。售楼员通过卖房⼦，也是⾮常典型的精准营销。
举个例⼦，譬如销售员陪聊服务营销，在认识之后，通讯录同步，建⽴的⼆次联系，因为双⽅已经建⽴起⼀定的信任度，偶尔会沟通⼀下，朋友圈点赞，对⽅也不会抵触。在对⽅空闲时候做⼀些销售⼯作，⽐如客户在候机延误时，⽆聊时分你去语⾳下。前提是你的个⼈号头像ID朋友圈定位清晰，让客户可以记住，喜欢并且愿意转发。
在信任的基础上，交易更易达成。现在的营销还只是个⼈加上公众平台，可以同步攻克⼀些技术上的问题，⽐如把上的客户联系内容导⼊excel再导⼊到销售管理系统，那就直接变成了线上的客户销售平台。
九
体验营销
《体验经济》书中写道：在体验经济时代，每个⼈都是演员。
就拿过⽣⽇来说，从吃蛋糕，到办⼀个⽣⽇餐，再到举⾏⼀个主题⽣⽇派对，时代就是这样进步的。⼗块钱，⼀千块钱再到⼗万块钱，都是过⼀个⽣⽇。最近你可能还知道的跨界的体验，从印象系列实景⼭⽔演出到⼜见五台⼭、⼜见平遥室内“穿越”演出，再到⼋⼩时超长、舞台与观众穿越的话剧《如梦之梦》。体验经济时代，品牌不断超越。
地产也是这样，最早的是动迁房只是⼀个壳⼦，⾼级⼀点的就不只是房产本⾝了，⽽是服务，保安的微笑，业主的⽣⽇
地产也是这样，最早的是动迁房只是⼀个壳⼦，⾼级⼀点的就不只是房产本⾝了，⽽是服务，保安的微笑，业主的⽣⽇祝福等，花花草草各个触点都做的⾮常的好。售楼处就是客户体验的地⽅，我们得
做样板房，做⽰范区，做这些东西其实都是做客户体验。
这个趋势将会越来越明显。体验不只是现场营造，也是终端体验，如何让消费者在移动互联触点上喜欢你，这个很重要。交互设计，互动传播，体验营销的关键。
⼗
点评营销
变⾰的时代，⽆法阻挡。
现在的消费者，对品牌信息，不相信权威，只相信伙伴。不会去看官⽅的，但会去看点评的，当然，消费者很难判断，哪些是⽔军的哪些是真实的哪些是独⽴第三⽅测评的。
买房是件特别复杂的事情，我们能不能去听专业⼈⼠的评价？专业⼈⼠是独⽴第三⽅，可能是新型的导购员什么的，这是⼀个趋势。如果有⼀个软件，像房价系统，如果能做到很精准，输⼊北京500万的价格等条件后出现专业的评价以及其它伙伴对这些楼盘的点评，这不是很靠谱的信息吗？
房产电商在今天被分销渠道“”的时代，到底是⾃建渠道还是整合渠道？还是双轮模式驱动？模式没有好坏，只是因公司和项⽬⽽异。渠道联销模式确定了，还需要⼀套系统的符合逻辑的操盘框架主导⽀撑，⽅能取胜。
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