物业服务有限公司
运营管理部体系文件
（试运行版2019）
| 编制 | 运营管理部 | 日期 | 2019年09月01日 | |
| 审核 | 投票箱制作 | 日期 | 201 年 月 日 | |
| 批准 | | 日期 | 201 年 月 日 | |
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修订记录
日期 | 修订状态 | 修改内容 | 修改人 | 审核人 | 批准人 |
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| | | | t型槽尺寸 | |
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半轴螺栓
消防系统维保作业指导书
一、目的
地下室排水沟加强物业服务区域的消防管理，确保火灾预防与灭火救援工作的实施。
二、适用范围
适用于 物业服务有限公司。
三、维护标准
1.消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间正常启动，不堵塞、跳闸，不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消火栓配置齐全，各配件功能良好，消防水泵控制柜指示正常。
2.高位消防水箱的设置高度应保证最不利点的消火栓静水压力。稳压罐无漏气漏水现象，压力显示正确。
3.喷淋头无泄漏外观完整，消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。
4.消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块，处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。119b
5.卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。
6.高层大厦各楼层张贴疏散图，消防通道设有应急照明与疏散标志，应急照明停电后应保障能正常使用不低于30分钟。
7.小区内消防接合器应标明是供应消火栓还是供应喷淋，明确具体的控制区域。
8.各服务中心应建立消防应急处理预案，编制灭火作战示意图、消防设施设备清单 ，每年至少开展1次消防演习并将现场照片以及总结记录留存。
四、消防系统定期巡检及工作要求
1.火灾报警控制器、联动控制器、主机设备：每日进行巡查一次；每月进行报警、联动控制、显示、打印等功能的测试；每年进行一次设备内部的卫生清理。
2.火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置：每月进行一次功能测试，探测器投入运行3
年后每2年由专业清洗单位清洗1次，至少每年全面检测覆盖一次。
3.备用电源：每月检测切换1次主、备电源；每季度对电源蓄电池进行一次充放电试验和表面除尘。
4.消防广播：每月检查测试消防专用电话重要场所的对讲电话等；每年对其进行一次内部除尘。 5.防排烟系统：每月检查测试防排烟风机排烟阀的联动功能；每半年养护防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
6.水灭火系统：每周检查是否有漏水，消火栓部件齐全；每月检查泵体、压力表、消防泵、喷淋泵盘车试运行一次；每季检查一次润滑情况；每半年检查消防栓水带、阀杆处加注润滑油、放水检查，消防水泵带载试验；每年检查消火栓、消防泵保养。 7.防火门、应急照明、疏散指示标识：每周进行一次巡查；测试切断正常供电，测量照明度和供电时间。
8.消防电梯：每月检查测试按钮迫降和联动控制功能，轿厢内电话通畅。
9.消防水池：每月检查水箱水位；每五年进行一次消毒。
五、维护管理的内容
（一）仪器装备的要求及配备
1.用于消防设施的巡查、检测、维修、保养的测量仪器、仪表、量具等，依法需要计量鉴定的，建筑使用管理单位按照有关规定进行定期校验，并具有有效证明文件。
2.仪器配备：感烟探测器功能试验器、感温探测器功能试验器、火焰探测器功能试验器、线型光束感烟探测器滤光片、卷尺、绝缘电阻测试仪、数字万用表、秒表、测距仪、强光手电、工具箱、漏电电流检测仪、接地电阻测试仪、测力计等。
（二）消防维保的主要工作
1.检查、测试：目的通过对消防系统的检查测试，一方面来评定消防系统运行的正常情况，另一方面发现系统隐藏的故障，以便有计划的排除对消防各个子系统进行巡查。可通过“听、看、嗅、摸、问”等方法来观察系统运行状况，掌握整个系统的大概动态。
2.保养（清洁、润滑）：目的是通过对消防设备的清洁、润滑，使消防设备能最大限度延长使用寿命、处于正常工作状态。对系统按周、月、季、年进行检测，确认其工作正常，设备除尘、清洁、润滑、油漆、防潮、绝缘、紧固；并填写相应的检测、保养表格，并得到甲方指定的责任人的签署。
3.故障排除（包括故障发生原因确认、故障的处理过程、更换零件的报价、更换故障的零件、未排除故障的跟进、填写有关记录表格）：出现问题时能够在限定的时间内迅速解决，不能解决的问题必须出具书面说明，并请相关人员核准签署。
(三)保养内容
1. 火灾自动报警系统及联动控制器保养
（1）火灾报警控制器的清洁维护
火灾报警控制器的清洁维护方法是断开控制器的备用电池关闭交流供电电源。用器吹扫控制器内部的各种电路模板、组件、电池、接线端子和外部的操作面扳、控制开关、机箱等直至清洁干净无积尘或积垢。机箱外壳可用潮湿的布擦拭，和擦拭后要仔细检查
电路模板和组件有无松动接线端子和线标是否紧固完好控制开关的初始位置是否正常。检查完毕后依次接入交流供电电源和电池检查控制器工作是否正常。切忌带电清洁维护控制器不能用水和普通清洁剂清洁电路模板、组件、电池、操作面板和控制开关。如果电路模板或组件过于脏污无效可将其取下使用电路板专用清洁剂喷拭电路板溶解清除积垢，喷拭过的电路板要等清洁剂挥发板面干燥后再安装上并通电开机。
（2）消防联动控制器的清洁维护
消防联动控制器的清洁维护方法是断开控制器的备用电池关闭交流供电电源。用器吹扫控制器内部的各种电路模板、组件、电池、接线端子和外部的操作面板、控制开关、机箱等直至清洁干净无积尘或积垢。机箱外壳可用潮湿的布擦拭、和擦拭后，要仔细检查电路模板和组件有无松动，接线端子和线标是否紧固完好控制开关的初始位置是否正常。检查完毕后，依次接入交流供电电源和电池，检查控制器工作是否正常。切忌带电清洁维护控制器不能用水和普通清洁剂清洁电路模板、组件、电池、操作面板和控制开关。如果电路模板或组件过于脏污无效可将其取下使用电路板专用清洁剂喷拭电路板溶解清除积垢，喷拭过的电路扳要等清洁剂挥发板面干燥后再安装上并通电开机。
（4）火灾探测器的清洁维护（烟感、温感）
现场清洁维护火灾探测器可在安装现场进行清洁维护。维护的方法是：用器吹扫火灾探测器表面的积尘用布擦拭火灾探测器表面的污垢。进行现场维护时，切勿用水冲洗探测器以免损坏探测器的敏感元件和电路。现场维护只起到表面清洁的作用并不能改变火灾探测器的响应阈值和灵敏度不能改善和恢复火灾探测器的报警性能。
2.消防水箱的维护保养
（1）水箱水温保持4℃以上。寒冷地区的消防水箱应保证保温层不受损坏，每月需检查消防水箱管道上面的保温层，如发现异常应及时向消防主管部门汇报并应及时维修。
（2）水箱内部5年检查一次。内部防腐处理的钢板水箱和压力水罐3年检查一次。包括检查涂层、干膜厚度、非损伤性超声波探伤试验等。
（3）每季度外观检查应检查承重结构、孔口、基础、检修通道或梯子的明显损害或破损。承重结构检查腐蚀、腐烂、锈蚀、机械损坏、沉积的碎片、沉淀物。
（4）水箱内部检查主要是：油漆脱落、水生浮游物、沉淀物、外来杂物、遗落的检修工具和油漆设备、水质是否冰冻。
（5）每5年用水平仪测水箱位移。
（6）其他检查：沉淀物每半年清理―次。阴极保护每年按设计要求维修检查一次。进出水管上的阀门每年检查一次。水位每月检查但装有水位监视设施的水箱按每季度检查。
3.消防增压稳压设备的维护保养保养内容
（1）每周检查消防设备用房、散热通风设施、百叶窗，保证房内有良好的散热条件。
（2）每季度检查稳压气压罐系统，要求气压罐完好。
（3）每周检查稳压泵系统，要求泵组完好。
（4）每周检查电器控制部分，要求控制部分完好。
（5）每周检查稳压泵组的密封情况，稳压泵运行时每秒滴水不超过一滴。
（6）每日稳压泵运行时，观察稳压泵密封圈是否牢靠，稳压泵本体是否过热。
4.消防水泵的维护保养内容
（1）每周检查泵房、散热通风设施、百叶窗，保证泵房有良好的散热条件；普通电动泵机房不低于4℃，柴油消防泵房不低于21℃。
（2）每周检查消防泵系统，要求泵组完好。
（3）每日检查电器控制部分，要求控制部分完好。
（4）每日检查泵组的密封情况，水平安装的消防泵投入运行前每秒滴水不超过一滴。
（5）每周运行水泵时，观察水泵密封圈是否牢靠、水泵本体是否过热。
（6）每周运行水泵时，观察水泵流量计最大流量是否为额定流量的150%。
（7）消防主机测试远程联动消防泵启动和反馈情况。
（8）消防泵控制柜线路清晰，卫生良好，自动状态，转为手动测试启停泵。
5.消防水泵接合器的维护保养内容
（1）每月检查消防水泵接合器的接口及配套附件是否完好，目测有无渗漏，闷盖是否盖好。
（2）每月检查控制阀门，按照阀门开启标识开启和关闭阀门各一次，发现异常，应及时维修或更换，应保证阀门常开，且启闭灵活，止回阀应关闭严密，确保水流只能朝灭火用水方向流动。
（3）每月检查水泵接合器与墙壁之间的通道是否通畅，墙壁式水泵接合器除外，如有垃圾、杂物，需及时清除。
（4）每月检查地下式水泵接合器的标识是否完整，如已被删除，需及时补上。
（5）每季检查地下式水泵接合器的阀门井，及时清除阀门井内的垃圾与杂物，确保水泵接合器能够正常使用。
6.室内消火栓系统的维保内容
（1）检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合设计或规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎；
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