陆永芳、沈维新与吴建华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
热成像监控【审理法院】江苏省南通市中级人民法院
【审理法院】江苏省南通市中级人民法院
【审结日期】2020.12.01
【案件字号】(2020)苏06民终2945号
【审理程序】二审
【审理法官】朱艳杨盛胡皓
【审理法官】朱艳杨盛胡皓
【文书类型】判决书
【当事人】陆永芳;沈维新;吴建华
【当事人】陆永芳沈维新吴建华
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【当事人-个人】陆永芳沈维新吴建华
【代理律师/律所】徐健江苏通衡律师事务所;金晓祥江苏信阳光律师事务所
【代理律师/律所】徐健江苏通衡律师事务所金晓祥江苏信阳光律师事务所
【代理律师】徐健金晓祥
【代理律所】江苏通衡律师事务所江苏信阳光律师事务所 彩透水混凝土施工工艺
煤气化制氢【法院级别】中级人民法院
【原告】陆永芳;沈维新
【被告】吴建华
还原炉【本院观点】沈维新、陆永芳拒绝办理讼争房屋过户手续的理由不能成立，一审认定的延期过户补偿金并无不当。 【权责关键词】恶意串通撤销委托代理共同共有实际履行违约金过错合同约定新证据质证诉讼请求发回重审
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【本院查明】本院经审理，对一审查明的事实予以确认。 另查明，1.吴建华二审自愿放弃向沈维新、陆永芳主张律师费40000元。2.一审中各方提供三联合同，白联为原件，双方签字摁印清晰，红联、黄联为复写，抬头处乙方(即吴建华)一栏未体现签字，但有摁印。 本案二审争议焦点为：1.沈维新、陆永芳拒绝为吴建华办理讼争房屋过户手续的理由能否成立。2.一审认定的延期过户补偿金是否恰当。
【本院认为】本院认为，沈维新、陆永芳拒绝办理讼争房屋过户手续的理由不能成立，一审认定的延期过户补偿金并无不当。具体分析如下： 1.沈维新、陆永芳应为吴建华办理讼争房屋过户手续。双方订立的房屋买卖合同约定，购房款736600元，吴建华在2019年4月25日、5月1日前分别支付50000元、306600元，余款由吴建华以讼争房屋为抵押向银行贷
款380000元。吴建华已经按约支付356600元，则沈维新、陆永芳理应及时配合办理过户，使得吴建华可以依约办理贷款后，完成案涉交易。沈维新、陆永芳认为，沈维新不同意出售案涉房屋、二人之子沈某享有房产权益以及买卖合同系中介与吴建华恶意串通形成，故其有权拒绝办理过户。但基于下述理由，本院对二人该上诉请求不予支持。首先，陆永芳在中介处洽谈出售房屋时，是电话征得沈维新同意后方签字摁印，足以说明合同订立时沈维新对于出售房屋并无异议。其次，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。案涉房屋登记在沈维新、陆永芳名下，二者作为房屋所有权人有权处分房屋。在订立房屋买卖合同并收取近半数房款后，其再以房屋包含儿子沈某拆迁权益为由拒绝办理过户，缺乏依据。第三，沈维新、陆永芳主张合同系中介与吴建华恶意串通形成，主要依据为其持有的合同联上不见吴建华签字，而中介的合同联上吴建华签字清晰。但讼争合同原件联签字摁印均清楚，交给沈维新、陆永芳的复写联上吴建华签字不清晰不能证明所谓恶意串通，二人对其主张未能充分举证证实。综合前述分析，本院对沈维新、陆永芳拒绝办理房屋过户的理由均不予采信。 2.一审认定的延期过户补偿金并无不当。案涉合同约定，延期办理过户，应支付100元/天的补偿金。沈维新、陆永芳未及时配合办理过户，一审综合违约过错程度以及实际履行情况，判决支持吴建华自2020年3月20日起计算的补偿金，并无不当。
综上，沈维新、陆永芳的上诉请求不能成立，应予驳回。吴建华二审自愿放弃向沈维新、陆永芳主张律师费40000元，系对自身权利处分，与法不悖，本院照准并对一审判决依法调整。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下
【裁判结果】一、维持南通经济技术开发区人民法院(2020)苏0691民初580号民事判决第一项，即“沈维新、陆永芳于本判决发生法律效力之日起十五日内协助吴建华办理南通开发区××园××幢××室及××车库过户手续，将上述房屋变更登记至吴建华名下”； 二、维持南通经济技术开发区人民法院(2020)苏0691民初580号民事判决第二项，即“沈维新、陆永芳于判决发生法律效力之日起十五日内按100元/天标准给付吴建华延期过户补偿金(自2020年3月20日计算至实际办理过户时止)”； 三、撤销南通经济技术开发区人民法院(2020)苏0691民初580号民事判决第三项，即“沈维新、陆永芳于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿吴建华律师费损失40000元”； 四、撤销南通经济技术开发区人民法院(2020)苏0691民初580号民事判决第四项，即“驳回吴建华的其他诉讼请求”； 五、驳回吴建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11166
元，由沈维新、陆永芳负担；二审案件受理费11166元，由沈维新、陆永芳负担10563元，吴建华负担603元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 03:28:18
陆永芳、沈维新与吴建华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省南通市中级人民法院
民事判决书
(2020)苏06民终2945号
当事人 上诉人(原审被告)：陆永芳。
委托诉讼代理人：徐健，江苏通衡律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：沈维新。
被上诉人(原审原告)：吴建华。
委托诉讼代理人：金晓祥，江苏信阳光律师事务所律师。
审理经过 上诉人陆永芳、沈维新因与被上诉人吴建华房屋买卖合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院(2020)苏0691民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 沈维新、陆永芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：1.按照法律规定，证据应当在法庭出示，由当事人互相质证，否则不能作为认定案件事实的依据。吴建华一方的委托代理合同以及发票未经质证，一审判决我方支付律师费没有依据。案涉合同系中介机构格式合同，承担律师费的条款未经协商，中介人员未予提示说明。我方年纪较大、文化不高，对违约情形及责任不清楚，尤其不清楚律师费及数额。律师费不应成为合同内容。2.案涉房屋并非拆迁安置所得。我二人与沈某按照规定取得建房批复，但因政府原因无法新建房屋，政府向三人补偿案涉房屋，属于三人共有。现沈维新明确表示不同意出售房屋，沈某被羁押于南通监狱，无法行使权利，房屋不应过户。3.案涉买卖合同系吴建华与中介方恶意串通形成。其中沈维新的签名由陆永芳代签。我方所持合同中没有吴建华签名，吴建华所持合同中也看不清实际购买人，但中介提
供的合同中吴建华签名非常清晰。中介称因复写原因，我方持有的合同中没有吴建华签字，不合常理且无依据。4.合同约定，办理过户时间以房管局公示能过户的时间为准，一审未审理确认案涉房屋可办理过户手续的起始时间，且该约定未明确过户时间的期限，无法据此认定本案存在延期过户情形，更不能以2020年3月20日作为延期过户起算时间。本案争议发生时处于疫情期间，房产交易部门控制现场交易，一审未审查该客观情况。合同约定款清交房，现也不满足交房条件。吴建华未有任何损失，一审判决我方支付延期过户补偿金，有失公平。
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二审被上诉人辩称 吴建华辩称，本人一审举证证明案涉房屋交易真实有效，符合意思自治。沈维新、陆永芳同意出售房屋，二者本案构成根本性违约，应承担20万元违约金及赔偿等。一审中对于合同反复比对核查，确认是签字时叠加印泥原因，并非涂改或者，且三份合同上均有本人摁印。案涉房屋系拆迁所得，登记在陆永芳、沈维新名下，无案外人沈某份额。本人一审已提供律师费代理合同及发票。
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