【**市**置业有限公司】
（200*～200*年）
前言
项目于0*年底对外发售，截止0*年初；项目定位从品牌商城到购物中心、从购物中心到书画市场，几经变革，仍不能达到预期目标，市场日益增多。一段时间我们看不到市场在哪里！招商工作进展缓慢、局面混乱、员工信心不足……
0*年初，集团对项目领导班子做出调整；新人事、新作风，通过对过去工作的失败认真总结，项目实际情况的客观分析，积极开展各项工作，改变外界的不良评价、改善、加强与政府的关系、调整内部管理制度、探索项目发展方向。通过大量的工作及细致有效的市场调研分析、结合项目自身情况，响亮地提出：商业业态定位于“以**市城市文化名片名义，打造集书画文化、文化教育、休闲娱乐、购物、旅游观光、旅游接待功能于一体的大型文化休闲旅游购物中心”，这一阶段性运营目标。 围绕该目标，项目提出“休闲文化购物中心”的市场定位；引入“零售业、休闲业和文化业”三种主力业态；在树立自身形象方面，利用当地深厚的文化底蕴，“发展文化、投资*市、服务民众”，开展文化交流活动及公关活动，做到“言行一致”，实现社会舆论向好的方向发展，极大的坚定了投资者投资信心。 通过一段时间的艰苦努力，截止到11月，项目实现招商*%，增长*%；更重要的是我们赋予了项目全新的内涵，成功营造了一个良好的舆论环境、投资者重拾投资信心，为下一阶段的工作奠定了坚实基础。
下一阶段会是一个全新的开始，我们需要系统的策略指导各项工作的具体开展，特**集团策划部携手项目策划部同仁制定如下运营计划，确保后期工作有条不紊的开展。在整个操盘过程中，将认真、理性地对待，实地、实际地分析，形成完整可行的营销方案。本案属商业机密，仅限本公司相关人员传阅，不得外泄。
**投资有限公司（策划部）
200*年**月
网络收集
三年规划的构成
一、物理除垢战略目标规划
二、前期定位策划的补充与修正
核心竞争力
项目定位
业态定位数码贴膜
逆变器制作业态组合
三、项目功能规划
楼层功能规划
功能规划原则
四、招商规划
招商优势
招商策略
招商计划
五、销售规划
销售价格体系
投资者分析
营销策略
销售执行规划
六、品牌营销规划
引进商业管理公司
推广项目文化内涵
核心竞争力的深入普及
七、物业管理公司职能规划
八、 商业管理架构
部门职能规划
一、战略目标规划
1） 职能规划：**区社区服务中心
2） 概念规划：文化、健康、休闲、购物、时尚、快乐
3） 经营规划：统一招商、支持经营、以租促销、统一营销
4） 营销阶段：招商期10个月（0*年）、销售期18个月（0*～0*年）、调整期（0*年）
二、前期定位策划的补充与修正
1）核心竞争力
a.**是**文豪**的故乡，其文化对后世影响深远；
b.城区人口13万，以**区人口密度最大；
c.项目与***商业中心仅500米，由***相连；独特的地理位置，是对“***”、“***”商业价值的延展和补充；
d.***是**旅游和市民休闲的重要场所；
e.项目现有产业结构正向教育培训、休闲娱乐、餐饮方向发展，说明我们作为“***”、“***”商业补充的作用非常明显。
因此，我们的核心竞争力体现为：**首座社区服务中心
变压器温度计2）项目定位
之前提出“休闲文化购物中心”，虽然对市场功能表述基本清楚，但是在对提供服务和服务对象方面比较模糊，建议调整为：“服务于百姓生活的**文化休闲购物广场”
3）业态定位清洗喷嘴
同样，我们把“百姓生活”作为项目的核心服务对象，其业态建议调整为：医疗、药品、休闲、文化、生活用品、食品、生活咨询、生活服务、政务服务等，
4）业态组合
针对“生活社区”的定位原则，业态组合如下：
a.满足市民生活品就近购物的习惯，便利店、超市、粮油店等
b.满足市民休闲娱乐需求，茶楼、台球、网吧、水吧、西餐、咖啡等
c.满足市民生活服务需求，通讯、银行、药店、美容美发、洗衣店、市政设施等
d.满足市民文化需求，书店、音像店、文具、教育培训等
e.满足市民时尚生活需求，化妆品、服饰、美体健身、婚庆等
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