[作者单位] 黄也桐：清华大学建筑学院（北京，100084）；都灵理工大学建筑与设计学院（意大利）
庄惟敏：清华大学建筑学院（北京，100084）
*通讯作者（E-mail:**********************.edu）
——以北京什刹海银锭桥胡同7号院为例
Post-occupancy Evaluation of Building Renovation in Historic Districts: A Case Study of No. 7 Courtyard, Yinding Bridge Hutong, Shichahai, Beijing
摘 要 基于住建部通过的“大型公共建筑工程后评估”方法流程和标准模板，结合历史街区的建筑特点及相关导则，建立了历史街区建筑更新改造使用后评估指标体系。进而以北京什刹海银锭桥胡同7号院为例，对后评估体系及方法进行验证，从场地、单体、专项、经济及社会五个维度进行评估，梳理现有更新成果存在的问题，总结改造经验，同时为日后同类更新改造项目的前期策划提供参考。 关键词 历史街区 建筑更新改造 使用后评估 指标体系 什刹海
便携式洒弹器
ABSTRACT Based on the standard post-occupancy evaluation (POE) template of large-scale public building projects approved by the Ministry of Housing and Urban-Rural Development, this article establishes a POE system for building renovation in historic districts considering its characteristics and relative guidelines. It then takes the No. 7 Courtyard of Yinding Bridge Hutong in Shichahai, Beijing as an example to verify this system, assessing this project from five dimensions including site, building, specific design, economy and society. The conclusion proposes suggestions for improvement and provides a reference for similar projects in the future.
KEY WORDS historic district, building renovation, post-occupancy evaluation, index system, Shichahai DOI 10.12069/j.na.202102093
中图分类号 TU201.2 文献标志码 A 文章编号 1000-3959（2021）02-0093-05基金项目 国家自然科学基金面上项目（51778315）
黄也桐 庄惟敏*
HUANG Yetong ZHUANG Weimin
一 问题的提出
使用后评估（P O E）是对建成并投入使用的建筑进行严格、系统的评估，内容包括建筑性能表现、使用情况等[1]。使用后评估发展至今已积累大量经验、方法及工具，
在国内也被广泛应用于建成环境空间评估中[2, 3]。2019年9月15日，国务院办公厅转发住房城乡建设部关于《完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见》的通知，明确提出“建立建筑‘前策划、后评估’制度，完善建筑设计方案审查论证机制，提高建筑设计方案决策水平”[4]，再次强调了使用后评估对反馈建筑设计的重要意义。
我国提出保护历史街区的概念30多年来，历史街区（包括历史文化保护区）的保护和更新在理论研究和实践领域均已取得丰硕的成果。然而，要评判更新改造的效
果、技术层面存在的问题、保护和更新相关导则的落实情
况，以及在政策层面更好地进行规范和引导，均需基于已完成项目的后评估来判断。目前，历史街区内建筑评估研究多为建筑前期价值评估[5, 6]，且评估对象主要为文物建筑、历史建筑及工业遗产等[7-9]，对更新改造成果进行科学评估的方法工具较少。
对历史街区建筑更新改造成果进行使用后评估，一方面是对更新改造成果的检验，为评估项目提出针对性的改进建议；另一方面，积累的数据和经验可以为日后类似的更新改造项目提供参考，有利于未
来对此类项目进行前期建筑策划的研究，形成“前策划、后评估”闭环，提高历史街区更新改造项目设计决策的科学性、合理性。因此，本文以北京什刹海银锭桥胡同7号院为例（图1），借助已有的使用后评估方法工具，针对历史街区的特殊要求对其作出适应性修改，从多维度、全生命周期视角研究历史街区建筑
1 银锭桥7号院区位
a 什刹海历史文化保护区区位b 银锭桥胡同7号院位置
1a
拐角1b
银锭桥7号院
本文引用格式：黄也桐，庄惟敏. 历史街区建筑更新改造使用后评估——以北京什刹海银锭桥胡同7号院为例[J]. 新建筑，2021（2）：93-97.
更新改造的使用后评估方法和工具，并加以验证。
二 研究方法
1 方法依据
研究方法基于住建部批准通过的《大型公共建筑工程后评估试点研究报告》标准模板[10, 11]，针对历史街区建筑更新改造项目进行适应性修改，进而归纳得出北京历史街区建筑更新改造使用后评估的指标体系、评估流程与方法。大型公共建筑工程后评估指标体系以“适用、经济、绿、美观”为建筑方针，评估矩阵的纵轴为建成环境物理空间维度，包括场地、单体和专项，横轴为性能绩效专题，包括空间绩效、使用者反馈和建筑性能[12]36。鉴于历史街区的保护更新涉及物质环境、经济、社会等多种因素，具有高度的综合性和社会性[13]，本研究在评估矩阵纵轴上增加以经济、社会组成的建成环境时间维度，在性能绩效专题内增加其他反馈项，包括业主反馈、运营方数据、建筑周边人反馈等，最终形成多维度、全生命周期的评估矩阵（图2）。纵轴的场地、单体、专项、经济及社会这5项大类指标进一步细分为16项小类指标，根据实际项目可补充优选项①（图3）。
2 适应性修改
历史街区建筑更新改造后评估与传统的建筑后评估方法既有相似性又有差异性。相似性体现在有关场地、建筑单体的基本评价标准，如流线合理、结构安全等；差异性主要体现在历史街区这一特定环境，以及更新改造不同于一般新建建筑的特点。因此，对于具体的评估指标及评价标准，本研究结合《北京历史文化街区风貌保护与更新设计导则》和《北京西城街区整理城市设计导则》，对所用工具模板进行适应性修改，具体体现在如下几个方面。
（1）突出历史街区这一特定语境 历史街区建筑在风貌和谐、传承文化方面有着突出要求，特别是对于被划定为历史建筑、传统风貌建筑的项目，其布局、空间形制、材料使用等都须沿袭传统[14]，
因此评价标准着重考虑了街区风貌、传统形制等
金刚石磨头内容，例如A4管线综合中要求“管线布置合理安
全，不影响建筑或街区传统风貌”。此外，删除了
一些不符合历史街区建设条件的选项，如什刹海地
区鼓励非机动车交通，停车场只能存在于历史文化
保护区周边[15]，因此删去了原评估模板A2交通中
“停车场流线合理”及“停车场容量”等标准。
（2）突出更新改造前后对比的特点 更新改
造项目与一般项目后评估不同，有既有建筑作为参
照，更新成果应以既有建筑现状为基础，其后评
估着重考察对既有建筑存在问题的回应和改进。例
如，更新后的功能考虑传统空间形制的特点以及新
功能对历史街区的影响，因此B2空间项要求“更
新后功能与空间匹配”；建筑的结构可能部分保留
原结构，部分更新，也可能用新组合材料复原木作
形式，保证更新后建筑的质量与安全性，因此B3
结构中要求考察“更新后结构选型合理”及“更新
后结构质量与安全性”（表1）。
（3）优选项更具特 优选项的制定基于之
前对什刹海历史文化保护区10个已更新院落的初步
调研。什刹海历史文化保护区院落有许多加建、违
建，更新时应妥善处理与周围建筑的交界，尽可能
复原原有院落格局。尤其在共生院项目中，应处理
好更新建筑与场地内原居民房屋的关系，这一点体
现在A场地的优选项中。部分项目留有具有保护价
值的建筑构件遗存，应当进行修缮并在更新成果中
进行合理利用；现代化设施的引入可以改善建筑的使
用感受，但需要根据项目预算、建设周期以及更新后
功能来进行决策，这些则被纳入B单体的优选项内。
三 后评估操作流程
1 后评估对象概况
评估对象银锭桥胡同7号院是一座保存相对完
整的清代四合院，位于北京什刹海历史文化保护
区核心地带，紧邻景点银锭桥，地理位置优越。经
过更新改造，该院成为什刹海历史文化保护区内唯
一一处共生院。腾退的三间房屋为北京天恒正宇投
资发展有限公司所有，分别为正房、耳房和平房，
均被改造成民宿；其余房屋仍有2户原居民居住。
根据历史文化价值分类，银锭桥7号院属于传统风
貌建筑。正房房屋大木结构梁架基本保存完好，门
窗制式是典型的北京传统四合院民居门窗样式，正
房东侧廊心墙雕刻有唐朝诗句，保存较为完整。评
估对象基本情况如表2所示。
2 指标体系评分及权重判定
基于适应性修改后的历史街区建筑更新改造使
用后评估指标体系，邀请专家团队对一般项进行评
分和权重判定，对优选项进行认定，再计算总分，
而后根据与项目开发商、运营方、使用者等的深度
访谈，得到后评估案例最终的评分结果和分析报
告。评估专家包括开发商、运营方中建筑设计管理人
员、有此方面设计经验的高校建筑教师和建筑师等。
指标评分环节采用德尔菲法，一般项按照1—
5分进行评估。5分表示表现优秀，4分表示表现较
好，3分表示表现一般，2分表示表现较差，1分表
示表现差。优选项每项1分，由专家认定入选后计
分。评分依据主要来自评估团队的专家意见、客观
数据及使用者反馈。权重判定环节采用层次分析
法，一般项和优选项各自权重为90%和10%[12]40，
各大类内部子项的权重因建筑类型及特点而异。根
据层次分析法，专家对每一层级指标进行成对比
较，构造判断矩阵。其中，标度值为1表示两个指标
具有同样的重要性，标度值为3、5、7、9，分别表
示一个指标比另一个指标稍微重要、明显重要、强烈
重要和极端重要，标度值为2、4、6、8则表示重要
性介于相邻二者之间。例如图4中，布局与环境之
间的标度值为3，表示布局比环境稍微重要。
经一致性检验后，各类指标的权重分配情况可
以看出，大类中“单体”为最重要的评估类别，其
性能绩效专题
空间绩效使用者反馈建筑性能其他反馈
建成环境物理空间维度A场地●●
B单体●●●C专项●
建成环境时间维度D经济●E社会●●
2 历史街区建筑更新改造后评估矩阵3 历史街区建筑更新改造后评估指标体系
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次为“场地”。场地类别中，由于历史街区建筑位置和出入口相对固定，布局也基本按照传统形式，因此“布局”及“交通”层面可达性的权重占比较小，但公共空间如院落环境对建筑整体使用感受影响较大，因此“环境”权重相对更大。在单体大类中，由于历史街区建筑存在构件老化问题，而木作结构又往往是传统建筑的精髓，因此“结构”是首要的考虑问题，其次才是“空间”和“外观”（图5）。
将各项评分加权进行计算，进而得出总分。银锭桥7号院各类得分情况如图6所示。
3 调研结果与分析
银锭桥7号院项目总体得分情况：一般项33项，达标31项，总分4.20。其中评估结果“表现优秀”的17项，“表现较好”的8项，“表现一般”的6项，“表现较差”的2项；优选项选择5项。更新效果总体良好，建筑恢复传统形制且引入了现代化设施，共生院的模式也对社区人口构成和结构的稳定起到了重要作用，在一定程度上改善了原居民的生活环境；突出的问题是公共空间虽进行了整治提升，但使用效率较低，无法很好协调原住民的设备管线等，原居民和新居民的归属感和安全感有待加强。
表1 历史街区建筑更新改造后评估指标资料来源：作者绘制
表2 银锭桥7号院概况项目
内容房产证上测绘年代1984年历史文化价值传统风貌建筑
原建筑状况保存相对完整的清代四合院；保留有正房及东侧耳房，其余为平房改造方式正房耳房保护性修缮；平房整体更新改造时间
2017年
改造前占地面积/建筑面积院子总占地面积357 m 2，建筑面积190 m 2改造后占地面积/建筑面积腾退建筑面积105 m 2，占地面积120 m 2改造前户数（人口）6户
改造后功能原住民4户+民宿（3间客房）
改造后空间特征
院落格局基本不变；保留原住民住房和加建
资料来源：作者根据北京天恒正宇投资发展有限公司提供的资料绘制
A1布局
A2交通A3环境A4管线综合A1布局1235A2交通1/211/23A3环境1/3213A4管线综合
1/5
1/3
1/3
1
A=
1
0.50.3330.2
2120.333
30.510.333
5331
4 A场地指标判断矩阵示意5 后评估指标权重分配图示6 银锭桥7号院后评估得分情况
4
5
E1 2.47%
E 2 6
.43%D 1
2.71%D 2 7.69%
C 4 1
.57%
C 2 1.71%C3 4.27%C 1 6
.45%A
4 3.50%A 1 6.22%
A 2 7.38%
A 3 8
.61%B 4
6.19%B 1 8.24
%
B 2 1
1.52%B 单体41.0%
E 社会8.9%
D 经济
10.4%
C 专项14.0%
A 场地25.7%
B 3 15.05%
6
A1布局543
21
0各项得分总分
A2交通
A3环境
A4管线综合
B1外观
B2空间
B3结构
B4设备
C1室内设计
C2标识
C3照明
C4无障碍设计D1成本控制
D2经济效益E1人口
E2社区影响
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（1）场地层面 得益于优越的地理位置，项目外部交通可达性较好。三个更新的建筑单体严格遵守原院落布局的建筑基地线，妥善处理与原居民房屋的关系。入口位置遵照原平面图，采用传统墙垣门样式，内侧门楣上设有照明，整体效果简洁大方；安装密码刷卡门禁及监控系统，保障新旧居民安全。考虑到共生院新旧居民混合的特点，不同建筑单体朝院落开门位置与原居民住宅开门位置基本错开，交通流
线较为合理。因此布局与交通两项评分较高。公共空间有牵牛花等绿植景观，庭院内铺地采用透水性灰地砖，与传统风貌相协调，设有地漏，有返潮现象。环境项评分较低是因为原居民在院落公共空间位置加建的房屋尚未拆除，公共空间尚未恢复成原有院落格局，较为狭窄，基本只有过道功能，可改善程度有限。但由于民宿管理人员与原居民友好沟通，且每天进行打扫，公共空间较为整洁，原居民堆放的少数杂
物没有占用公共过道。管线综合选项评分较低是由于共生院内原居民的管线设施难以协调管理，线路隐蔽处理不当，有安全隐患（图7）。
（2）单体层面 建筑结构、空间、外观均评分较好。结构方面，保留正房大木结构梁架，更换了损害严重的柱子、椽子和檩条，部分保留的柱子用新材替换了糟朽部分，并用钢圈进行加固，保证更新
改造建筑的质量和安全性；拆除顶棚，暴露传统原木构
架形式，展现新旧并置的结构之美（图8）。空间方面，得房率较高，基本没有被浪费的空间。室内空间性能方面，温度、光环境较好，但三间房均仅装有空调，无新风换气系统，平日门窗基本关闭，实地观察和使用者反馈都表明通风情况较差，且地面有返潮现象，容易产生异味；部分使用者反映晚上会有后海酒吧传来的噪音，隔音效果有待加强。
外观上，建筑形式、体量遵循传统规制，彩、
材料等也符合传统建筑风格。值得一提的是，原正房建筑的门窗样式为典型的北京传统四合院民居门窗样式，极具代表性，因此门扇和室内一层隔扇均被整体保留，延续了建筑的历史文化内涵。设备在隐蔽位置集中、有序安装，合理安全；但由于较少考虑节能措施，设备能耗高，能源效率低，因此设备项评分较差。优选项包括正房修缮了具有保护价值的廊心墙、台阶和木结构梁架，保留了建筑历史信息，传承了其历史文化价值。每间客房均引入卫生间、水、电等现代化设施，且卫生间均设在建筑内部，更适应现代社会的生活方式，同时避免影响建筑或街区的传统风貌（图9）。
（3）专项层面 室内设计和照明都获得了较高得分，无障碍设计得分较低。建筑室内设计符合传统建筑风格，装修品质较好。街门和三间房屋门旁均有传统风格的门牌标识，简洁美观。外侧门牌、信报箱有序设置。夜间建筑外部、场地、楼道及卫生间照明条件良好。无障碍设施缺失，一方面是受到
传统建筑形制的限制，另一方面则是由于社会目前对无障碍设计关注不足。优选项为室内设计具有特的设计理念，三间房屋根据自身特以山水、丹青和水墨为主题设计室内、家具和房间名称，运营方表示这样的方式更容易在市场上进行宣传推广，对经济效益有一定的积极影响（图10）。
（4）经济和社会层面 经济方面成本控制和经济效益分数主要由开发商和运营方提供。由于历史街区更新前期阶段拆迁成本难以计算，这里主要考虑建设、维护及运营成本，成本控制在预算内，收益较为稳定。在社会层面，共生院的形式保留了部分原居民，改善了原居民的生活条件，促进人口构成和社区结构的稳定，同时传承文化，通过将传统民居改造
成民宿的方式吸引外来游客，在一定程度上增加了
7 银锭桥7号院场地现状
柔性霓虹灯a 入口门禁b 设备线路c 院落公共空间
d 公共空间绿植
7b
7d
8 银锭桥7号院正房改造前后
a 立面改造前b 立面改造后
c 室内改造前 d 室内改造后
8a
8d
街区活力，对社区产生了积极的影响，有利于街区形象的传播。值得一提的是，业主与运营方在更新过程中组织了院内各户居民共同讨论晾衣杆的安装形式，平时也积极与原居民交流获取意见，邀请他们参与丰富多彩的社区活动，居民互动效果较好。但也有部分使用者反映空间体验缺少安全感、归属感，因为民宿的人员流动性较大，新使用者很难在短时间内与原居民形成稳定平衡的共生关系；此外，狭窄的公共空间也无法为交流提供一个好的环境，房屋之间距离过近容易让使用者产生不安全感。
四 结论
历史街区建筑更新改造后评估方法工具从全生命周期出发，以“适用、经济、绿、美观”为指导方针，
以建成环境物理空间维度和建成环境时间维度为纵轴，以性能绩效专题为横轴建立评估矩阵，使用后评估指标体系涵盖场地、单体、专项、经济及社会五个维度，系统性和全面性较好。同时，该方法为更新改造的效果提供了量化评估的工具，有助于对更新改造项目进行整体把握，也利于今后不同项目之间的直观比较。此外，该方法操作较为简单，开发商、建筑师及运营商等均可对照指标体系清单对项目进行一一核查，有助于快速发现项目现状的问题，可推广性较强。
该指标体系是基于住建部批准通过的《大型公共建筑工程后评估试点研究报告》标准模板进行的适应性修改，补充了经济、社会两个评估维度，
估对前期策划的反馈机制，通过科学合理的建筑策
划方法，从建筑、经济、文化、社会等多维度提升
历史街区建筑更新改造的价值。□
发热体
感谢北京天恒正宇投资发展有限公司为本文提供的调研
支持。
图片来源：图8，9a，10a，10b由北京天恒正宇投资
发展有限公司提供；其余图片均由作者拍摄或绘制。
注释
①参见《大型公共建筑工程后评估试点研究报告》第
35-36页，一般项原则上不能缺项，都应进行评估；优
选项属于加分项，一般不超过5项。
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大学建筑与城市规划学院. 北京西城街区整理城市设计
导则[S]. 北京：中国建筑工业出版社，2018.
收稿日期 2019-10-31
编辑：明星有助于了解历史街区建筑更新改造的经营状况和社
会效益，促进历史街区的可持续发展。在具体指标
选项的设置上突出了历史街区这一特定语境，使其
适用于历史街区风貌保护与设计导则的语境。由于
目前应用案例有限，该指标体系还需通过广泛的实
践进行验证，并组织权威专家、学者等对不同类型
项目的指标权重进行调整，进一步完善这一工具模
板，使评估结果更加准确。下一步在特定专项的评
分依据方面应更加量化，例如空间性能指标可使用
监测仪器获得室内热环境数据，空间体验指标可获
取网络点评数据进行评分等，使评分结果更具科学
性和说服力。
该研究的价值主要体现在三个方面：第一，从
近期来看，北京历史街区建筑更新改造后评估工具
有助于快速发现项目存在的问题，并对现状提出整
改意见；第二，从中期来看，项目后评估中梳理的
优势与不足可以为日后同类型项目提供参考，反馈
给新项目的策划过程，形成“前策划、后评估”闭
环；第三，从远期来看，应进一步完善共生院的相
关政策与技术规范，补充历史街区建筑更新改造的
建筑策划环节，对项目的保护策略、功能定位及改
造技术等方面进行科学决策，继承、保护和发扬建
预测地震的方法筑的历史文化价值；此外，还应尽快制定历史街区
建筑更新改造的节能标准，实现历史街区建筑的可
持续更新，完善历史街区建筑更新的无障碍设计标
准。日后研究将扩充案例样本，完善历史街区建筑
更新改造的后评估方法流程，进一步探讨使用后评
9 银锭桥7号院单体设计
a 正房室内空间 b 正房新旧结构并置 c 廊心墙10 银锭桥7号院专项设计
a 耳房室内 b 引入卫生间等现代化设施 c 标识设计
9a
10a10b10c
9c
考察与研究| 新建筑2/2021 97
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