蒋科杰、中海物业管理有限公司宁波分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】阀门专机浙江省宁波市中级人民法院
【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院
【审结日期】2020.06.23
【案件字号】(2020)浙02民终1222号
【审理程序】二审
【审理法官】郑辉俞灵波赵保法
地沟油提炼生物柴油【审理法官】郑辉俞灵波赵保法
【文书类型】判决书
【当事人】蒋科杰;中海物业管理有限公司宁波分公司
【当事人】蒋科杰中海物业管理有限公司宁波分公司
【当事人-个人】蒋科杰
【当事人-公司】中海物业管理有限公司宁波分公司 蠕墨铸铁
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】蒋科杰
【被告】中海物业管理有限公司宁波分公司
【本院观点】led发光棒
因中海物业公司对该组证据无异议，故本院对其予以认定。中海物业公司系涉案海创家园小区的物业服务单位，蒋科杰作为该小区的业主，其应依法向该公司支付相应的费用。 【权责关键词】撤销违约金合同约定质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判
【指导案例标记】眼镜显示器0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审法院认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，中海物业公司系涉案海创家园小区的物业服务单位，蒋科杰作为该小区的业主，其应依法向该公司支付相应的费用。虽蒋科杰以中海物业公司提供的物业服务不到位及该公司未为其安装防爬刺为由拒绝支付本案诉争的物业服务费，但对于相关物业服务瑕疵，其可要求中海物业公司予以整改，而不能以此作为其拒付物业服务费的充分、正当的理由，且其亦未能证明安装防爬刺系属该公司的物业服务义务，因此，蒋科杰之上述诉称依据不足，一审法院未予采信，并无不当。 综上所述，上诉人蒋科杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人蒋科杰负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-23 21:10:59
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：中海物业公司系海创家园小区的物业服务公司。中海物业公司与开发商宁波中海创城有限公司签订有《海创家园前期物业服务合同》，约定物业服务费为高层住宅2.75元每月每平方米，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前预交本月物业服务费，逾期缴纳的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的3‰收取违约金。蒋科杰系海创家园小区75幢304室的业主，建筑面积101.79平方米。蒋科杰拖欠2019年1月1日至今的物业服务费未付。 蒋科杰曾向中海物业公司提出安装防爬刺，双方进行过多次沟通，最终中海物业公司答复无法安装。 上述事实有中海物业公司提交的《海创家园前期物业服务合同》、催缴函、蒋科杰提交的聊天记录等以及双方在庭审中的陈述予以证明。
【一审法院认为】一审法院认为，中海物业公司作为物业管理、服务企业，其与蒋科杰所在的海创家园小区的开发商签订的物业管理服务合同依法有效，对包括蒋科杰在内的业主具有约束力。中海物业公司对海创家园小区的全体业主提供了物业服务，蒋科杰作为业主应及时向中海物业公司支付物业费用。蒋科杰拒付物业费的理由系中海物业公司提供的服
务不到位及不为其安装防爬刺，其并未提供证据证明中海物业公司存在保安不在岗、垃圾无人清运、绿化无人维护等问题，如确实存在上述问题，可要求中海物业公司进行整改，如中海物业公司拒不整改，可通过业主大会与中海物业公司解除物业管理服务合同，另选物业公司。对于安装防爬刺问题，该项目是否是中海物业公司的义务双方各执一词，蒋科杰对中海物业公司解释的城管通不过持保留意见，而防爬刺的安装问题不属于本案解决的事项，蒋科杰可通过其他方式进行维权，而不能动辄以拒付物业费的方式。蒋科杰拒付物业费用的行为对于其他已缴纳费用的业主有失公平，不利于维护业主共同的利益，亦不利于中海物业公司的物业管理服务业务的开展，易造成恶性循环，故对蒋科杰的抗辩理由，不予支持。关于中海物业公司主张的违约金，虽然蒋科杰未按合同约定交纳物业费属实，但根据庭审中反映的情况，对于业主提出的问题，中海物业公司缺乏有效的沟通，对此，中海物业公司应承担一部分责任，故对中海物业公司要求蒋科杰支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。
【二审上诉人诉称】蒋科杰上诉请求：撤销宁波市鄞州区人民法院作出的（2019）浙0212民初16799号民事判决，依法改判驳回中海物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认为，应由蒋科杰举证证明中海物业公司存在保安不在岗、垃圾无人清运、绿化无人
维护等问题，系举证责任分配错误。《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案合同系双务合同，由中海物业公司提供物业服务，当该公司提供的服务符合合同约定的标准时，蒋科杰支付物业服务费；如不符合合同的约定，蒋科杰有权少付或者不付物业服务费。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，中海物业公司要求蒋科杰支付物业服务费，须先证明其已经完全履行了合同义务。事实上，庭审前，蒋科杰向一审法院提交了有关中海物业公司提供的物业服务不到位的相关证据，初步证明了该公司未全面履行合同，也向一审法院提交了调取证据申请，请求一审法院向该公司调取其已全面履行合同的相关记录、文件，可一审法院并未调取。直至目前，中海物业公司也未向法院提供已经履行合同义务的相关材料、文件，未举证证明完成物业服务合同约定的义务。在此情形下，蒋科杰当然有权利拒绝支付物业服务费。现一审判决认为需由蒋科杰举证证明中海物业公司存在保安不在岗、垃圾无人清运、绿化无人维护等问题，显然是将中海物业公司的举证责任分配给蒋科杰承担，与《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定不符，系法律适用错误。二、原审判决认为，防爬刺的安装问题不属于本案解决的事项，系法律适用错误。《物业管理条例》第二条规定，本条
例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《浙江省物业服务条例》第三十条规定，物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：……（三）物业服务事项和服务质量要求……；当事人对本条第一款第（三）项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。根据上述规定，本案争议的防爬刺，安装后就构成了房屋的配套设施设备，用途为保障蒋科杰的人身、财产安全，属于《浙江省物业服务条例》第三十条规定的业主人身、财产安全防范措施，当然是中海物业公司应提供的物业服务事项之一。况且，蒋科杰收房后，发现了房屋的设计缺陷，存在安全隐患，故与中海物业公司进行联系。该公司明确承诺，会在一定期限内将防爬刺安装完成，因此，为蒋科杰单独安装防爬刺就成了中海物业公司就物业服务单独向蒋科杰作出的一个承诺，构成物业服务事项之一，现一审判决认为安装防爬刺不属于本案解决的事项，系人为地缩小了物业服务的范围，适用法律错误。另外，对于物业提供巡查记录等，中海物业公司一直未提供。 综上所述，上诉人蒋科杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照多媒体操作系统
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
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