福建省平潭县迦南物业管理有限公司、魏宁、魏文玉物业服务合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】福建省福州市中级人民法院
【审理法院】福建省福州市中级人民法院
【审结日期】2020.12.29
【案件字号】(2020)闽01民终7380号
【审理程序】二审
【审理法官】吴一萍马青陈碧珍
【审理法官】吴一萍马青陈碧珍
【文书类型】判决书
【当事人】魏宁;魏文玉;福建省平潭县迦南物业管理有限公司
【当事人】魏宁魏文玉福建省平潭县迦南物业管理有限公司
【当事人-个人】魏宁魏文玉
【当事人-公司】福建省平潭县迦南物业管理有限公司
【代理律师/律所】翁海燕福建合伦律师事务所
【代理律师/律所】翁海燕福建合伦律师事务所
【代理律师】翁海燕
【代理律所】福建合伦律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】魏宁;魏文玉
【被告】福建省平潭县迦南物业管理有限公司
【本院观点】根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 【权责关键词】相邻关系合同侵权证据交换质证诉讼请求另行起诉反诉维持原判执行诉讼时效
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【本院认为】本院认为，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉《前期物业服务合同》对本案双方当事人均具有约束力，双方应依约履行。根据《前期物业服务合同》第三十三条的约定，合同期限至小区业主委员会与物业管理服务企业签订《物业服务合同》止。本案中，并无证据证明案涉小区业主委员会曾按法定程序召开过业主
大会，对解聘迦南物业公司和选聘新的物业公司进行表决，而案涉小区在上述《前期物业服务合同》期满后仍由迦南物业公司实际提供物业服务，故魏宁、魏文玉关于《前期物业服务合同》早已到期但迦南物业公司拒绝退出，并多次阻挠新的物业公司入驻小区，亦未提供实际的物业服务的主张缺乏依据，一审判令魏宁、魏文玉支付拖欠的相应物业费及水电公摊费并无错误。魏宁、魏文玉主张迦南物业公司管理失职，小区存在树木被砍伐，安保不到位等诸多问题。根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会负有监督和协助物业服务企业履行物业服务合同的职责。魏宁、魏文玉若认为迦南物业公司没有按约履行物务服务合同，可以向业主委员会反映，请其监督和协助，或通过法定程序合法行使变更物业服务企业的权利，其以此为由拒绝交纳物业费及水电公摊费，于法无据。魏宁、魏文玉在一审中未就迦南物业公司主张的相关费用提出诉讼时效抗辩，其二审提出该主张，本院不予采纳。魏宁、魏文玉上诉主张迦南物业公司在合同期限内没有履行或没有正确履行应尽的物业管理义务，其应交纳的物业费及水电公摊费应予减少，迦南物业公司还应将其收取的广告费、地租费等公共收益与其应交纳的物业费及水电公摊费进行抵扣，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 一审法院已就魏宁提起的相关反诉或主体不适格，或与本案纠纷不属同一法律关系应另行起诉等问题在询问笔录中向其说明，魏宁、魏文玉二审上诉主张一审未予受理其反诉程序严
重违法，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。 综上所述，魏宁、魏文玉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由魏宁、魏文玉负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 02:56:15
【一审法院查明】一审法院认定事实：2011年5月4日，福建汉洋房地产有限公司作为物业建设单位(甲方)与迦南物业公司作为物业服务企业(乙方)签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方以协议方式选聘乙方对万豪美域(金山丽景)提供前期物业服务事宜。该协议第五条：乙方根据下述约定，按建筑面积(不含附属间)向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅0.65元/月·平方米，高层住宅：1.2元/月，实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，物业服务成本或物业服务支出构成一般包括物业管理区域清洁卫生费用，本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用应通过专项维修资金予以列支，
专项维修资金使用根据相关文件规定执行；第七条：自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；第八条：前期物业服务期间，乙方按包干制收费形式确定物业服务费，即由业主向乙方合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担；第十条：物业服务费按年进行交纳，业主应在每年第一月底前履行交纳义务；第十六条：业主应按照规定向供水、供电、供气等专业单位交纳水、电、气等有关费用。属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况；第三十三条：本合同自2011年5月4日起至小区业主委员会与物业管理服务企业签订《物业服务合同》止。本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。 2013年9月29日，蔡晏、吴俤作为甲方、魏文玉作为乙方与平潭县岚岛房地产经纪有限公司签订《房产买卖合同》，由乙方向购买产权人蔡晏名下位于平潭县××路南侧＊＊号房产，建筑面积78.76平方米，房屋自支付2013年10月3日第一期购房款时交给魏文玉。甲方同意随上述房产转让给乙方的附属配套设施包括：水电、有线电视。2018年1月25日，蔡
晏、吴俤作为甲方、魏文玉、魏宁作为乙方与平潭县岚岛房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定：甲方同意继续将位于平潭县××路南侧＊＊号房产(房屋所有权证：岚房权证Ｌ字第＊××＊号，建筑面积为79.04平方米)出售给乙方。甲方已将该房屋交付给乙方使用，交付使用后所产生的物业费均由乙方承担，与甲方无关。上述房产于2018年12月28日办理产权登记，权利人为魏宁，建筑面积为79.04平方米，不动产权证号为闽(2018)平潭不动产权第＊××＊号。 魏文玉、魏宁于2015年入住案涉房屋，属高层住宅，根据迦南物业公司主张的计费面积78.76平方米，每月物业服务费为94.5元。2015年8月23日至2018年12月27日的物业服务费为3797元，2015年8月23日至2016年8月22日、2016年8月23日至2017年8月22日、2017年8月23日至2018年8月22日、2018年8月23日至2018年12月27日的水电公摊费分别为294元、325元、381元、171元，合计1171元。2018年12月28日至2020年8月22日的物业服务费为1873元，2018年12月28日至2019年8月22日、2019年8月23日至2020年8月22日的水电公难费分别为320元、553元，合计873元。现迦南物业公司以魏文玉、魏宁拖欠物业服务费等为由诉至一审法院。
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