黄国荣与张龙海房屋买卖合同纠纷二审案件二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】上海市第一中级人民法院
【审理法院】y字裤上海市第一中级人民法院
【审结日期】2020.10.23
【案件字号】(2020)沪01民终6014号
【审理程序】二审
【审理法官】李兴陈蓓蓉许军
【审理法官】李兴陈蓓蓉许军
【文书类型】判决书 马度米星铵
【当事人】黄国荣;张龙海;陈文龙;陈建龙;陈菊芳;上海广盛房地产开发有限公司
虚拟现实系统【当事人】黄国荣张龙海陈文龙陈建龙陈菊芳上海广盛房地产开发有限公司
【当事人-个人】黄国荣张龙海陈文龙陈建龙陈菊芳
【当事人-公司】上海广盛房地产开发有限公司
【代理律师/律所】王保轩北京金诚同达（上海）律师事务所
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【代理律师/律所】王保轩北京金诚同达（上海）律师事务所
【代理律师】王保轩
【代理律所】北京金诚同达（上海）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】黄国荣;上海广盛房地产开发有限公司
【被告】张龙海;陈文龙;陈建龙;陈菊芳
【本院观点】依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同义务，全面履行各自义务。黄国荣主张陆某将涉案房屋出售给张龙海系无权处分，缺乏事实依据。 【权责关键词】无效恶意串通无权处分追认代理民事权利合同合同约定第三人关联性诉讼请求维持原判补偿安置协议
【指导案例标记】pid控制温度0
【指导案例排序】0
【本院查明】经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 【本院认为】本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同义务，全面履行各自义务。陆某于2017年3月10日死亡，黄国荣主张陆某于2013年签订的《房屋买卖定金协议》、《动迁房预售预购合同》并非陆某本人真实意思，但其于一审中并无证据予以证明。在此情况下，涉案房屋买卖的中介经办人向一审法院陈述陆某本人在房屋买卖合同及收款收据上签字和捺手印，故一审法院认定涉案房屋买卖合同系陆某真实意思，本院亦予以认同。 XX湾XX号房屋拆迁的相关动迁文件明确载明，陆某作为被拆迁人获得安置
补偿。2013年5月2日陆某、黄国荣及黄国荣的妻子高某、儿子黄某2共同签订《动迁商品房认购及产权登记确定书》，确认涉案房屋产权人为陆某，另两套房屋产权人为黄国荣、高某、黄某2。之后陆某向广盛公司支付房款，购得涉案房屋，并实际控制涉案房屋。综上事实可见，即使黄某4所立书面遗嘱确为真实，则其遗嘱继承人仅涉及陆某和黄国荣，虽遗嘱确认XX湾XX号房屋权利归黄国荣，但在之后XX湾XX号拆迁补偿分配过程中，黄国荣就部分拆迁利益即涉案房屋产权确认归陆某所有，故本院认为，黄国荣主张陆某将涉案房屋出售给张龙海系无权处分，缺乏事实依据。张龙海已占有涉案房屋达六年之久，黄国荣并未提出异议，现陆某的继承人应继续履行过户义务，黄国荣亦应予配合。陈文龙、陈建龙、陈菊芳、黄国荣及广盛公司应协助配合将涉案房屋办理至张龙海名下。 综上所述，黄国荣的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13500元，由上诉人黄国荣负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-23 21:56:28
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【一审法院查明】一审法院认定事实如下：陈文龙、陈建龙、陈菊芳为陆某（2017年3月10日报死亡）与陈某（1987年3月25日死亡）之子女。陆某与黄某4（1999年8月24日报死亡）系再婚，1996年7月4日，陆某户户口迁入XX湾某某。国荣系黄某4之子。 XX湾XX号房屋的农村宅基地使用人为黄某4。1999年7月3日，黄某4立下书面遗嘱：“黄某4现年68岁，住浦东新区XX镇XX湾某某，我与继妻陆某于90年结婚，现因病重，特立遗嘱如下：（1）将人民币壹万柒仟元赠予继妻陆某用作防老之用……今后陆某的扶养、养老、百年与黄国荣无关，黄国荣从道义上每月补贴生活费伍拾元，直至政府开发为止。（2）陆某自愿放弃XX湾XX号自己名下的房产及一切家什，今后XX湾XX号的房产及家什的一切归属权是儿子黄国荣的。将来XX湾XX号房屋因市政征用动迁所得到的一切利益（包括房子）由儿子黄国荣所得并由其全权处理，任何人不得干涉！特立遗嘱。陆某可以居住到她不愿住为止"。该遗嘱落款处除黄某4签字外，还有陆某、黄国荣以及见证人黄某1、黄某3的签字，其中陆某签名的“陆"字为简体书写。黄某4过世一周后，陈文龙、陈建龙、陈菊芳将陆某接回居住。 2013年4月28日，被拆迁人陆某、黄国荣（同住人：高某、黄某2）就被拆迁人所有的XX湾XX号房屋拆迁事宜与动迁单位签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》约定拆迁人一次性支付被拆迁人1216252.90元；补偿安置是按户进行，本协议
以陆某为该户补偿安置协商调解的代表。根据“协议置换安置结算单"记载：房屋有证面积186平方米，认定面积300平方米，棚舍15平方米。又根据产权人姓名为黄某4（亡）、陆某（户）的“被动迁户会审单"记载：安置补偿1人，建筑总面积70平方米；根据产权人姓名为黄国荣，在册人数为黄国荣、高某（黄国荣妻子）、黄某2（黄国荣儿子）的“被动迁户会审单"记载：安置补偿5人（3+2），建筑总面积230平方米。2013年5月2日，陆某、黄国荣及高某、黄某2签署《动迁商品房认购及产权登记确定书》，涉案房屋（面积65.06平方米）产权人为陆某，另外二套房屋（面积88.12平方米及113.3平方米）产权人为黄国荣及高某、黄某2。2013年6月24日，陆某与广盛公司签订《上海市商品房出售合同》，合同落款处有陆某的签名，其中“陆"字为简体书写。合同约定，由陆某以269348元的价格购买涉案房屋。2013年7月2日，广盛公司出具了购房款发票。 2013年9月21日，陆某、陈建龙、陈文龙作为卖出人，张龙海作为买受人，双方在居间方上海XX事务所介绍下签订《房地产买卖定金协议》，协议落款处除买卖双方签字外，还盖有居间方印章和中介方人员施菊萍的签字，其中陆某签字由出卖方人员代签。该协议约定，陆某、陈建龙、陈文龙将涉案房屋以97万元的价格转让给张龙海，张龙海于签约当日支付定金10万元。协议签订当日，陆某出具收到10万元定金的收据。 2013年10月4日，陆某作为出售人（甲方），张
龙海作为买受人（乙方），双方签订《动迁房预售预购合同》（含附件），合同落款除买卖双方签字外，还盖有居间方印章和中介方人员施菊萍的签字，其中“陆"字为繁体书写。合同第二条约定，乙方于2013年9月21日向甲方交付10万元定金，双方约定总购房款97万元：分四期付清：第一笔款项定金10万元，第二笔款项于签订本合同当日支付40万元，并和预付定金合计50万元于2013年9月29日前支付作为首付，当日甲方将房屋交付给乙方，并将房屋现有的所有资料购房单、发票、动迁协议、房产证原件及房屋钥匙交给乙方，结清该房屋水、电、煤有关费用。甲方收到乙方支付的定金和主要购房款后，签署相应的收据给乙方。第三笔款项37万元于2014年1月30日前支付。第四笔款项10万元作为尾款，待该房屋过户当日支付给甲方，该房屋交易限制期：凭预售合同和动迁协议大产证满3年或5年（房屋上市过户），双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记（过户）手续，完成房屋过户手续后当日，乙方将尾款10万元支付给甲方，甲方签署相应的收据给乙方。第二十二条第1款约定，该房屋过户时需要交纳的交易时各项税收，一切费用税收由乙方支付，甲方的（遗产税除外）包括国家政策变动而产生的费用，甲方做第一个产证的费用由甲方支付。上述合同签订当日，张龙海之子张某向陆某转账支付40万元，陆某出具收到房屋首付款40万元的收据。2014年1月25日，张龙海之母施某向陆某转账支付37万元，
陆某出具收到第二笔房款37万元的收据。 涉案房屋于2012年2月8日核准登记在广盛公司名下，建筑面积65.06平方米。 经张龙海与陈文龙、陈建龙、陈菊芳确认，在签订买卖合同后2个月即将涉案房屋交付张龙海。 一审中，黄国荣申请证人遗嘱见证人黄某1、黄某3出庭作证，两名证人均证实：证人过去后黄国荣读了遗嘱，遗嘱上证人的签字以及陆某的签字均为本人所签。黄国荣申请对买卖合同及相关协议、收据上陆某的签名进行司法鉴定。对此，张龙海、黄国荣、陈文龙、陈建龙和陈菊芳均表示对证人陈述内容没有意见，但张龙海认为遗嘱是读给证人听的，是不是同一份遗嘱不能确认。 2019年10月8日，涉案买卖合同中的中介经办人员施菊萍到一审法院陈述：当初由陆某的子女来中介挂牌出售，后张龙海看中了涉案房屋，双方签订了协议。除定金协议外，买卖合同中陆某的签字和手印以及收款收据上的签字都是其本人的。对此，陈文龙、陈建龙、陈菊芳表示无异议；黄国荣认为中介与买卖双方存在经济利益关系，不具有可信度。 张龙海在代理意见中认为，即便涉案遗嘱上的名字是陆某所签，立遗嘱人和赠与人是有权更改自己的遗嘱和赠与决定，动迁时陆某和黄国荣签订的《动迁商品房认购及产权登记确定书》将涉案房屋确认在陆某名下，据此陆某与广盛公司签订了购房合同、支付房款，取得涉案房屋并出售张龙海，黄国荣既已签字认可房屋产权归陆某所有，现再提出异议没有理由；即便涉案房
屋存在争议，张龙海属善意购买人，根据《物权法》第一百零六条之规定，应当取得房屋所有权。黄国荣认为，因动迁内部规定必须有一套房屋登记在老人名下，该《动迁商品房认购及产权登记确定书》只是配合动迁公司确定产权分配，因确认单写的陆某名字，在其在世时，黄国荣无法提及要回房屋。 一审中，为保证合同顺利履行，张龙海已将房屋尾款10万元交至一审法院代管款账户，同意在房屋过户同时支付陈文龙、陈建龙、陈菊芳，并表示，若支持张龙海诉请，则自愿承担本案诉讼费。
【一审法院认为】一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。就本案主要争议，一审法院作如下评述： 一、陆某与张龙海是否存在真实、有效的房屋买卖关系。黄国荣对买卖合同上陆某签字手印的真实性、陆某签约时是否具有完全行为能力、买卖合同是否存在恶意串通存在质疑，但均未提供证据佐证。相反，张龙海提供的房款转账付款凭证与房屋买卖合同能相印证，中介人员的到庭陈述亦佐证了买卖签约事实，结合房屋交付多年的事实，上述证据已形成较完整证据链，一审法院认定陆某与张龙海之间存在真实有效房屋买卖关系，至于陆某有无处分权并不影响合同的有效成立。黄国荣申请对《动迁房预售预购合同》（含附件）及补充协议、收款收据以及《上海市商品房出售合同》上陆某签字进行鉴定的申请，与该节事实认定无必然关联，一审法院不予准许。 二、陆某生前是否有权
处分涉案房屋。鉴于陆某系动迁安置人员之一，具体安置时动迁单位对陆某及黄国荣家庭分户认定补偿安置人数及面积，故陆某享有动迁利益。在房屋认购及确认登记产权人时，陆某及黄国荣家庭对拆迁安置分配的三套房屋分别确定了认购产权人，客观上涉案房屋交房后一直由陆某实际控制，即便黄国荣提供的遗嘱属实，也应视为陆某及黄国荣通过《动迁商品房认购及产权登记确定书》对其家庭拆迁利益进行了分配确认，陆某生前对涉案房屋享有处分权。黄国荣以遗嘱为由，认为涉案房屋实系其所有，涉案房屋写陆某名字仅是其配合动迁公司确定产权分配的意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。张龙海申请以陈文龙、陈建龙、陈菊芳处的《浦东新区征地养老人员纳入镇保协议书》、原件保存在高东配套商品房营销中心的《动迁商品房认购及产权登记确认书》中陆某签名作为比对样本，对涉案遗嘱中陆某的签字真实性进行鉴定。首先，张龙海提供的比对样本黄国荣均不予确认；其次，根据上述认定内容，该鉴定申请与本案处理结果没有必然关联性。故张龙海的该项鉴定申请一审法院亦不予准许。 鉴于陆某已死亡，涉案房屋不动产产权证（小产证）目前应登记在其继承人陈文龙、陈建龙、陈菊芳名下，黄国荣、广盛公司应予协助。在办理完毕小产证后，陈文龙、陈建龙、陈菊芳应协助张龙海办理产权过户手续，张龙海的诉请，一审法院予以支持，过户同时，张龙海付清尾款10万元。对诉讼费，张龙海自愿承担，系当事人对自身民事权利处分，一审法院照准。
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