摘要：容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，然而在目前制定过程中存在许多诸如：经验主义、缺乏科学和技术性等问题。本文从开发商、公众、政府三个角度出发，探讨平衡三者利益关系的合理确定容积率的方法。 关键词：容积率 开发商 公众 政府 合理
正文：
1.前言
容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，在城市详细规划编制阶段得到确定，被确定为强制性控制指标，它起着承上启下的作用，既要表达出上一级总体规划对城市发展方向，土地使用强度的要求，又要考虑到未来修建性详细规划阶段的视觉廊道，建筑采光通风，形态和高度等的表现效果，因此，容积率无疑是控制引导城市建设开发的重要手段，也是规划编制过程中最重要的指标，其重要性无需多言。
然而，在控制性详细规划实际编制过程中，确定容积率远比确定其他强制性指标如土地性质困难，一方面，容积率直接影响到城市空间形态和形象，存在强烈的人为主观判断；另一方面，容积率是开发商、政府、公众三方面的博弈，它的取值，失之毫厘谬以千里，一丁点的变动就可以给既得利益者带来利润的大起大落；再者，从1957 年美国芝加哥城的土地区划管理制度首先采用容积率作为一项重要的控制指标，20世纪80年代传入我国，它算是一个比较年轻的词汇，它的如何合理确定，一直是专家学者们争论不休的话题，至今我们也没有一个统一而科学的方法来确定，同时，城市总体规划是有年限限制的，一般为20年，而容积率这个值过于硬性，却又没有年限，在城市发展过程中，容积率越来越不符合城市和社会的发展需求，改之又改。
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容积率这样一个敏感词汇在定值一直上饱受关注，但在实际工作中，受操作性和认识观念等因素的限制，容积率往往又沦为经验主义者用“拍脑袋”的方式来确定。本文试图在分析当前容积率确定所面临问题的基础上，探讨容积率确定的合理机制。
2.现状容积率赋值及存在的问题
2.1经验归纳法
顾名思义，就是在将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的容积率指标进行统计分析的基础上，总结得出经验指标数据，并在其后的容积率制定过程中加以运用。
这种方法比较保守，操作起来简单方便，但随着社会和经济的不断发展，与以往相比，新建住宅开发项目越来越受到土地、拆迁、环境改造、景观协调等诸多因素的影响，以往的控制数值会因特定的开发条件限制而出现规划偏差；同时，这些数值只限定于某个城市的某个地块，不同城市和地块之间对容积率的要求不同，不能生搬硬套，直接使用；其次，这些指标只单单的对某个小片范围内的地块使用，并没有考虑到城市的整体控制要求，还需要结合上层次规划相关要求来拟定；再者，这些指标只是适用于跟现状类似的情况，新的情况则不能使用，经验数据的准确性和科学性还依赖于统计的准确性和合理性。
2.2指标至上而下分解法
丁酮肟 在城市总体规划或分区规划阶段，对于整个城市或片区的人口、建设用地规模存在一个总量的估计，而人口容量及用地的多少则间接反映了容积率的所需强度。以此来将上一层次的规划即城市总体规划要求贯彻落实起来，分层次的分解到分区规划乃至详细规划阶段上来，就叫做指标至上而下分解法。
这种方法看上去是“有据可依”，实际上大部分还是“拍脑袋”行为，因为这个方法落实上存在着几方面的原因，其一是总体规划一般为期20年，之后就会拟定新的规划大纲，而容积率的确定可谓一定定终生，把可变的指标一下子定成刚性的强制性指标，到后期必然不满足发展要求；其二是，总体规划中并没有规定容积率的多少，只是字面上对土地开发强度提出了要求，因此在后面的分解上就存在了问题，没有定指标，于是又开始运用上面的经验归纳法“拍脑袋”定出一个容积率，到后面分解的时候，由于变量的复杂性，如何从“宏观”分解成“微观”又是一大难题，很可能出现“失之毫厘，谬以千里”的情况。
此外，目前规划所用的指标确定方法有形体布局模拟法，调查分析对比法和经济归纳法等，然而，由于规划范围偏大、时间紧迫等原因，容积率的确定往往仅凭规划师或审查部门根据惯常经验，结合感性认识确定容积率。在宏观层面对容积率研究的欠缺，使得控规在开发强度的确定上往往显得无所适从，缺乏依据，让人不得不怀疑规划的“科学性和合理性”，甚至有人提出，“城市规划是促进还是制约了城市的发展？”引起学术界的一片哗然。为了改变目前控规指标频繁调整的尴尬现象，保证城市规划的科学性和严肃性，确定一套科学的容积率赋值方法迫在眉睫。笔者抛砖引玉，提出几点看法，希望能开拓容积率确定方法的新视角。
3.容积率确定要考虑到的因素
根据笔者整理相关资料得知，目前就容积率就有15 种不同的概念，譬如说、控规容积率、合理容积率、标准容积率、经济容积率、管理容积率等等，诸多容积率概念的产生虽然对我们研究容积率确定带来不便，但是也在一方面告诉我们，对于弹性容积率的要求。
确定容积率，我们必须要考虑到经济效益、环境效益和空间形态，他们所对应的就是，经济容积率、极限容积率和政策容积率，实质上就是平衡开发商、公众和政府三方面的利益关系，如果平衡这三者的关系，使他们的利益达到最大化，就是我们所要的合理容积率。
3.1经济容积率
赵奎涛等在2005年第一次提出经济容积率的概念，并将其定义为：“在开发一定用途的宗地时，能取得的最低经济利润(行业法定利润懒人床)时得到的容积率大小”并明确了“经济容积率是区间”。在一定的时空条件下，必须满足特定的开发条件经房地产企业分析认为“开发项目可行”，才能促使城市土地开发正常进行。那么怎样判断房地产项目开发可行？较简单的一种判断是估算房地产的总投资利润率，当其大于或等于房地产的“基准总投资利润率”时，可
以认为房地产开发可行。基准总投资利润率与一定的时空条件相对应，确定“基准总投资利润率时一般考虑当前的宏观经济状况、贷款利率、其他行业投资利润率水平、房地产项目的类型及房地产项目的开发经营周期、拆迁安置成本、地价、造价等因素。开发商当然希望容积率高点好，那意味着可以增加开发强度，增大收益，对他们而言，必须要大于最低的容积率，否则就是做赔本的买卖；容积率也不能太高，太高就会造成“高容积低密度”，居民生活方便性和建筑美观性又会大打折扣，影响到销售效益，这样，就会存在一个容积率区间[a,b],a为经济收益最小容积率，b为经济收益最大容积率。如何自制夹蛋器
3.2极限容积率
对于公众而言，影响因素有：交通区位、距离市中心的距离、周边公共服务设施配套、绿化与环境等，这些因素有好有坏，也直接影响到该地块的容积率大小。同时地块的开发必然会对周边环境产生正面和负面的影响，正面的影响当然是越多越好，但对负面的影响必须控制在一定范围之内，如对历史文化建筑的影响、交通影响、环境质量影响等。我们还必须将分析地块视为“整体”，来分析人的行为、生理、心理对地块开发的要求。例如，开发强度太低，不利于交往场所的塑造；开发强度太大，不利于人的行为或对阳光、新鲜空气的要求。因此，我们就要估算一个满足内部环境要求所对应的容积率区间[a’织物柔软剂，b’]。
3.3政策容积率
为了满足可持续发展的要求，促进城市紧凑发展，政府结合特定的时空条件在制定土地开发政策中规定的最低容积率。政府要考虑到土地出让的资金，又要考虑到城市的健康特发展，如城市的主要景观轴，天际线限高，视觉通廊等因素，又要考虑到上一层次规划的相关规定，确定不同区域不同性质的土地容积率大小，满足城市的发展要求，比如，从东往西政策容积率从大到小递减，是结合了人口密度，经济水平等制约因素综合考虑，还会参考其他同类型的城市容积率，确定自身容积率。
4.合理容积率的确定
合理容积率的确定是要解决开发商、公众和政府的关系，这就涉及到三个容积率的平衡。
首先，先对外部条件如：交通区位，日照、大气、周边环境等因素纳入考虑，再把内部条件如：满足人的心理、生理需求，内外结合，得出基于空间的复合极限容积率。
然后，将复合极限容积率和之前考虑的经济容积率进行叠加复合，得到交集，也就是满足于公众和开发商的利益需求的容积率。
接着，将政策容积率纳入其中考虑，得到满足于三者的合理容积率。可能在这一环节中不好的得到交集，因为政策容积率是个主观性很强的量，我们应该以极限容积率和经济容积率为主，政策容积率为辅，如果政策容积率过高或过低，建筑限高等存在不合理的情况，可结合前两者进行微调，适当改变城市设计所规定的容积率，这样就可以减少以后实施过程中频繁改动政策容积率的情况。
除此之外，还要考虑到特殊地块的容积率，比如历史文化保护区、自然景观保护区等，还要结合城市环境形态特征等要求，慎重确定容积率。
对于规划中的容积率赋值，笔者还建议在总规规划阶段就要拟定一个大概的容积率。容积率从宏观到微观一步步分解过程中，需要上一级规划的引导和要求。宏观层面上容积率的控制应是先综合考虑经济技术发展水平、城市人口、人均建筑面积指标等内容，确定平均容积率，再结合用地的区位价值、城市空间结构、生态环境保育、道路交通条件、历史街区保护、风景名胜保护等对开发强度的影响，最后确定容积率的分配方式。这一层面的容积率确定以集约利用土地为第一要务，其应该是有一定浮动余地的定性分析。在总规阶段赋值为后续容积率的确定作出参考和引导。
总结
规划编制过程中，容积率可谓重中之重，其合理的赋值对后续城市的建设开发影响悠远。笔者见识短浅，缺乏实际经验和技术支撑，更多的是在纸上泛泛而谈，真正要得出这个容积率，必须借助计算机辅助工具，GIS等手段进行建模和赋值计算，由于技术原因，笔者并没有做出这类模型，还需在日后进行深入探讨。对于容积率，我们还需在实践中不断总结和积累经验，确定出合理科学的容积率，使城市更美好，更宜居。
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