物业工程部维修管理制度（设备保养）柴油发电机定期保养 一、目的确保发电机正常起动和运行。
二、职责管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。
三、内容
1、2周空载运行10分钟，每半年带负载运行半小时。
2、保养前应断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正负极电源线，确保发电机不能起动。
3、检查蓄电池电解液液位，偏低时应根据电解液浓度加装硫酸溶液或蒸馏水。 4、根据《机电设备管理工作手册》中《柴油发电机组管理规程》柴油发电机组检查保养内容及周期进行检查保养
5、检查机组有无漏水、漏油现象，清洁发电机机身。
6、紧固蓄电池电源线和控制屏内电线接头，试验故障显示灯应全部亮。
8、检查机房风机运行状况。检查柴油箱储油量是否能满足发电机带负载运行8小时。9、检查冷却水水位、机油油位应处于正常位置。
10、手动试机运行正常后合上发电机自动空气开关，把选择开关置于“自动”位置，进行模拟停电试验，观察发电机自动起动状况。
11、发电机带负荷运行半小时，观察各仪表指示和机组运行是否正常。
SSL检测12、填写相关记录。
四、相关文件及记录
1、《机电设备管理工作手册》
2、柴油发电机运行记录
3、柴油发电机半年保养记录
公共天线系统的维修保养
一、目的保证公共天线系统正常工作，住户能接收到清晰、无干扰的良好信号。
二、适用范围管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。
三、维修住户电视天线发生故障的检修步骤：
检查住户终端板上有无信号；
信号是否能达到65±4dBµV；
检查楼层分支器信号是否正常，若终端板无信号而分支器信号正常，则表明连接两者之间的天线有问题，应对天线进行检查维修或更换；
大楼分支器信号不正常时应检查分支放大器输出信号和输入信号是否正常，若输出信号不正常而输入信号正常则表明分支放大器损坏，应对其维修或更换；
分支放大器输入信号不正常时，应检查主放大器输出信号和输入信号是否正常，若主放大器输入信号正常而输出信号不正常，表明主放大器损坏，应对其维修或更换；
主放大器输入信号不正常时，应检查前置放大器的输出信号，若正常，则表明前置放大器损坏，应对其维修或更换；若前置放大输入信号不正常，则应检查天线架的方向和天线架本身是否有问题。
四、保养每月对公共天线系统做一次全面保养。
检查天线连接有无松动、生锈、断裂和绝缘老化。
检查支撑杆、底座螺丝的固定情况，并加黄油防锈，检查拉线的松紧、防雷接地是否良好。
天线接收系统由于露天安装，受风吹雨淋容易生锈，凡是铁件应每季度在其表面刷银粉漆一次。
如遇台风、大雨天气过后，应上天台检查天线一次。卧式钻床
主放大器系统每月除尘一次，检查通风是否良好，连线有无松脱，并用场强仪检查主信号是否正常每月检查一次分支放大器，其终端信号应在65±4dBµV。
防盗监控系统的维修和保养
虹膜采集器一、目的保证大厦防盗监控系统的正常工作。
二、适用范围本公司管理的小区（大厦）防盗监控系统。
三、职责：管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。
四、内容
1、维修：
（1）监视器图像不清晰的检修步骤：育苗袋
A、调节监视器上的旋钮；
B、检查视频线有无松动；
C、校正镜头焦距；
D、清理镜头和防尘罩上灰尘；
E、检查摄像头或镜头是否损坏。
（2）监视器没有图像的检修步骤：
A、检查摄像头是否通电；
B、检查视频连线有无断裂；
C、检查摄像头是否损坏。
尾气抽排系统（3）控制器不能控制的检修步骤：
A、检查控制器控制电压有无输出；
B、检查控制电压有无输入；
C、检查输入插件是否损坏；
D、检查输出插件是否损坏。
2、保养：
漂流河道设计（1）规定每月对系统进行一次维护保养。
（2）检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距。
（3）检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好。
（4）检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好。
（5）对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。
气体自动灭火系统的保养
一、目的保证系统在任何时候都处于正常的备用状态。
二、职责管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。
三、内容
1、月保养根据贮存器压力指标检查贮存压力，在规定值的±10％范围之内。检查系统是否机械损伤和失灵，所有的铅封和保险带都完好无损。检查喷嘴在封闭空间中位置有无改动，确保没有任何障碍阻止喷嘴喷射灭火剂。月保养以检查为主，若发现有不合要求的应及时纠正，确保系统正常。
2、年保养：完成月检的全部项目。对系统中每个火灾探测器进行清洁，检查其连接的可靠性。触发每路探测器，试验控制器和警铃的响应情况。检查管道及其支架是否松动和损坏。检查喷嘴开孔是否堵塞。检查手动控制装置动作情况。清扫管道及罐的灰尘，对文字标志脱落的要重新修复。恢复并检查系统使之处理正常工作状态。
对讲、防盗报警系统的保养
一、目的保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警求援的可靠性。
二、职责
A、大堂保安随时解答住户对使用方法的咨询；
B、工程部管理组接受管理处的报修，故障处理由工程部机电维修组负责，住户故障投诉由管理处登记。
三、内容大堂保安一旦发现主机出现故障，应及时通知管理处机电部。工程部管理组应
根据故障登记情况及时派专人维修。每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查维修。检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘。维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件。清洁工清洁墙壁时，应避免对主机产生强大震动，并注意防止水流入主机箱内
疏散出口指示灯保养
一、目的使疏散指示灯运行良好，当交流电断电之后能保证每个出口指示灯亮以引导人员疏散。
二、职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检查。
三、内容检查出口指示灯玻璃面板有无划伤破裂现象。检查电源指示应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检查修复。出口指示灯在交流电供电时应能常亮，若不亮，则检查修复。检查灯具安装是否牢固可靠。清洁灯箱外壳及显示屏表面。每月每盏灯备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命。发现故障及时修理，每月检查一次。
烟温感系统的保养
一、目的确保烟、温感系统始终运行在良好状态下，在火警情况下能及时准确地报警。
二、职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检查。
三、适用范围大厦（小区）所有烟、温感自动报警系统
四、内容日常情况下，主控屏自检时若发出烟感报警信号，消防中心人员应迅速通知巡逻物管员赶赴现场检查报警原因，若为误报警，由消防专职人员对接收报警的烟感作出清洁和复位处理。每月抽取总烟数的5％，用燃着的香烟等烟源使烟感报警，试验烟感的灵敏度，应该全部合格，若其中一个不合格，则应另外抽取总数的10％试验，直至全部合格为止。
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