1 我国TOD的兴起背景
轨道交通的建造成本高昂，对资金需求巨大。在当前大力减税降负的背景下，财政压力上升。若通过出让轨交用地等多元方式筹措资金，有助于缓解财政压力，解决轨交发展的资金难题。 随着城市化发展，北、广、成、杭等强一二线城市的主城区面积占比小，却汇聚全市三成以上人口，人口高度聚集在中心区域。通过轨交建设与城市发展融合，引导城市功能与人口向外围扩散，是疏解主城区人口压力的有效办法。表1为国内典型热点城市人口密度情况。 截至目前，全国已有超过17城出台政策，从明确地铁物业开发方向、解融资困境，到推动综合开发，政策日益完善，助推TOD驶入快车道。政策内容主要涉及四大方面。（1）土地政策：一般视开发条件灵活供应土地，如不具备独立开发条件的带施工方案出让、具备独立开发条件的招拍挂出让，如杭州、青岛、成都等。（2）开发范围：明确轨交土地开发界限，杭州、东莞、宁波等以500米为界。（3）规划政策：重视轨交物业开发规划与轨交线网规划同步，上海率先实现“两规合一”。（4）收益分配：更细化和明确，南京、杭州等明确TOD开发收益优先用于轨交建设和运营。 2 我国TOD的发展现状及趋势
2.1 历程回顾：一线萌芽，加速兴起
资金、城市发展、政策三大因素交织，共同推动我国TOD的发展，回溯发展历程，可以概括为三大阶段，见图1。
（1）萌芽期：一线城市陆续兴起轨道交通，并率先尝试地铁沿线地块开发，广州试图以此解决资金难题，北京在人口增长与资源利用的矛
TOD项目在扩张型城市的发展
——以成都市为例
摘要：我国的城际铁路与城市轨交加速崛起，孕育而出的TOD正如火如荼开发中。目前我国TOD发展潜力较大的主要是扩张型的强二线城市，其中成都及杭州的发展比较典型，成杭的城市轨交高速建设，TOD项目全面铺开。通过对成都的城市轨道交通建设及TOD发展两大维度进行深度分析，探究典型城市成都的TOD 发展路径。
关键词：TOD；城市扩张；多元化
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）01-0055-59 收稿日期：2021-01-04
电子煎药壶
文章来源：本文由保利投顾研究院供稿。
盾驱动下，在城市总规中树立公共交通优先的战略；
（2）探索期：TOD 理念引入我国，上海、深圳借鉴香港经验探索围绕地铁物业的综合开发，随后南京、东莞等二线城市出台政策解决投融资、土地出让等实际问题，地铁上盖项目纷纷落地；
（3）建设加速期：2018年来，主城区人口高度聚集压力促使城市规划加强指导，同时政策进一步完善，成都、杭州、佛山等城的TOD 项目加
速涌现。
2.2 开发模式：房企与轨交合作为主流
塑料拖把头一直以来，各方积极探索适合我国的TOD 开发模式，归纳起来主要有三种。（1）轨交公司主导、房企合作型：双方优势互补，是主流模式，近年来深圳、成都、武汉等市政府/轨交方与房企就TOD 开发达成战略关系；（2）轨交公司独立开发型：北京的项目多由主导轨交开发的京投发展负责，政府把控度较高，亦对轨交公司的综合开发能力要求高；（3）政府控制型：成都市政府
表
1：典型城市人口密度情况
说明：主城区是指发展较为成熟的区域，以行政区作为划分基础资料来源：保利投顾研究院整理
图1：我国TOD
开发历程
资料来源：保利投顾研究院整理
对全市TOD 项目完成统一规划和基础施工，并自主开发多个项目。政府高度把控，定位及规划层级高，对综合开发和运营能力要求高。表2为我国TOD 项目主要开发模式。
2.3 项目特征：社区TOD 居多
在经历对开发模式的摸索后，TOD 项目迅速增加，并沉淀出鲜明的特性。第一类是围绕城市核心区重大枢纽开发的城市型TOD。交通便捷，以服务于城市运作所需的办公、商业占比多，一线城市探索较先，近来二三线城市加速涌现。第二类是围绕轨交站点开发的社区型TOD。
一般位于轨交非重要站点，住宅所占比重较高，内部拥有便捷的步行系统，我国以此类项目为主。如杭州、福州的万科天空之城、成都昌公堰站TOD。图2为城市型和社区型TOD 项目特点对比。
2.4 城市TOD 建设格局：发展阶段分化
细化到对各个城市的潜力评估，我们构建了轨交建设及TOD 项目的二维坐标体系，将城市归
为四类。
（1）领先型：多为一线城市，轨交运营成熟，仍有较大在建规模，但主要是连接近远郊及周边城市，前期对TOD 开发有一些探索试水，后期机
会点主要在远郊区域。
（2）扩张型：成都、杭州等强二线城市为主，轨交高速建设中，规划量亦较大，已运营较少，政府高度重视并树立TOD 标杆，目前TOD 蓬勃发展，未来增量空间大。
水泥厂脱硝（3）培育型：强三线城市为主，轨交处起步阶段，随着配套政策完善，TOD 开发有一定空间，但落地仍需时间。尤其是都市圈核心城市的周边城市，发展或较先且潜力更大。（4）我国还未出现成熟型城市。
目前，我国交通基建资金缺口、高度聚集的
表2：我国TOD 项目主要开发模式
资料来源：保利投顾研究院整理
图2：城市型和社区型TOD 项目特点对比
动员剂资料来源：保利投顾研究院整理
人口压力凸显、各城密集出台TOD 政策，三大因素交织驱动了我国TOD 建设驶入快车道。回顾发展历程，一线城市率先尝试综合开发，并探索出了适应我国的多种开发模式。2018年来政策逐步完善，TOD 项目在一二线城市涌现，其中，住宅占比高的社区型TOD 总体居多，城市型TOD 逐线下沉。具体到城市维度：成都、杭州等强二线城市TOD 正蓬勃发展，未来增量空间大；一线城市的机会点主要在远郊区域；强三线城市有一定空间，尤其是都市圈核心城市的周边城市潜力相对更大。
图
3：成都人口及密度情况
资料来源：保利投顾研究院整理
图
4：成都轨道交通建设情况（单位：公里）
资料来源：保利投顾研究院整理
3 成都轨道交通建设发展
3.1 城市负载压力驱动轨交建设
成都是全国人口第四高的城市，常住人口达1658万人，仅次于重庆、上海和北京，并且人口高度集中。成都原五大主城区的人口密度达到了1.04万人/平方公里，是新主城区及外围区域的14.5倍，在这样的高密度环境下，成都市区的承载能力备受考验，见图3。
受此影响，成都的轨道交通建设长期处于快速发展的阶段，并且在2016年，成都开启了新一
轮的城市规划，轨交建设在原有基础上再次提速，目前已经连续多年轨交在建规模排名全国前三，见图4。
增大药剂
3.2 轨交建设方向与城市发展重心协同
从2005年成都首条地铁线路的通车开始，历经城市发展的三个建设时期，成都的轨交建设始终与成都
城市的发展重心方向保持一致。总体看，成都通过轨道交通引导，助力城市发展重心从主城区、西南部建设到“南拓东进“的战略
规划脉络：早期集中在主城中心区域及西南方向，线路围绕主城的核心区域进行建设；2011年天府新区启动规划建设，发展重心倾向南部，轨交重心随之向南，并逐步拓展搭建“米”字结构；
2017年成都政府开始提出“东进”，并在2020年提出在简阳打造东部新区的规划，且2021年大运会的主要场馆也选址东部的龙泉驿区。而地铁线路方面，继“南拓”战略后，“东进”也成为成都地铁在建线路的建设重心。
4 成都TOD 的建设发展
4.1 TOD 理念：全市一体化设计
成都所有TOD 项目均由全市统一规划设计，目前处于首期阶段，规划在3年内打造一区一项目的示范性工程，在8年内实现助力轨道交通有
图5：成都TOD
整体规划设计
资料来源：保利投顾研究院整理
表
3：自主开发模式与股权开发模式示意
资料来源：保利投顾研究院整理拼装家具
效覆盖中心城区60%以上居住就业人口，成为国际典范。
成都的TOD 项目基本以一个项目为一个公园社区的设计理念，以100米核心区、300米次核心区及700米非核心区的结构打造不同密度的多业态综合项目，包括地标性建筑、商业、住宅、公共服务、产业等，见图5。
4.2 开发模式：以轨交集团为核心
成都政府及轨交公司掌握较多的主导权，其TOD 项目以轨交集团为核心，所有项目土地均由轨交集团竞得后，再依据全市的统一规划，按自主开发或股权合作两种模式进行项目开发。自主开发模式由轨交集团完成从土地获取到全部施工全流程后，再对外进行招商运营；股权合作模
式处于试点阶段，由轨交集团竞得土地并完成基础施工，再引入开发商入股项目公司，且对合作
方设立了严格的条件，见表3。
由于成都TOD 采取统一规划设计的模式，政府掌握了绝对的主导权，因此，自主开发模式是当前成都TOD 的主流模式。此外，成都政府和轨交集团会不定期的举行发布会等活动，对不同建设进展的各项目，进行对外招商或股权引入，这类活动也成为房企参与成都TOD 建设的重要窗口。
5 结语
成都是我国TOD 发展潜力较大的典型城市，其背后的原因在于人口压力与城市发展建设的驱动。虽然成都TOD 的起步时间较晚，但在政府对TOD 建设的高度重视下，通过强主导的统一规划及设计，使得成都TOD 的项目得以全城全面铺开建设，其规模或在短时间内爆发增长，成为全国典范。
未来，“成都TOD 模式“亦可能成为我国城市TOD 发展的重要路径之一。
豫公网安备41160202000603
站长QQ:729038198
关于我们
投诉建议