张琼、招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书凝结水精处理
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
【审结日期】2020.08.13
甲基化分析【案件字号】(2020)黑01民终1083号
【审理程序】二审
【审理法官】董茂建王爱军王梦薇
【审理法官】董茂建王爱军王梦薇
【文书类型】判决书
【当事人】张琼;招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司
【当事人】张琼招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司
【当事人-个人】张琼
【当事人-公司】招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司
【代理律师/律所】申雪黑龙江大地律师事务所;黄君妍黑龙江大地律师事务所
【代理律师/律所】申雪黑龙江大地律师事务所黄君妍黑龙江大地律师事务所 按摩毯
【代理律师】申雪黄君妍 检修口盖板
【代理律所】黑龙江大地律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】张琼
【被告】招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司
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【本院观点】张琼举示的照片，反映了其房屋存在质量问题，业主的房屋内部属业主专属，并非本案双方当事人合同约定招商物业公司维修、维护的义务，张琼提供的照片与本案的物业服务合同、追索物业费纠纷并不具有关联，本院不予认定。本案系因招商物业公司向张琼追索物业费引发的物业服务合同纠纷。 【权责关键词】显失公平催告撤销违约金合同约定证据不足证据交换质证维持原判发回重审
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【本院认为】本院认为，本案系因招商物业公司向张琼追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点：张琼是否应按合同约定交纳物业费，张琼提出的招商物业公司对房屋存在的断电、窗户透风和墙体裂缝问题未及时协调房屋承建方保修应承担责任的主张能否成立。 2016年7月7日，张琼、招商物业公司签订《物业服务合同》，约定招商物业公司为张琼居住的招商?诺丁山小区提供物业管理服务，张琼按合同约定承担交纳物业费的义
务；张琼向招商物业公司支付了2016年7月至2017年12月的物业费，招商物业公司对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。 根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持"。本案中，招商物业公司提供管理服务的招商?诺丁山小区居住着千余户业主，针对的服务主体是小区全体业主。根据张琼、招商物业公司订立的《物业服务合同》第一条第一项、第二条约定内容，招商物业公司提供物业管理服务的内容包括房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维修、修缮、服务和管理，自合同订立至招商物业公司退出经营，招商?诺丁山小区物业运营正常。招商物业公司对该小区公共区域的管理服务存在瑕疵的现象，但张琼提供的证据不足以证明招商物业公司未按约定履行全部合同义务，不属于招商物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故张琼提出的不应交纳物业服务费的上诉理由不成立，本院不
予支持。 关于张琼主张的房屋质量问题，房屋内部系其专属区域，张琼进户时与房屋开发企业签订的《商品住宅质量保证书》，载明房屋质量责任主体并非招商物业公司，房屋质量亦不属于本案当事人签订的《物业服务协议》约定应由招商物业公司管理服务范围。如李学良以此为由拒绝支付物业费，在一定程度上对已交纳物业费的广大业主显失公平。且一审法院在考虑招商物业公司在提供管理服务过程中的服务标准、管理水平不尽如业主满意的情况下，免除张琼迟延履行违约金，已趋于公平合理，因此，一审法院判决张琼向招商物业公司支付拖欠的物业费、电梯费的本金并无不当，本院予以维持。 综上所述，张琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张琼负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 14:52:52
【一审法院查明】一审法院认定事实：张琼是哈尔滨市香坊区东三三道街招商?诺丁山小区2期10号楼2单元401号房产（房屋建筑面积为127.59平方米）的所有权人。2016年7月7日，
招商物业公司作为甲方、张琼作为乙方签订了《物业服务协议》，张琼在乙方处签名。《物业服务协议》第四条“物业管理服务费用"中的第三款约定“物业管理服务费按年交纳，乙方办理进户手续时一次性交纳第一个物业管理服务年度的物业管理服务费，以后每一个物业管理服务年度的物业管理服务费，由乙方在上一个物业管理服务年度届满前30日付清"，第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取"。从2018年1月1日至2018年11月14日，张琼拖欠的物业费为2134元[（127.59平方米×1.6元×12个月÷365天×14天）+（127.59平方米×1.6元×10个月）]，电梯费为407元[（30元+3元×3层）×12元/年÷365天×318天]。
【一审法院认为】一审法院认为，案涉《物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，招商物业公司、张琼之间形成了物业服务合同关系。招商物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了招商物业公司提供的物业服务，按照协议约定，张琼应向招商物业公司交纳物业管理服务费。招商物业公司关于物业费及电梯费的诉请符合法律规定和协议约定，予以支持。张琼
辩称房屋窗户透风、冷山主墙裂缝等情况，以此为由拒交物业费的抗辩理由不成立，故不予以采信。关于张琼主张要求招商物业公司归还蓝牙卡工本费，张琼应另行主张权利，故对张琼的此项主张不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《关于适用 的解释》第九十条规定，判决：一、张琼于本判决生效后立即给付招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司2018年1月1日至2018年11月14日的物业管理服务费2134元；二、张琼于本判决生效后立即给付招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司2018年1月1日至2018年11月14日的电梯费407元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（招商物业公司已预交），减半收取25元，由张琼负担，与上述款项一并给付招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司。
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【二审上诉人诉称】张琼上诉请求：1、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9879号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由招商物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。自2016年7月7日入住至2018年6月25日万科物业进驻，直到2018年11月15日，招商物业公司一直未履行《
商品住宅质量保证书》(以下简称《合同》，入户时物业要求与业主必须签署的)及相关责任。2017年2月25日起该房陆续出现断电、窗户透风和墙体裂缝等房屋质量问题，在张琼多次向招商物业公司报告及要求维修的前提下，招商物业公司未按照《合同》约定，协调承建方(哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司)对该房质量问题未完成其保修期间维修责任的承诺。在该房保修的2年时间内，张琼始终未见任何维修人员上门维修，致使该房错过保修时间，无法维修的严重后果。在《合同》中明确说明“为加强商品住宅质量管理，确保售后服务质量和水平维护消费者的合法权益，对所销售的住宅，承建方作出质量保修责任的承诺。第六条规定在保修范围期内，如果出现非使用不当而产生的质量问题，用户可到承建商或承建商委托的物业管理部门报修，接到报修后，公司当天到现场组织维修，保证小修不超过3天。如当时解决不了的问题，向用户说明情况，并提出完成期限，保证尽快修复。第八条规定住户住宅因为质量问题引起纠纷造成的投诉和来信来访后，承建商将直接或委托物业部门予以书面答复并妥善处理。第九条规定用户对本公司的答复和处理有争议时可根据《房屋建筑工程质量保修办法》向当地建筑工程质量监督部门申请裁决，亦可直接向当地人民法院起诉等条款。张琼一审提供的证据，没有得到应有的认定。2018年6月25日，万科物业进入本小区时，张琼得知招商物业公司即将撤离小区。张琼到万科物
业要求维修，被明确告知不接受该房屋出现的问题，因已经过保修期。张琼一直向招商物业公司强调其“三个"质量问题，要求维修。招商物业公司对维修一直在拖，直到造成过保修期。张琼对此事投诉无果的前提下，张琼采取了不交了2018年1-11月份的物业费的办法，保护自身合法权益，请求二审法院合理判决。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张琼提供照片5张，证明张琼房屋内墙体裂缝及窗户漏水程度变得严重。经质证，招商物业公司认为，招商物业公司系2018年11月14日退出招商?诺丁山小区，若张琼房屋质量仍然存在墙体裂缝、窗户漏水问题，应当向现在服务的物业公司进行主张，张琼的房屋存在质量问题，应当起诉开发商。本院认为，张琼举示的照片，反映了其房屋存在质量问题，业主的房屋内部属业主专属，并非本案双方当事人合同约定招商物业公司维修、维护的义务，张琼提供的照片与本案的物业服务合同、追索物业费纠纷并不具有关联，本院不予认定。招商物业公司未举示证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 综上所述，张琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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