设施设备的维护保养方案

一、设备日常维护保养的内容

1、物业共用部位的设施设备

物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系统、物业公共消防系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防（对讲）系统、物业供暖系统等设备设施。

2、共用设施设备

公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统、公共污水及雨水系统、公用天线系统、公共消防系统、楼宇防雷系统、车场系统等设备设施。

二、设备日常点检和保养内容、周期及标准

日常点检和保养内容	周期	工作标准
变压器（非用电高峰期）：看、听、嗅	运行每日两次记录点检每日两次	变压器声音应发出持续均匀的 “嗡嗡”声，没有机械震动声和放电 *卒日将士生声等并吊声音；变压器的高低压测电缆头和母排的搭接头无发热、变、发生异味、锈蚀等现象；变压器的外壳接地无锈蚀、脱节现象，所有变压器外壳、垫片、瓷套、接头有无破损、变和异味；电缆沟内有无积水、杂物；油寝式变压器是否呈亮黄，油位刻度，无漏油和渗油现象，吸湿器应干燥。
变压器（用电高峰期）看、听、嗅	运行两小时一次点检每日两次	配电柜内所有电气接头有无破损、变和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪表无变形和读书不准；断路器无破损、异味、异声等现象；低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变，接线及接地良好。
高、低压配电柜（非用电高峰期）看、听、嗅	运行每日两次点检每日两次	配电柜内所有电器接头有无破损、变和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪表无变形和读书不准；断路器无破损、异味、异声现象；低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变，接线及接地良好。
高、低压配电柜（用电高峰期）看、听、嗅	运行两小时一次点检，每日两次

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水泵看、听、嗅、摸、查、测	运行每日两次点检每日两次	水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声；水泵轴承温度在90℃以下；控制柜电气操作手柄完好，各电器无过热，无杂音；水泵电机运行中三相电流、温度在铭牌规定的额定值；所有电缆头和电气接头无变形、破损发热、变、异味等现象；水泵轴下滴水量应在5—20g/min 内（轴封填料不宜过紧），泵轴渗水没有流到地面的现象；泵体和机座无破损、积尘、锈蚀、渗水等现象；水泵房内阀门应开闭灵活、无卡阻、关闭严、无漏水现象；压力仪表无破损及读数不准确等现象；无轴承过热、却润滑脂、积屑等现象。
消防系统（火灾报警控制器、消防联动控制柜）看、听、嗅、查、测	点检每周一次	柜内所有电气接头无破损、变和变味；消防系统报警故障点的统计上报客户服务中心。
一次（二次）水箱看、查、测	点检每周一次	能正常开启、关闭；水箱盖和纱网无破损、应锁好。
闭路监控系统看、听、嗅、查、测U	点检每周一次	所有电气接头有无破损、变和异味；应达到正常运行功能；系统故障点的统计，上报客服中心。
门禁系统保养看、听、嗅、查、测U	点检每日一次	所有电气接头有无破损、变和异味；门能正常开关，闭门器松紧适宜；系统故障点的统计，上报客服中心。

停车场（道闸）系统看、听、嗅、查、测	点检每周一次	所有电气接头有无破损、变和异味；闸道能正常开关；道闸齿轮箱无渗油、机械部分无卡阻；挡车杆、荧光膜应完好无损；读卡器能读卡正常；电脑各项参数、图像应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。
可视（防盗）对讲系统看、听、嗅、查、测U	点检每日一次	所有电气接头有无破损、变和异味；门能正常开关、闭门器松紧适宜；对讲质量应达到清晰、无杂音；控制中心主机应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。
公共照明（楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯）	点检每周一次	检查各灯具是否正常、修复或更换各损坏的灯具；线路故障点的统计，上报；社区内的路灯由中班运行工作业。
公共照明（社区内的路灯）看、听、嗅、查、测	点检每日一次	检查各灯具是否正常、修复或更换各损坏的灯具；线路故障点的统计，上报；社区内的路灯由中班运行工作业。
控制柜看、听、嗅	点检每周一次	电压表，电流表，指示灯等指示值应在额定值范围；控制开关应在规定位置；控制柜内的所有空气开关、接触器、热继电器等电气元件和接头有无损坏、变和异味。
设备房：设备及设备房间的清洁	点检每周一次	清洁：设备及设备间应无杂物、无积水、无灰尘，设备以手摸无尘、见光亮为标准；带电部分和旋转部分禁止清洁、电气柜门或外壳在作清洁时应手戴检验合格的高压绝缘手套用干抹布单手作业；设备房防小动物设施应完好无损。

三、机电设备定期维护的内容及实施效果

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设施名称	内容	定期维修养护计划	实施效果	备注
电梯	1、电梯运行时有无异常 2、各个照明、通风是否正常 3、各指示灯能否正确指示，各按钮是否正常 4、报警装置是否正常	15g怎么做、每半月进行例行检查、保养一次 2、每季度进行全面检修保养一次 3、按国家有关规定每年年检一次	1、安全、可靠、运行平稳，附件完好 2、警钟、对讲、应急照明完好，功能正常 3、故障率1%以下单兵作战系统 4、取得《年检合格证》	重大节假日前须全面
变压器	1、运行是否正常 2、电压是否稳定、电流是否在额定范围内 3、警示标识是否完好 4、变压器分例行保养和预防性实验	1、每半年保养一次 2、没3年一次预防性实验	1、运行正常可靠，各项指标军和标准，无异常现象 2、各指示、保护装置正常 3、室内通风正常	温升过高或电流过大时应及时采取措施
变配电室	1、对低压配电柜保养时采用以各母段为单位分段进行 2、检查断路器算牌器3、检查主回路的铜鼻子接触是否牢固 4、检查电容器是否膨胀变形、变 5、柜内应备有控制原理图、接线图 6、检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻	每半年保养一次	1、各开关及保护装置灵敏可靠 2、各仪表、指示灯等指示正常	如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸
低压控制柜系统	1、观察是否有异常声响及异味 2、检查柜内各类开关、接触器有无损坏 3检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常 4、检查柜内电容器有否鼓涨或流液 5、检查所有只是表示及线头标志是否清洁	1、每半年例行保养一次 2、每年进行一次全面测试保养	1、各开关及保护装置灵敏可靠周薄 2、各仪表、指示灯等指示正常	如发生故障跳闸，应详细检查原因，并在查明原因后方可恢复合闸

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停车场（道闸）系统看、听、嗅、查、测	点检每周一次	所有电气接头有无破损、变和异味；闸道能正常开关；道闸齿轮箱无渗油、机械部分无卡阻；挡车杆、荧光膜应完好无损；读卡器能读卡正常；电脑各项参数、图像应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。
可视（防盗）对讲系统看、听、嗅、查、测U	点检每日一次	所有电气接头有无破损、变和异味；门能正常开关、闭门器松紧适宜；对讲质量应达到清晰、无杂音；控制中心主机应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。
公共照明（楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯）	点检每周一次	检查各灯具是否正常、修复或更换各损坏的灯具；线路故障点的统计，上报；社区内的路灯由中班运行工作业。
公共照明（社区内的路灯）看、听、嗅、查、测	点检每日一次	检查各灯具是否正常、修复或更换各损坏的灯具；线路故障点的统计，上报；社区内的路灯由中班运行工作业。
控制柜看、听、嗅	点检每周一次	电压表，电流表，指示灯等指示值应在额定值范围；控制开关应在规定位置；控制柜内的所有空气开关、接触器、热继电器等电气元件和接头有无损坏、变和异味。
设备房：设备及设备房间的清洁	点检每周一次	清洁：设备及设备间应无杂物、无积水、无灰尘，设备以手摸无尘、见光亮为标准；带电部分和旋转部分禁止清洁、电气柜门或外壳在作清洁时应手戴检验合格的高压绝缘手套用干抹布单手作业；设备房防小动物设施应完好无损。