第一部分 摘要
一、估价项目名称
受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。
二、委托估价方
委托方：xx县人民法院
地址：xx县新城镇新洲大道南xx号
三、估价目的
受xxx县人民法院的委托，对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估，为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。
四、估价基准日
二0一七年七月十三日（以现场查勘日为估价基准日）。
五、估价日期
二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。
六、地价定义
根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》，以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义：
水台
1、用途设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地，临裕民街两侧的房屋首层为商铺，二层以上为住宅，依据土地的最高最佳使用原则，故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。
2、面积设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米，本次估价设定委估宗地面积为78平方米。
3、容积率设定：委估宗地为空地，委托方未能提供设计规划条件，因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5.0～6.0，本次估价按周边用地的平均容积率设定委估宗地容积率为5.5。
4、开发程度设定：委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。
5、土地使用权年期设定：委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日，委估宗地剩余使用年期为50.5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50.5年。
6、使用权类型设定：委估宗地为国有出让土地使用权，本次估价设定委估宗地使用权类型是国有出让土地。
7、限制条件：在估价基准日，委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。本次估价设定委估宗地无他项权利限制。
8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。
地价定义：综上所述，根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型和性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为：
评估土地总面积：78平方米
评估土地单价：20050元/平方米
评估土地总地价：178.39万元
大写（人民币）：元整（取整至百位数）
宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
八、注册土地估价师签章
估价师姓名 土地估价师资格证书号 签 章
韩xx 2003xxxx531
吕xx 2008xxx009
九、估价机构
负责人签名：
xxxx土地房地产资产评估有限公司
二0一七年七月二十四日
附
土地估价结果一览表
估价机构：xxx地房地产资产评估有限公司 | 估价报告编号：云科土评字(2017)第xxx号 | 估价基准日：2017-07-13 | 估价期日的土地使用权性质：出让 |
估价期日的土地使用者 | 宗地编号 | 宗地名称 | 土地使用证编号 | 宗地位置 | 估价期日实际用途 | 估价设定用途 | 容积率 | 估价期日的实际土地开发程度 | 估价设定的土地开发程度 | 土地使用权年限/年 | 面积 平方米 | 单位面积地价 元/平方米 | 总地价 万元 | 备注 |
陈xxx | —— | xx县xx镇裕民街 | 新府国用（2008）0xxxx1 | xx市xx县新城镇裕民街 | 商住用地 | 商住用地 | 5.5 | 通水,通电,排水,通讯,通路,场地平整 | 通水,通电,排水,通讯,通路,场地平整 | 50.5 | 78 | 10050 | 78.39 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
一、上述土地估价结果的限定条件
1.土地权限性质：详见《土地估价报告（正文）》
2.基础设施条件：详见《土地估价报告（正文）》
3.规划限制条件：详见《土地估价报告（正文）》
4.影响土地价格的其他限定条件：详见《土地估价报告（正文）》
二、其他需要说明的事项
详见《土地估价报告（正文）》
估价机构：xxx土地房地产资产评估有限公司
二0一七年七月二十四日
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