01
不在指定位置安装空调
某⼩区不按物业公司的规定位置安装空调，物业公司进⾏管理时，业主坚持要在⾃⼰选择的位置安装，空调公司的安装⼈员也在⼀旁⿎动，助长了业主的不满情绪。此案问题有： 1.⾯对此种情况，物业服务企业应如果处理和业主的关系？ 2.⾯对此种情况，物业服务企业应如果处理和空调公司安装⼈员的关系？
分析参考
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1.⾯对此种情况，物业服务企业应采⽤沟通说服的⽅法来引导业主，也可采⽤请其他业主和业委会共同说服的⽅法，来增加装修业主的压⼒，使其放弃⾃⼰的打算。如果处理⽆效，企业也可采取⼀些临时的强制措施来制⽌。
2.空调公司安装⼈员可采⽤分化的办法来减少同业主之间的合⼒。物业服务企业可将空调公司的⼯作⼈员叫到⼀边，进⾏告诫，如果执意违规，你们将进⾏⼩区管理⿊名单，你们在本⼩区的做⽣意，将不会得到物业公司的⽀持，要求空调公司⼯作⼈员配合物业公司的⼯作。
物业管理牵涉到⽅⽅⾯⾯，我们在处理问题时要注意巧妙地借⼈之⼒、成我之事。
02
私⾃改变下⽔管
楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅⾃安装了电动抽⽔马桶、洗脸盆，改变了废⽔下⽔⽴管的三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。此案问题有：
1.顾某能否将储藏室添装为卫⽣间？
2.对顾某的⾏为应作如何处理？
分析参考
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1.由于储藏室未做防⽔处理，也未正常安装排⽔设施，添装为卫⽣间后存在漏⽔隐患，故不能将储藏室添加为卫⽣间。
2.此案同前案⼀样。。业主⾏使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。据此规定可见，业主虽然对室内装修具有⾃主决定权，但装修之时，不得损害其他业主的合法权益。
此案业主的装修⾏为，已经严重损害了楼下业主的合法权益，故应进⾏强⼒制⽌，楼下业主和物业服务企业都有权要求其拆除电动抽⽔马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废⽔的下⽔⽴管的下⽔管恢复原状。如楼上顾某不予纠正，楼下业主和物业服务企业都有权向法院诉讼，要求顾某承担民事责任。
03
阳台废⽔通⼊公共下⽔管
去年9⽉，许先⽣在⾃家阳台上安装了抽⽔马桶和淋浴龙头等设施。排⽔管、排粪管经过叶先⽣家住房的外墙通⼊公⽤下⽔管、排粪管。10⽉，物业管理部门向许先⽣发出了限期拆除违章搭建的通知书，但许先⽣并未理睬。于是，叶先⽣告到法院。此案问题有：
许先⽣装修是否属于违规和侵权⾏为？
分析参考
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建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第⼆款规定“住宅室内装饰装修活答：许先⽣装修⾏为的确属于违规⾏为。建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第⼆款规定
动，禁⽌将没有防⽔要求的房间或者阳台改为卫⽣间、厨房间。许先⽣装修⾏为明显的违规了此规定，故属于违规⾏为。
同时。许先⽣擅⾃在阳台上搭建卫⽣设施，对叶先⽣住房的安全存在影响，这侵犯了叶先⽣居住⽣活的民事权利，故属于侵权⾏为。
04
拆除凸出式防盗窗
某天凌晨，业主范某忽然发现家中有⼩偷正在偷东西，他⼤喝⼀声跳起来抓⼩偷，不料⼩偷⽴即逃到阳台，像个'蜘蛛侠'似的跳到楼下的防盗窗上，再顺利地跳到地上，便消失在夜幕中了。范某认为⼩偷就是攀爬防盗窗上来的，遂要求物业公司拆除这种凸出式防盗窗。本案的问题有：
针对业主提出的要求，物业服务企业应如果处理？
分析参考
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物业服务企业的处理⽅法有：
1.对尚未安装防盗窗的业主，在安装防盗窗时提请其注意，不要安装凸出式防盗窗，以避免后⾯产⽣的⽭盾。
2.召开⼩区业主⼤会，对⼩区是否安装对凸出式防盗窗进⾏表决。如果两个1/2以上的业主，均不同意安装，形成业主⼤会决议，并向⼩区全体业主公告。
3.根据业主⼤会决议，对已经安装的业主向其发出通知，要求其⾃⾏拆除。
4.安装业主如拒不拆除，物业服务企业可采⽤请业主委员会督促、请政府管理部门⾏政处罚或采⽤法院诉讼的⽅式来加以解决。
05
⼤梁装反要求整改
某⼴场⼀位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的⼀根⼤梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占⽤室内空间⼜影响美观。并声称⾃⼰⽗亲是位⾼级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。
对业主的这⼀要求，管理处根据《装修管理规定》耐⼼进⾏解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然⽽，这位业主就是听不进去，态度⼗分固执。三番五次都未得到应允，他⼲脆动了硬的，'不管你们同不同意，我都要改'。双⽅都不让步，问题⼀下⼦僵在那⾥了。
为了避免顶⽜，管理处的⼯作⼈员坐在⼀起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导，上下统⼀⼝径。然后约见这位业主，建议他写出书⾯申请，报原设计单位审批。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿⼀笔不⼩的变更设计费，⼜要等较长时间才能确定。经过⽐较，最终取消了改梁的想法。此案问题有：
通过此案的处理，对我们有何启⽰？
分析参考
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此案的处理，给与我们如下的启⽰：
1.建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第⼗四条第四款规定：变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计⽅案。可见，业主变更⼤梁的决定权不在业主，也不在物业服务企业⽽在具有相应资质等级的设计单位。
2.既然变更⼤梁的决定权在具有相应资质等级的设计单位，企业可以要求业主按法规规定去做设计变更。如果申请变更成功，业主变更装修是符合法规规定的，企业可以不必管理；如果申请变更不成功，企业就可以此为据阻⽌业主进⾏变更装修。
物业服务企业除了借⽤⾃⼰的⼒量进⾏装修管理之外，还要善于借助法规的⼒量和政府相关部门的⼒量来进⾏管理。
06
私⾃卫⽣间开窗
住在16楼的业主王某，在⾃⼰室内卫⽣间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻⽌，卫某不听劝阻，认为是⾃⼰的物业就有权破墙开窗，因此继续施⼯，致使16层到底层墙⾯被泥浆污染。此案问题有：
1.业主的物业权责有哪些？
2.对此业主的违规⾏为可作如何处理？
分析参考
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根据规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使⽤、收益和处分的权利。业主⾏使权利不得危及建筑物的安全，不得1.根据规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使⽤、收益和处分的权利。
损害其他业主的合法权益。据此规定可见，业主虽然对室内装修具有⾃主决定权，但装修之时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。此案业主的装修⾏为，已经危及到了建筑物的安全，也损害其他业主的合法权益，故应进⾏强⼒制⽌。
《最⾼⼈民法院关于审理物业服务纠纷2.对此业主的⾏为，物业服务企业除采⽤告知、劝阻和报告的⽅式处理外，还可根据《最⾼⼈民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的⾏为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停⽌侵害、排除妨害等相应民事责任的，⼈民法院应予⽀持。”的规定，就拆除墙上窗户，恢复原状、清洗墙⾯污染等事项，对违规业主进⾏诉讼。
07
擅⾃将防盗窗外伸
某管理处为保持⼩区整洁的外观形象，⼊伙伊始，便对安装侧阳台防盗⽹的位置、式样、规格、材质等作出统⼀要求，可⼩区⼀位业主却说什么也不愿照此办理，⾮要将防盗⽹向外伸出0.5⽶。⼏次劝说，他仍不改初衷。业主⽬的在于通过防盗⽹外伸，解决⽇后悬晾⾐物问题。此案问题有：
对业主的执着，应作如何处理？
分析参考
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对业主的执着应作如下处理：
1.⼩区防盗⽹的安装，影响到⼩区的外观形象，是⼩区中需要全体业主来共同决定的事项，各家的防盗⽹应如何安装，应按什么尺⼨来安装，须按⼩区两个1/2以上业主的表决决定来执⾏。
2.在此事件中，物业服务企业的管理职权有告知、劝阻、报告和诉讼。
物业服务企业除了利⽤四个职权坚持管理原则之外，还可以采⽤了解情况、摸清意图、为其着想、提出⽅案的⽅式妥善协商和解决这⼀问题。既恪守原则⼜不失亲情，真⼼诚意为业主着想，让业主为企业的诚意所打动，不再坚持⾃⼰的主张。
08
装修废料不及时清理
⼀天，某⼴场护卫员巡逻到⼆楼时，发现电梯门⼝堆放着⼀堆装修垃圾。经查询，确认是31楼装修中转移堆放到这⾥的废料。于是，管理处有关⼈员主动登门，到31楼的业主和装修⼈员，通知他们马上想办法把丢弃的垃圾清理出去。虽经数次提醒，就是不见其采取处理措施。为尽快解决这⼀问题，管理处拟订了⼀份书⾯通知，明确指出其随意丢弃装修垃圾是严重违反装修管理规定的⾏为，要求在限定期限内改正，否则将经济处理。通知送达，业主签字。书⾯通知发出第⼆天，业主指派装修⼈员把装修垃圾清理的⼲⼲净净。此案问题有：
装修管理是否可采⽤强硬的⽅法？
分析参考
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1.建议：在装修管理中有些事情如果只是⼝头通知和要求，当事⼈不会重视和不以为然，⽆动于衷。如果采⽤书⾯通知，就可以明确和定格管理的意志和要求，引起当事⼈视觉上的重视，就可以促进问题的解决。因此，物业服务企业在装修管理过程中，与业主不仅要有语⾔交流，⽽且还需要有⽂字交流。
在语⾔和⽂字的交流中，除阐明相关法律和法规的管理规定之外，还应阐明物业服务企业的处理措施，业主因为受到处理⽽带来利益上的损失，激起业主关注和重视。必要的时候，可启动实际的处理措施，以推动问题的解决。
09
擅⾃开孔安装空调
⼀天，某⼩区护卫员报告，⼀位业主未按要求的位置，擅⾃在外墙上开孔安装空调。待装修巡视督察⼈员赶到现场时，空调安装已在进⾏之中。装修巡视员检查⼀番后，向业主解释，这样安装不但影响了外⽴⾯的统⼀和美观，⽽且安装⼚家施⼯已不慎将暖⽓⽴管打漏，还将给业主的⽣活带来不便。但业主仍坚持⼰见，督促继续安装。装修巡视员只好暂扣装修⼯⼈的⼯具和证件，予以制⽌。同时，请管道⼯⽕速来补已打漏的暖⽓⽴管。
业主对装修巡视员制⽌违章装修⼗分不满，提出要物业公司领导签字，承担停⽌安装空调的后果。装修巡视员认为⾃⼰所做并⽆不妥，随即提出业主也需签字，承认⾃⼰违反⼩区装修管理规定。双⽅各执⼰见，⼀时僵持不下。
管道⼯赶到现场后，迅速将漏⽔的暖⽓管修复好，将污染的地⾯、墙⾯进⾏了彻底清理。⼀看两⼈还在争执，便接了个话茬："要我说也不是什么⼤不了的事情，谁也不⽤让谁签字了，还是商量商量怎样安空调吧！待两⼈都平静下来，他再对业主说："我看你⾃⼰选定的这个位置并不好，咱抛开影响外⽴⾯整齐美观不说，就说你安到这⾥，冷凝⽔管要⾛多远呀，⽐较起来还是规定的那个位置⽐较好"。业主迟疑不决，管道⼯试探着提了个建议："如果你觉得我说的没有道理，你⾃⼰⾥⾥外外看看"。业主楼上楼下转了⼀圈，回来后欣然同意在规定位置安装。并且与装修巡视员握⼿⾔和。此案问题有：
从此案的处理中我们可以得到什么启发？
分析参考
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1.有时问题的处理，需要唱“红脸”和唱“⽩脸”相互配合。有了彼此的配合，从中斡旋，搭个台阶，在外⼒的推动下，可以使问题得到顺利的解决。
2.搭配双⽅需要具备处理问题的专业知识，能够说服当事⼈，能让当事⼈信服，这样才可以推进问题的解决。
10
物业该收这个费吗
最近，伍先⽣买了⼀套⼆⼿房，正准备装修，物业公司要求他缴押⾦和管理费。物业公司说收押⾦的⽬的是以防他家乱敲承重墙、乱倒垃圾等；如果他家不存在野蛮装修和其他违规现象，装修结束后押⾦退还。另外，物业公司还要求他再缴⼀笔管理费。他不知道这两笔钱该不该缴，就到处打听。有的说物业公司这是乱收费，有的说物业公司的做法在情理之中。物业公司到底该不该收这两笔钱？此案问题有：
1.物业服务企业可不可以收取押⾦？
2.物业服务企业可不可以收取管理费？
分析参考
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1.物业服务企业可以向装修业主收取押⾦（装修保证⾦）。在装修过程中，的确存在业主乱敲承重墙等野蛮装修现象，为采⽤经济⼿段对业主的野蛮装修进⾏管理，保证物业的建筑安全和其他业主的居住安全，物业服务企业可以向装修业主收取押⾦（装修保证⾦）。业主如在装修中出现违规和造成损失，可计扣业主所交纳的押⾦。但业主在装修中⽆违规装修问题，在装修验收后，应如数的向业主退还所收取的押⾦。
但押⾦（装修保证⾦）在不同的地⽅，政府有不同的规定，企业是否收取，还应按当地政府的管理规定来实施。
2.装修管理服务费是⼀个有争议的收费。这个收费，建设部在2002年5⽉1⽇起施⾏的《住宅室内装饰装修管理办法》有⽀持规定，但这个收费发改委并不承认此收费。从物业管理实际出发，这个费物业服务企业是可以也是应该收取的，理由是：
（1）装修申报期间，物业公司要安排⼈员确认装修⼈⾝份、核查装修项⽬及内容；将禁⽌⾏为和注意事项告知装修⼈和装修⼈委托的装饰装修企业。
（2）在施⼯期间，物业公司要进⾏现场检查，按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务⼯作。
（3）装修⼯程结束时，物业管理公司要按照协议进⾏现场检查验收。
对此费的收取，可按以下原则实施：
（1）政府有规定的，按政府的规定收。政府⽆规定，可由物业服务企业与业主协商收取。
（2）与业主协商，可按装修⾯积计收，收取标准低于每平⽅⽶1元为宜。
11
开⼯证办理
选装修队时，⼩区⾥的样板间到处都是，⽼陈发现施⼯⼯地都挂着开⼯证。各队的⼯头神秘⽽⾃豪地说：别以为家家都办了审批⼿续，也有没办的。我们装修不需办⼿续交押⾦，我的⼯⼈能⾃由进出⼩区。原来⼯头只需把⼀家已办理过的开⼯证证件复印后，涂改成新业主的名字、房号再复印即可，贴在门上当作通⾏证。由于办证和检查不是⼀个部门，信息不通，该⽅法也就⼀路畅通⽆阻。此案问题有：
1.这样做的弊端在哪⾥？
2.企业应如何加强管理⼯作？
分析参考
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1.这样做的弊端是，虽然业主可以省下⼀笔“⼩钱”，但这样做会带来安全隐患，不仅装修质量与⽔准难以保证，万⼀出现问题，没有任何后期保修才是最⿇烦的。
2.对此种情况，企业应加强监查，以保证业主的装修利益。
12
活动防盗窗
装修押⾦
刘⼤爷买了⼀套商品房。办理⼊住⼿续后，物业公司要求刘⼤爷交2000元的装修押⾦，否则不发门钥匙，刘⼤爷按照管理处的要求交了押⾦。装修完毕后，刘⼤爷到物业管理公司要求退还押⾦，没想到却被物业管理企业以违章装修为由500元。刘⼤爷⼀⽓之下将物业公司告上法庭。此案问题有：
1.物业公司可否以违规装修为由，扣减业主所交装修押⾦？
2.业主违规装修，应如何进⾏经济处理？
分析参考
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1.物业公司不能对罗⼤爷进⾏处理，因为是⼀种⾏政处罚⾏为，⽽⾏政处罚应由具有⾏政处罚权的⾏政机关在法定的职权范围内实施，⽽物业管理公司只是⼀个企业法⼈或者⾮法⼈组织，不是⾏政机关。没有权⼒实施包括权在内的任何⾏政处罚⾏为。
2.但物业公司可以在业主装修之前收取装修押⾦。收取装修押⾦之后，物业公司如果发现业主在装修过程中装修户出现损坏物业、设施设备，对他⼈造成⽣命、健康、财产⽅⾯的损失时，可以从这笔押⾦中⽀付，但是这⼀点⼀定要通过装修服务协议事先与业主约定。
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