随着物质条件的提⾼和快速城市化，对⽥园⽣活的向往和健康饮⾷倡导带来新⼀波消费升级；从2004年到2018年，中央⼀号⽂件连续15年聚焦三农问题，不断释放政策红利，推动农业创新；房地产⾏业进⼊转型期，地产商急于寻新的房地产开发模式谋求转型。从城乡统筹发展和新型城镇化建设⾓度来看，农业地产是实现城乡互动和⼀体化发展的⼀种良好模式，也是实践习主席提出的“看得见⼭，望得见⽔，记得住乡愁”美丽中国梦的主要途径。在这样的⼤背景下，碧桂园、保利、万科、华润等地产⼤佬创新“农业+地产”新模式，挖掘农业的资源和发展潜⼒，为资本投⼊寻求明确的盈利预期和长远、持续⽽稳定的利润。 地产商的优势在于资⾦实⼒和地产开发运营能⼒，农业技术经验的缺乏使其在需要寻农业资源⽅以战略合作的形式共同参与农业地产开发运营。其中，开发商负责开发投资，地产项⽬的运营；资源⽅包括农业科研院所、农业技术企业等，主要负责技术⽀持、技术管理及对农业项⽬后期运营维护。 值得⼀提的是，在农业地产的开发运营中，还需要政府、村集体组织、农户农民的参与和合作，形成四位⼀体的多元化发展运营模式。政府提供资⾦补贴、⽤地和政策扶持，农民可以通过村集体⼊股参与开发运营，也可以成为员⼯参与新型耕种，还可以出租⾃有农庄、农⽥，在这样多⽅合作的模式下，促进农业发展，实现多⽅共赢。
从传统农庄到共享农庄，从农业园区到⽥园综合体，农业地产载体不胜枚举，东滩顾问从地产商“可切⼊、有抓⼿”的⾓度出发，从区域空间的三个维度，解析农业地产业态创新，并对相关案例和操作要点做深度剖析，为地产商打好农业地产牌提供相关指引。
图：农业地产业态创新三个空间维度
地产商将农业引⼊社区，把农业与⽇常⽣活深度结合，社区农园成为主要产品模式。社区居民在⽇常⽣活及周末可以在社区⾥租赁属于⾃⼰的⼀⽅农⽥，参与农业耕种，收获果实，并加⼊各种农业主题社活动，⼀⽅⾯提⾼了居民的⽣活品质，获得了健康的农产品，另⼀⽅⾯也创新了社流共享的空间，拉近了城市⼈与⼈、⼈与⽥园的距离，实现了都市⼈归园⽥居的美好憧憬。 社区农业有四⼤特点，⼀是选址通常在⾼档住宅社区，客定位在追求健康⽣活、品质⽣活的⾼端⼈、青少年体、慕名⽽来的游客等；⼆是在功能业态上，除了⽥园种植体验，还包括青少年⾃科普教育、社区交流活动、农产品供应等；三是在盈利上，它作为住宅的增值配套，带来更多的是销售的带动和物业的增值，此外，盈利还来⾃特⾊餐饮、农产品销售、农⽥租赁等；四是在开发运营上，由地产商和农业服务公司共同开发，⽇常运营由雇佣的农民或农业服务公司进⾏管理维护。
案例链接：社区农园——华润⼩径湾耕⾬农园
⼩径湾耕⾬农园位于⼴东省惠州市华润⼩径湾社区，由华润置地和中国农业科学院下属的中环易达联⼿打造，是华润置地耕⾬农业品牌下“农园计划”的⾸个落地项⽬，未来有望多地复制。⼩径湾耕⾬农园与住宅社区深度结合，意在以华润业主为主要客，打造⼀⽅⽥园⽣活、社流的空间。
在这⾥有⾯向青少年科普体验的耕⾬少年农庄、花艺课堂、耕⾬⾃然学校，为社区提供安全菜品、可租赁耕种的耕⾬社区⼀⽶菜园，倡导健康餐饮的DIY美⾷餐厅等。在运营⽅⾯，农园以社区业主为主，也向外来游客开放，农园⽥地可由业主租赁耕种，由雇佣的农民提供相关农技指导，⽇常的农⽥运营维护由农民负责，收获为业主所有。⼩径湾农园处于开业初期，初步设计以农⽥租赁、农产品销售、健康餐饮、游客门票为主要收益来源。
图：⼩径湾农园实景图及核⼼功能
城市中商业购物中⼼和写字楼的遍地开花，千篇⼀律使得竞争加剧，地产商们也急于寻新的创新点来破局，嫁接农业成为⼀种时下热门的新⽅式。都市农场在区位上⼤多位于城市中⼼区域，以农耕体验、休闲观光、科普休闲、亲⼦互动为主要功能，地产商们利⽤屋顶和低效物业空间，在城市商业和办公上叠加农业功能，引⼊迷你农⽥、菜园、动物园等，给城市⼈打造了⼀处“⽥园乌托邦”。
农业交易在发展模式上，商业农场和⽩领农园成为主流，商业农场是“商业购物中⼼+农业”的创新，它把⽥园体验带进商业购物中⼼，有效利⽤其流量发掘出新的盈利点；⽩领农园是“写字楼+农业”的创新，写字楼
中的迷你农场使⽩领在⽥园体验中放松，提升了办公体验。
在开发运营上，商业农场分为两种，⼀种是⾃主投资运营，如华润屋顶农场；另⼀种是由第三⽅企业投资运营，如成都梦天空农场。⽩领农园因为更多关注给办公物业带来潜在效益⽽不考虑盈利，⼤多⾃主运营或⾃主投资委托运营，如⽇本Pasona都市农场、天津于家堡双创⼤厦顶楼农场。
在功能业态上，商业农场以有机种植园、健康餐厅、农产品零售商铺、⼿⼯作坊、宠物乐园、娱乐设施等为主，⽩领农园功能聚焦在有机种植、健康餐饮和零售。
在盈利模式上，商业农场通过健康餐饮、有机农产品销售、农业体验创收，另外绿⾊屋顶也实现了节能减排；⽽⽩领农园⼀般不考虑经济盈利，但其带来的办公环境提升等潜在效益成为物业增值利器。
案例链接：商业农场——成都梦⽥天空农场
尚⿍峰农业科技公司低价租⽤屋顶，在天府新区银泰购物中⼼顶楼打造了⼀座7000㎡的城市绿洲，主打亲⼦互动农业体验，建设了果蔬⽥地、有机餐厅、diy⼯坊、萌宠乐园、屋顶⾜球场和茶舍，在这⾥可以看到家长带着⼩朋友们租地耕种、学习农耕知识、萌宠互动、陶艺美⾷DIY、享受⽣态餐饮、购买健康农产品和纪念品。尚⿍峰通过diy体验、租地种植、零售餐饮获取盈利，实现了⽥园体验和商业化的两不误，创造了两⽉吸引10万客流的成绩。
图：成都梦⽥天空农场
“农业+⼩镇”是农业在村镇的发展模式，是政策创新、模式创新、科技创新、业态创新的热点，在这种模式下，通常作为统筹开发的主体，负责开发、招商和项⽬的统筹运营，⾦融机构、农业公司、村集体组织、酒店运营管理企业、⽂化旅游企业等作为资源合作⽅共同参与运营，共享收益。
地产商在产业地产业务扩张上乘国家乡村振兴战略之势头，探索“农业+⼩镇”的发展模式，⽥园综合体成为热点词汇，它的五⼤特点，使其成为华润置地、蓝城、万科、协信等重点介⼊深耕的“⾹饽饽”，它既能解决政府的农业发展、农村建设、农民⽣活问题，也能满⾜地产商业务扩展、分散风险、政策扶持、开发收益的需求。
在政策上，⽥园综合体可与乡村振兴、特⾊⼩镇、农业科技创新、⼟地流转等国家热点政策挂钩，是多⽅政策重点倾斜的政策洼地，地产商得以获得各项政策⽀持来推动保障开发。
在功能业态上，集合农业种植⽣产、农业科创研发、农产品交易流通、农业休闲旅游、农业创意⽂化、⽥园居住⽣活等多个功能于⼀体，强调⽣产、⽣活、⽣态业态的科学配⽐，地产商得以在“卖房⼦”和“做产业”上合理平衡。
在开发运营上，⼀般由⼀个主体全⾯统筹，采取区域综合开发的模式分期滚动开发，并招引整合农业
科技企业、农业服务企业、科技服务企业、⽂化创意企业、其他地产商等多⽅资源共同运营其中的单个项⽬，分散风险、共享收益。
在项⽬选址上，重点选择位于中⼼城市周边，区位交通便利、旅游资源丰富、⽣产资源丰富、农业基础好的地区，⼀⽅⾯可以依托中⼼城市的⼈⼝集聚⼒带来消费⼈，另⼀⽅⾯能依托设施配套优势有效调动区域产业资源集聚，推动项⽬发展。
在客定位上，招引以农业科技企业、创业创新企业、科研机构、配套服务企业在内的产业客，吸引游客等消费客两⼤类客，真正形成产业效应，集聚⼈⼝和产业主体。高楼逃生装置
案例链接：⽥园综合体——成都多利农庄
基本概况：成都多利农庄，总规划⾯积约2万亩，其中52万平⽅⽶农村新型社区、63万平⽅⽶家庭农庄和上万亩的有机⽣态农业⽰范基地，辐射带动周边5万亩有机⽣态农业发展，是集农业休闲康养于⼀体、⽣产⽣活⽣态相融合、六次产业全链条增值的乡村⽥园综合体和“宜业宜游宜居”的农业特⾊⼩镇，被誉为中国⽥园综合体成功案例之⼀。
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图：成都多利农庄总体功能布局
开发主体：由多利农庄与村集体公司合作开发，农民以宅基地和集体建设⽤地⼊股，成⽴村集体资产
管理公司，由成都多利和村集体资产公司合作投资开发建设。由于后续开发资⾦需求较⼤，2016年多利引⼊中国平安集团投资控股多利，2018年协信集团控股多利，为多利桃花源住宅项⽬提供资⾦⽀持。
图：成都多利农庄发展模式
功能业态：成都多利农庄融合了智慧农业、休闲农业、⽣态农业三⼤功能，实现了⽣产、⽣活、⽣态的和谐统⼀。——智慧农业：打造了包括都市农业科创中⼼、⽂创空间、智能温室、成果展⽰中⼼、产品分拣包装中⼼在内的农业科
技创新业态。其中的农业⽂创空间建⾯约2000平⽅⽶，集聚了⼀批创意农业企业；“都市农业科创中⼼”则由中国农科院、四川农业⼤学和上海有机蔬菜⼯程技术研究中⼼合作成⽴，承担⼯业化种植、农产品⽣产加⼯、科技成果转化、科研孵化、有机蔬菜⾏业标准研究的功能，并为⼊驻的农业创客、合作社提供技术辅导和⽀撑服务。
网版张力计图：成都多利农庄智慧农业功能
——⽣态农业：在业态上打造了⽣态种植设施农⽥、家庭农庄、多利桃花源⾼档⽥园别墅区、农村新型社区等。其中多利桃花源，由成都多利、平安集团、协信集团投资，绿城集团负责代建，打造成为应急灯电路
⾼端⽣态居住社区；家庭农庄实践共享农业理念，统⼀对原有农民住宅进⾏规划改造经营，配套周边农⽥，向游客租赁，进⾏⽣态种植体验和农事活动，有效集合了⽣态种植、农业共享、⽣态居住、社区农产品供应等功能于⼀体。
图：成都多利农庄⽣态农业功能
——休闲农业：打造包括邻⾥中⼼、有机⽣活体验馆、休闲体验农庄、百草园、快乐动物园、药⾷同源餐厅、度假酒店等项⽬。其中度假酒店由成都多利投资建设，建成后全球著名的法国LUX酒店管理集团负责运营管理，营造乡村旅游度假新体验。实现了农业观光、主题游乐、餐饮购物、⽂化创意、休闲度假复合化发展。
图：成都多利农庄休闲农业功能
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