物业管理14个案例分析提要：业主对管理服务质量缺乏了解怎么办？高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受 更多精品源自表格
物业管理14个案例分析www.wifiok.info
随着《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的出台，对物业管理维修基金的收取及管理办法作了明确规定，但有些楼盘是**年10月1日以前核发《房地产预售许可证》的，而管理公司没有向业主收取维修基金。新的物业管理公司接手后，要求新收楼业主按规定收取维修基金，新业主为此感到"不可理喻"：以前一直没有收取维修基金，发展商售楼时也没有说有这么一笔费用，为什么以前的业主不用交而我要交呢？这对于我们新业主来说是不公平的。除非所有业主都交这笔费用，否则我是不会交的。
业主的这一说法其实也有理，由于法规出台较晚，出台后有些公司又不执行，导致这个物业的维修基金一直都没收，新的管理公司要收这笔费用，本也无可厚非，但并不能根本解决该物业和维修基金状况。要彻底解决这一问题，必须要建立专门的维修基金帐户，由房管局监督，按规定制订一个收取计划，专项收取，专项使用，并始终保持透明度，消除业主对维修基金的收取和使用不合理的疑虑。
美佳广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。
对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去态度十分固执。三番五次都未得到应允，他干脆来硬的，"不管你们同不同意，我都要发改"。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。
为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位华艺公司审批（既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢给了对方，矛盾不再集中在自己身上）。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了华艺公司，得知改梁要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。
点评：有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔持说"不"，不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了南墙，他自然就回心转意了。到头来，有序管理的目的达到了，你在对方的心目中还是个"好人"。
（类似情形还有：防盗网、空调、防盗门、拆墙等。）
ck666 3、推拖清理装修垃圾怎么办？
去年9月某天，怡海广场护卫员巡逻到裙楼时，发现电梯门口堆放着一堆装修垃圾。经查询，确认是31楼装修中转移堆放在这里的废料（倘若在其转移过程中及时发现并予以制止，恐怕就少了下面这些麻烦）。
于是，管理处有关人员主动登门，到31楼的业主和装修人员，在进一步重申装修管理规定后，通知他们马上想办法把丢弃的垃圾清理出去。随后，又数次提醒，尽管每次他们都满口答应，可就是不见其采取任何措施。
看来只是好言相劝，对这种推托搪塞、软抗硬泡的人是难以奏效了。怎么办呢？管理处拟订了一份书面通知，明确指出其随意丢弃装修垃圾是严重违反装修管理规定的行为，要求其在限定期限内改正，否则将照章予以经济处罚。通知送达时，由业主签字认可（既然你答应清理，就没有理由不签字；既然你已经签认，就没有理由不照办，一切顺理成章）。
书面通知发现第二天，立见成效。业主指派装修人员把装修垃圾清理得干干净净。
点评：有些事只是用嘴巴说说，人们可能不以为然，无动于衷。可一旦落在纸面上，人们往往就能当回事了，秀容易受到触动。所以，物业管理者与业主住户之间不公需要有语言交流，而且还需要有文字交流。
4、业主不按装修申请施工怎么办？
在装修管理中我们经常遇到这样的问题：业主办理了装修手续后，在施工中对施工不断增加要求，或更改原本已装好的的设备设施，如防盗网、空调等，对于这些不按装修申请施工的应如何处理？
首先，按照我们的装修巡查制度，把装修申请内容等张帖在施工单元大门口，以利于管理人员每日进行巡查，巡查内容包括：施工期限、施工人员出入证的期限（两者一般都是统一的），是否按要求施工，门前卫
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nifeshe生、噪音、施工时间规定、装修垃圾处理、动火手续及防火注意事项等（只有加强巡查才能及时发现问题，及时处理，否则一旦完成或发生后再来处理则为时已晚）。
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如果发现有违规装修现象，应采取如下措施：一、发出"整改通知书"给业主或施工单位
负责人签收，限期整改；二、在超过整改期限仍不整改，可要求篱工队停工整改，收施工人员出入证，限帽其出入，或采取《装修规定》中的其它方式方法，直至其答应整改。（既然你承诺整改，那么就应在整改期限内完成，否则按《装修规定》来处理。相信基本能得到解决）。
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5、住户执意要在公共走廊摆放鞋架怎么办？
海连物业有8位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上，管得紧了收回去稍一放松就又搬出来，成为管理中一个不大不小的难题。
最近，管理处加大管理力度，决心从根本上解决这一问题。他们首先与业主委员会统一意见，明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理（都知道公共部位是不允许摆放私家物品的，既然知道还要摆放自然应当是弃物，这一规定顺理成章）。然后拟订了四个工作步骤：值班护卫员通过可视对讲规劝违规住户；护卫班班长到置之不理的住户家宣传新的规定精神；主管领导上门做"钉子户"思想工作；管理处给仍然无法于衷的下达限期整改通知书。
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