2020年12⽉31⽇，最⾼⼈民法院（以下简称最⾼院）发布《最⾼⼈民法院关于修改〈最⾼⼈民法院关于在民事审判⼯作中适⽤《中华⼈民共和国⼯会法》若⼲问题的解释〉等⼆⼗七件民事类司法解释的决定》（法释［2020］17号，以下简称《决定》），该决定已于2021年1⽉1⽇开始施⾏。根据该《决定》，2003年公布的《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）也作了修改。
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此次针对《商品房买卖合同司法解释》的修改是应《中华⼈民国共和国民法典》（以下简称《民法典》）的施⾏⽽进⾏的。具体来说，修改了引⾔以及原司法解释第三条、第⼗五条、第⼗⼋条、第⼗九条、第⼆⼗六条、第⼗七条的规定。同时，删除了第七条、第⼋条、第九条、第⼗四条的规定。其中⼤部分是表述上的修改：如修改原司法解释第三条关于“要约”的规定和第⼗五条关于“解除权”除斥期间的规定，系为与《民法典》的内容衔接或保持⼀致；⽽对原司法解释第⼗⼋条、⼗九条、⼆⼗六条、⼆⼗七条的修改，则是与我国⽬前实⾏的不动产统⼀登记制度相衔接，完善了关于“不动产”相关⽤词的表述。不过，最⾼院在《决定》中删除了原司法解释第七条、第⼋条、第九条、第⼗四条规定的举动仍然值得
关注。本⽂就针对新旧司法解释进⾏对照分析如下：
规定的举动仍然值得关注。
⼀、删除原司法解释第七条关于拆迁补偿安置协议的规定 肽链合成
第七条拆迁⼈与被拆迁⼈按照所有权调换形式订⽴拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁⼈以位置、⽤途特定的房屋对被拆迁⼈予以补偿安置，如果拆迁⼈将该补偿安置房屋另⾏出卖给第三⼈，被拆迁⼈请求优先取得补偿安置房屋的，应予⽀持。被拆迁⼈请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第⼋条的规定处理。
：原司法解释第七条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发⽣冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁⼈解读
解读：
予以特别保护的规定。虽然城市房屋拆迁活动中的拆迁⼈与被拆迁⼈之间只是⼀种民事法律关系，但因其涉及城市经济的发展和⼴⼤被拆迁⼈的重⼤利益，所以由拆迁引发的纠纷会严重影响到社会秩序的稳定。原司法解释正是基于此，设专条对此类纠纷加以规定。按照对被拆迁⼈利益的侧重保护原则，将特定情形下被拆迁⼈对特定房屋的债权视为⼀种特种债权，赋予物权的优先效⼒，称为特种债
权优先权，也就是债权物权化。然⽽，从物权法定原则出发，物权应由法律予以规定，能否通过司法解释的⽅式创设物权存在较⼤争论，所以该条在实⾏过程中也曾被质疑为缺乏法律依据的司法创制，与“司法解释”的应有之义相违背。在《民法典》仍然坚持物权法定原则的背景下，最⾼院的此
次“删除”举动，或许是对这⼀质疑的侧⾯回应，也使得《商品房买卖合同司法解释》能与《民法典》的步调保持⼀致。
⼆、删除原司法解释第⼋条、第九条有关适⽤惩罚性赔偿的规定
第⼋条具有下列情形之⼀，导致商品房买卖合同⽬的不能实现的，⽆法取得房屋的买受⼈可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖⼈承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿责任：
（⼀）商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈未告知买受⼈⼜将该房屋抵押给第三⼈；
（⼆）商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈⼜将该房屋出卖给第三⼈。
第九条出卖⼈订⽴商品房买卖合同时，具有下列情形之⼀，导致合同⽆效或者被撤销、解除的，买受⼈可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖⼈承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿责任：
（⼀）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（⼆）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三⼈或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
解读：原司法解释第⼋条、第九条规定了商品房买卖合同中属于出卖⼈恶意违约和欺诈，致使买受⼈⽆法取得房屋的解读
五种情形。在此五种情形下，买受⼈除可请求出卖⼈返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可请求出卖⼈承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿责任，即出卖⼈的惩罚性赔偿责任，也就是通常所说的“退⼀赔⼀”。由于当时房地产市场管理机制不够完善、市场功能尚不健全，房地产开发企业先卖后抵、⼀房数卖、违法经营、⽆证销售的情况时有发⽣，严重损害了⼴⼤买受⼈的合法利益。最⾼院曾在《<；关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释>的理
解与适⽤》中解释道：“《合同法》第113条明确规定’经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈的⾏为，依照《中华⼈民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任’，这就表明了惩罚性赔偿责任已开始进⼊合同领域的纠纷。根据现⾏《合同法》第113条和《消费者权益保护法》第49条规定的惩罚性赔偿原则精神，可以在商品房买卖合同中有条件地严格限制适⽤惩罚性赔偿责任……有利于准
确有效地制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信⽤原则、严重损害市场交易安全的⾏为，维护守约⽅的合法权益，促进社会诚信制度的确⽴。”
然⽽，该两条规定在适⽤过程中争论不断。⼀⽅⾯，从原《合同法》第113条规定看，惩罚性赔偿在合同领域的适⽤是加以严格限制和明确规定的，即它只是适⽤于经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈⾏为的情形，⽽商品房买卖合同中的出卖⼈和买受⼈是否构成《消费者权益保护法》所定义的“经营者”和“消费者”以及对商品房买卖等⼤宗消费交易适⽤惩罚性赔偿原则是否公平合理等问题仍是学术界和实务界讨论的焦点，⾄今未有定论。另⼀⽅⾯，由于原条⽂使⽤的表述是“可以”⽽⾮“应当，所以如何确定“不超过⼀倍”的赔偿⾦额只能交由法官⾃由裁量，于是出现了类似情形在不同案件中，开发商承担的赔偿⾦额从0到100%不等，这就导致该两条在部分案件中未能发挥“制裁”和“惩罚”的作⽤，⽽在部分案件中⼜造成了双⽅权利义务的不对等。
最⾼院尚未对此次修改作出官⽅说明或解释。值得注意的是，《民法典》中已经删除了原《合同法》第113条的相关内容，表明⽴法者对在合同领域适⽤惩罚性赔偿责任做了更为慎重的考虑。如今，我国不动产登记制度得到了进⼀步完善，“⽹签备案”制度全⾯推⾏，房地产开发企业资质、商品房预售许可证核发情况等基本信息已公开可查，⾏政主管部门对房地产开发经营活动的监管和查处⼒度也不断增强，交易秩序⽇趋有序，有效遏制和降低了原司法解释第⼋条、第九条所规定适⽤惩罚性赔偿的五种情形。最⾼院此次删除了该两条既是与《民法典》的内容相衔接，也是对《民法典》进⼀步拓展
合同⾃由原则、尊重当事⼈意思⾃治的精神的有⼒回应。
三、删除第⼗四条关于房屋⾯积差的规定
第⼗四条出卖⼈交付使⽤的房屋套内建筑⾯积或者建筑⾯积与商品房买卖合同约定⾯积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（⼀）⾯积误差⽐绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受⼈请求解除合同的，不予⽀持；
（⼆）⾯积误差⽐绝对值超出３％，买受⼈请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予⽀持。买受⼈同意继续履⾏合同，房屋实际⾯积⼤于合同约定⾯积的，⾯积误差⽐在３％以内（含３％）部分的房价款由买受⼈按照约定的价格补⾜，⾯积误差⽐超出３％部分的房价款由出卖⼈承担，所有权归买受⼈；房屋实际⾯积⼩于合同约定⾯积的，⾯积误差⽐在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖⼈返还买受⼈，⾯积误差⽐超过３％部分的房价款由出卖⼈双倍返还买受⼈。
北虫草菌种：原司法解释第⼗四条是关于商品房买卖纠纷⾯积误差处理原则的规定。过去开发商销售商品房缺⽄少两的现象解读：
解读
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较为普遍，众反映强烈，在商品房买卖纠纷中所占⽐例较⼤，建设部作为⾏业主管部门制订了《商品房销售管理办法》，在其中第⼆⼗条就此问题作出针对性规定。由于部门规章在审判⼯作中只能作为参考⽽不宜作为准据法引⽤，因此，在裁判时引⽤《商品房销售管理办法》作为判令开发商承担⾯积误差民事责任的依据时，存在法律上的障无纺布挂历
碍。按最⾼院相关司法解释规定，司法解释可以作为准据法引⽤。于是，最⾼院在2003年制定《商品房买卖合同司法解释》时引进了该条内容。
该条被删除后，在今后处理房屋⾯积差纠纷时，合同的约定将变得⾄关重要。在合同没有相关约定时，当事⼈直接援引《商品房销售管理办法》第⼆⼗条以房屋⾯积误差超过正负3%为由要求解除合同、退房可能难以得到⽀持。虽然实践中各地房地产⾏业主管部门制定了《商品房买卖合同⽰范⽂本》，其中会纳⼊类似于“⾯积确认及⾯积差异处理”的条款，但开发商会和购房者往往还会签订补充协议，对《商品房买卖合同》的内容进⾏补充或变更。因此，在新司法解释已经施⾏的背景下，要特别提醒⼴⼤购房者在合同签署前仔细查看相关条款的表述和约定，斟酌相关的法律风险后再慎重作出决定。
来源：⼴州仲裁委员会
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