一、选择题（1~10为单选，10~20为多选。每小题2分，共40分）
1．某一宗土地用于住宅用途的价值为300万元，用于商业用途的价值为500万元，用于工业用途的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该土地的市场价值应评估为（ ）。 A．500万元 B．280万元 C．360万元 D．300万元
2．关于商誉，下列说法中正确的是（ ）。
A．会计商誉和评估学中的商誉均属于无形资产。
B．会计商誉仅当企业并购时才会出现。
C．会计商誉价值通常小于评估学中的商誉价值。
D．会计商誉属于可辨认无形资产。
3．通过预测土地未来的开发价值，再减去开发过程中将会发生的各项成本费用以及开发商的合理利润，从而评估待开发土地价值的方法，称为（ ）。
A．市场法 B．成本法 C．假设开发法 D．收益法
4．某机器设备现行市场价格为100 000元，运杂费为3 000元，安装成本为10 000元，该机器设备的重置成本为（ ）。 A．113 000元 B．103 000元 C．110 000元 D．107 000元
5．下列（ ）属于应用收益法评估资产价值需要具备的前提条件。
A．存在发达、活跃的资产交易市场 B．能够收集到同类资产的市场价格
C．被评估资产的未来收益能够合理预测 D．能够收集到足够的可比交易案例
6．在评估基准日，被评估设备在行业中尚普遍使用，仍有活跃市场的报价。估算该设备本体重置成本最适宜的方法是（ ）。
A．重置核算法 B．市场询价法 C．物价指数法 D．类比估价法
7．无形资产的预计收益期限应该（ ）进行估计。
A．通过各种方法分析无形资产具有超额获利能力的时间
B．按照无形资产的法律保护年限
C．按照无形资产相关许可合同中规定的受益年限
D．按照前三者孰短的原则
8．某企业连续多年亏损，现拟进行产权转让，适宜的评估方法是（ ）。
A．资产基础法 B．市场法 C．收益法 D．假设开发法
9．根据我国现行的资产评估准则，（ ）通常不属于企业价值评估的对象。
A．企业整体价值 B．债务价值 C．股东全部权益价值 D．股东部分权益价值
10．下列（ ）不是市场价值定义中设定的交易情形。
A．保持当前用途 B．公开市场 C．理性交易者 D．正常营销
11-13．市场法、收益法、成本法分别适用于下列哪些评估情形。
11．市场法适用于（ ）
12．收益法适用于（ ）
13．成本法适用于（ ）
A．评估具有活跃市场的专利技术的市场价值。
B．评估不存在活跃市场、不具备独立收益能力的单台机器设备的市场价值。
C．评估具备独立收益能力的生产线的市场价值，该生产线不存在活跃交易市场。
D．评估某企业总部办公楼的市场价值，该办公楼转让后拟转为出租型商业写字楼使用，且存在活跃市场。
E．评估某企业厂房建筑的公允价值，该类建筑不存在活跃交易市场。
14．进口设备的重置成本构成中，包括（ ）。
A．到岸价 B．从属费用 C．境内运杂费和安装调试费 D．设备维修费用
15．分析技术类无形资产的收益能力，可以通过（ ）途径进行。
A．增量收益分析 B．剩余收益分析 C．许可费用分析 D．研发成本分析
16．对于自制机器设备，下列（ ）是构成其重置成本的项目。
A．直接材料费和人工费 B．实际发生的借款利息
C．因意外事件造成的返工成本 D．合理制造利润
17．下列（ ）属于经济性贬值的表现。
A．由于技术进步，目前出现了功能更好的机器设备，导致被评估设备的价值下降
B．由于技术进步，导致目前生产相同设备的成本下降
C．由于实施更加严格的环保政策，目前的生产线将限期淘汰，导致价值下降。
D．由于经济不景气，导致商铺价值下降。
18．采用收益法评估房地产价值时，下列（ ）属于计算客观运营成本应考虑的项目。
A．管理费 B．维修费 C．利息成本 D．折旧费
19．下列关于企业价值评估的相关概念，正确的是（ ）。
A．企业整体价值等于股东权益价值与有息债务价值之和
B．企业整体价值等于企业账面单项资产的公允价值之和
C．通过将企业未来的净利润折现，可计算股东权益价值
D．股东部分权益价值不必然等于股东全部权益价值乘以持股比例
20．企业合并后，在并购方合并资产负债表上新出现的项目可能包括（ ）。
A．递延所得税资产 B．表外可辨认资产 C．商誉 D．人力资源
二、计算题（共5小题，共计 60 分）
1、（本小题10分）被评估资产为一台进口的信号来源分析设备。评估人员拟采用成本法进行评估，收集的资料如表1所示。
表1 被评估设备的相关成本数据
序号 | 项目 智能控制模块 | 税（费、汇）率 | 台卡制作计算公式 | 金额 |
A | 到岸价 | 6.119 | | 4,704,000.00美元 |
B | 离岸价 | 6.119 | | 4,468,800.00美元 |
C | 关税 | 0.00% | A×税率 | |
D | 增值税 | 17.00% | A×税率 | |
E | 银行财务费 | 0.45% | B×费率 | |
F | 外贸手续费 | 1.50% | A×费率 | |
G | 商检费 | 0.30% | B×费率 | |
H | 国内运杂费 | 供方包运 | | |
I | 安装调试费 | 未安装 | | |
| | | | |
经了解，该设备的经济寿命一般为10年。企业于2014年10月购置，截至评估基准日（2014年12月31日），该设备尚未拆封启用，但会计已计提2个月的折旧。请根据以上资料评估该进口设备的市场价值。
2、（本小题10分）B公司拟转让某一写字楼不动产。请根据表2资料评估该不动产单位面积的市场价值。
表2 写字楼不动产估值相关资料
项目 | 取值说明 |
市场月租金水平（元/平方米） | 75 |
空置和收租损失率 | 5% |
房产税 | 取年有效租金收入的12% |
管理费 | 取年有效租金收入的2% |
汽结构建筑物重置成本（元/平方米） | 3100 |
维修费 | 取建筑物重置成本的1.5% |
保险费 | 取建筑物重置成本的0.2% |
不动产行业投资人期望的报酬率 | 5% |
截至评估基准日，土地使用权剩余年限 | 30年 |
截至评估基准日，建筑物剩余年限 | 40年 |
建筑物在第30年末的残值（元/平方米） | 1100 |
折现系数 | （P/A,5%,30）=15.3725 （P/F,5%,30）=0.2314 |
| |
3、（本小题10分）G评估公司正在对某住宅不动产进行评估，拟采用市场法。评估师选取了三个正在销售的可比交易案例，经调查，认为这三个案例的交易价格均为评估基准日的正常市场报价。可比交易案例的区域因素和个别因素打分情况如表3所示。请根据以上资料，运用市场法评估该住宅不动产的单位面积价格。
表3 写字楼不动产估值相关资料
| 速录器被评估不动产 | 可比案例1 | 可比案例2 | 可比案例3 |
| 市场价格（元/平方米） | | 7800 | 7800 | 8000 |
区域因素打分 | 100 | 101 | 104 | 107 |
个别因素打分 | 100 | 防尘护目镜96 | 97 | 98 |
| | | | | | | | | | |
4、（本小题10分）H公司拟购买某一注册商标资产的专用权。公司使用该商标资产之后，相关产品的营业收入预测如表4所示。
表4 商标资产相关产品营业收入预测 单位：人民币万元
| 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 永续年度 |
| 石墨烯供暖设备 商标产品营业收入 | 7 200 | 8 000 | 8 400 | 9 200 | 9 600 | 10 000 |
| | | | | | |
根据同类商标的许可费率，评估师估算该商标资产的收入提成率为0.5%。假设H公司的企业所得税率为25%，商标资产折现率为15%。请估算该商标资产的市场价值。
5、（本小题20分）J公司根据业务发展需要，拟收购K公司100%股权。K公司相关数据资料见表5。
表5 K公司现金流预测数据资料 单位：人民币万元
年度 科目 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
息前税后营业利润 | 43 000 | 50 000 | 61 000 | 63 000 | 70 000 |
折旧 | 160 | 200 | 100 | 130 | 140 |
摊销 | 65 | 50 | 50 | 50 | 50 |
资本性支出 | 0 | 50 | 50 | 50 | 50 |
经营营运资本增加 | 15 000 | 15 000 | -500 | 21 000 | 13 000 |
| | | | | |
其他已知条件：
（1）预计从2019年开始，K公司净现金流量在2018年预测值的基础上每年递增3%。（2）无风险利率为4.49%，K公司的β系数为0.8，市场风险溢价为7%。K公司目标资产负债率为40%，企业所得税税率为25%，债务资本成本为6.5%。
（3）评估基准日有息债务为50 000万元。
请估算K公司股东全部权益的市场价值。
答案
一、选择题（1~9为单项选择，10~20为多项选择。每小题2分，共40分）
1.D 2.B 3.C 4.A 5.C
6.B 7.D 8.A 9.B 10.A
11.AD 12.ACD 13.BE 14.ABC 15.ABC
16.AD 17.CD 18.AB 19.AD 20.ABC
二、计算分析题（共5小题，共60分）
1、（本小题10分）
增值税=到岸价×税率=4,704,000.00×17%=779,680(美元)（1分）
银行财务费=离岸价×费率=4,468,800.00×0.45%=20,110(美元)（1分）
外贸手续费=到岸价×费率=4,704,000.00×1.5%=70,560(美元)（1分）
商检费=离岸价×费率=4,468,800.00×0.30%=13,406(美元)（1分）
重置成本=到岸价+增值税+银行财务费+外贸手续费+商检费
=4,704,000+779,680+20,110+70,560+13,406=5,587,756(美元)（2分）
换算成人民币的重置成本=5,587,756×6.119=34,191,481(人民币)（1分）
成新率=100%（2分）
评估值=重置成本=34,191,481(人民币)（1分）
2、（本小题10分）
潜在租金=75*12=900（元/平方米）（1分）
有效租金=900*5%=855（元/平方米）（1分）
房产税=855*12%=102.6（元/平方米）（1分）
管理费=855*2%=17.1（元/平方米）（1分）
维修费=3100*1.5%=46.5（元/平方米）（1分）
保险费=3100*0.2%=6.2（元/平方米）（1分）
净收益=855-（102.6+17.1+46.5+6.2）=855-172.4=682.6（元/平方米）（1分）
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