商业物业包括各类商业广场及SHOPPING MALL 等，由于商业物业公共设施配套齐全，每年公 共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重 要组成部分，运行期间水电费的消耗颇巨，控制其运行成本，并有效地处理实际管理中遇到的各 类问题，是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节，特别是对多产权、多业态的商业物 业而言，尤为突出。 笔者根据对江苏省首家SHOPPING MALL 四年多的管理实践，对中央空调运行成本及相关 管理工作在此做一初探。 一、中央空调运行费用 中央空调系统，由于管道多，覆盖面积大，运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统 运行成本进行估算时，应主要考虑以上因素：
1、用电成本（P1、K1、P2）
主机（P1、K1）
根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等，对一 年中夏冬二季的运行成本进行计算，然后按一年12 个月进行平均，得出每个月的平均电费P
1。
在实际操作过程中，由于主机并非满负荷运行，故根据具体情况，在计算中要考虑其负荷系 数K1，K1≈~。
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辅机（P2）
此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。 可根据实际不同的类型、数量和功率，进行估算。需注意的是因季节的不同，在制冷和供暖时， 辅机的数量和类型亦有所不同。
2、用水成本（P3）
中央空调管道内的循环用水，开放式冷却塔的日常消耗用水，应根据空调供应期间的实际耗 水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。
3、用汽成本（P4）
对于以蒸汽为能源的溴化锂机组，除考虑空调系统的用电成本外，还要考虑用汽费用。根
据 每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等，计算出每月的平均 蒸汽费用。
4、管道损耗（K2）
铅板加工 冷暖气在中央空调管道输送过程中，因气流的紊流损耗，管壁损失等所产生的管道损耗，以 管道损耗系数K2 表示，K2≈~。
5、预温损耗（K3）
因管道内外温度差异，冷暖气在输送过程中，在管道内要经过一段时间的预热或预冷后，才 能达到一定的出口温度，故冷暖气在传输过程中的能量损失，可用预温损耗系数 K3 表示， K3≈~。 夏季预温时间随管道长短不同而有所变化，通常在40 分钟左右，冬季预温时间较夏季短。
6、变损线损（K4）
广场内电能的变压器损耗和线路损耗应由所有用户共同承担，变损线损约占供电量的 1%~3%，作为中央空调系统，该项损耗可在其用电成本中，取变损系数K4≈~ 加以考虑。
7、电价差异（K5、K6）
在估算上述用电成本中，注意各地动力用电和照明用电的电价差异，动力用电比照明用电通 常约低15%左右，故应根据各地实际电价对之进行计算。 另外，白天用电高峰时期与夜间低谷时期电价也不同，在计算中，应根据用电的不同时间段 加以区分，在此白天和夜间的电价分别以K5、K6 表示。
8、周期变化
由于一年中空调的使用周期主要集中在冬夏二季，同时冬夏季空调供应的时间和耗能量亦有 区别。长江中下游地区，通常一年中除三、四月份和十一月份不开空调外，其他月份每月耗能量 均不同，因此计算中央空调运行成本时，在考虑到全年各种气温的变化因素后，按月均价格向业 主收取费用较为合适。
9、成本汇总（P）
以P 表示空调运行总成本，则考虑到上述各种因素后空调系统运行成本可表示如下： P=K2K3K4（K5+K6）•（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）
二、季节和温度变化的影响 数字光纤直放站
在长江中下游地区（其他地区可根据当地实际情况进行修正），夏季空调供应时间平均为五 个多月，冬季约四个多月，根据总建筑面积达7 万m2 的扬州时代广场四年来的实际统计资料， 如果将全年空调供应成本的平均价格定为单位1，则全年不同月份，不同季节空调所耗费用的不 同比例详见图1。
由图1 可见，中央空调的能源耗费高峰在夏季六至九月，其最高成本约为平均成本的178%， 且整个空调系统的运行成本下半年的支出大于上半年。
三、公摊空调费
对于单一产权的商业物业，无须区分自用空调和公摊空调的费用，但对于多产权多业态的商 业广场而言，计算公摊空调费用则是一项不可或缺的重要工作。尽管在封闭的业主自用部位和敞 开的公共部分设有隔墙，但由于冷暖气的流动和热量的交换，自用部位和公共空间的空调温度很 快就会达到均衡。因此空调使用成本与空间容积大小成正比，故根据业主自用部位和公共部位各 自的使用面积和层高，分别计算其容积，由此确定公共部位的容积 （含室内中庭、公共用房等） 占商业物业室内总容积的比例，并由此初步确定公摊空调费的大小。此处系用容积比例法，对公 摊空调费用的估算作一探讨。
1、气体的不均匀影响
由于冷暖空气性质的差异，存有暖升冷降的情况，同时由于公共部位如中庭等处，空间较大， 温度难以均衡，故存在温度的不均匀性，因此在计算公共部位冷暖气容积时，应考虑气体的不均 匀性影响，此处以影响系数K 表示：K≈~。
2、计算步骤
1吸收二氧化硫先依据施工竣工图，并根据商业物业室内享用空调的各部位的使用面积和层高逐一进行 实地测量，对存有变化之处，做好记录，对实际容积进行修正，作为数字统计的基础。
2把修正过的实际数据填入表1 中。
3业主自用和公摊空调费估算
a、业主自用空调费用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/（∑V+K•∑G)〕 （2）
b、物业公摊空调费用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）
④使用实例
时代广场五楼由某娱乐公司经营，根据行业特点，开发商按合同未为其在室内安装和配备中 央空调设施，故室内空调全由业主另行安装，室内空调费用亦由业主自行承担。而对于公摊空调 费用问题，业主认为应该交，但要求管理公司作出合理的收费依据，在我们将上述计算过程向业 主交待并进行审核后，业主愉快接受了该项费用。
四、延时空调费
延时空调费指在正常的营业时间之外，按部分业主或使用人的要求，另外开启空调系统所产 生的费用。
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延时空调费在多产权多业态的商业物业内，使用较为频繁，如扬州时代广场因业态多，经营 主题不同，在商场打烊后继续使用中央空调至凌晨的商家不少，也有清晨即需供应空调的商家。
延时空调费的计算，除根据实际开机时间的长短，按第一部分所述内容逐一计算空调成本外， 还需考虑加班人员的加班费用，即管理公司的加班成本。然后根据申请使用延时空调的业主的数 量和实际享用空调的室内面积之和，计算延时空调费成本，由申请供应延时空调的业主或商户共 同承担。由于单独开机成本较高，如果业主较少或使用面积不大，则费用相对较高。
五、小结
根据四年多的工作实践，对商业物业中央空调管理工作的几个问题，小结如下：
1、对于单一产权的商业物业而言，计算中央空调的运行成本和收费标准，是一项重要的基 础性工作，由于商业物业面积大，能源费用运行成本高，如对成本估算不足或对收费标准制定有 误，则对整个财务收支平衡会带来颠覆性的严重后果，故应引起各级管理人员高度重视。
2、对于多产权，多业态的商业物业而言，由于业主众多，各业态经营时间差异较大，且业 主入住的前期硬件条件又各有不同，故计算业主或商家的自用和公摊空调费用，是理顺收费工作 的一个不可或缺的重要工作。
3、在多业态的商业物业中，延时空调费的出现是一种常见的情况，由于前期建设和后期招 商的变化，以及不同业态对中央空调的需求不同，导致空调运行成本增加，也增加了业主的使用 成本。改变此状况的根本方法是定位设计并定位引进商家，或是在商家入驻后，根据具体情况对 空调系统进行局部改造。从节省能源的角度计，应尽量避免长期延时使用空调。
4、中央空调费的支出，在一年中起伏较大，夏季达到高峰，下半年的该项支出比上半年约 增加30%～50%，为便于搞好成本控制和收费工作，在全年应按月均价收费，年终决算。 含盐废水处理
顾客是业主的上帝，公共部位的空调是供顾客享用，其成本则由业主共摊，此点业主已达成 共识。公摊空调的近似计算方法有多种，本文所提出的容积比例法只是其中一种，仅供参考。在 收取公摊空调费的过程中，应根据不同业态和不同商家的实际情况和具体问题，分别进行核算。 同时，在商业物业内，由于中央空调在使用过程中，存有多种损耗，因此个别商家如在室内安装 空调计量仪，并根据表计数量单独缴纳空调使用费是不合适的，整个广场应统一计算，按比例共 摊，否则加大了其他业主的公摊成本。
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