·房地产开发·
文章编号：1009-6825（2013）05-0215-02
收稿日期：2012-12-01作者简介：李平（1975-），男，硕士，高级工程师；
刘泽刚（1977-），男，讲师
李
平
1
水培鱼缸
刘泽刚
2
（1．丽水市房地产管理处，浙江丽水323000；2．丽水职业技术学院，浙江丽水323000）
摘
要：在了解房产面积测算的术语和一般规定的基础上，对共有建筑面积分摊的计算模型进行了分析，并以某多功能综合楼为 例，对简易面积测算方法的实施进行了研究，对参与房地产市场活动的各个主体具有一定参考价值。关键词：房地产，面积测算，Excel ，分摊系数中图分类号：TU984
文献标识码：A
近年来，关于商品房面积的纠纷愈来愈多，购房人往往将矛头指向房地产开发商，认为面积有水分归根到底是一些不法开发商“玩弄面积猫儿腻”所致。事实上随着《城市商品房预售管理办法》《房产测量规范》以及《房产测绘管理办法》等规范化管理办法的出台后，房地产开发公司进行面积作假的情况大为减少，房
地产开发公司不是专业的房产测绘单位，
其往往不能对各种面积做出详细而又合理的解释。房地产行政管理部门往往也是精于
产权的认定，具体的面积测算往往是直接采用房产测绘成果，而无力单独核算。因此有必要采用简单易行的方法进行貌似复杂
的房产面积测算，
让房地产市场的主体即房地产开发企业、房地产管理部门、购房人到他们需要的答案。
1房产面积测算的术语与一般规定
1）房产面积测算的内容。房屋面积测算包括房屋建筑面积、
共有共用建筑面积、产权面积、使用面积等。2）房屋的面积。房屋建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影的建筑物面积。建筑物的层高在2．20m 及以上。使用面积：房屋户内全部可以使用空间面积。房屋的产权面积：指房地产管理部门认定的拥有所有权的建筑面积。房屋共有建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。3）面积测算的要求。各类面积测算必须独立测算两处，
其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应
精度的仪器和工具。面积以m 2为单位，取至0．01m 2双拼方案
。分摊系数取至小数点后6位。4）建筑面积的计算。按照功能、结构以及房地产管理部门的规定，建筑的面积分为全部计入建筑面积（如永久性单层房屋、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等
其高度在2．20m 以上部位等），
一半计入建筑面积（如与房屋相连有上盖无柱的走廊、车棚、货棚等属永久性建筑物，未封闭的阳
台、挑廊等），不计入建筑面积（如凸出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、层高小于2．20m 以下的夹层、插层、技术层等）。
2共有建筑面积分摊的计算模型
根据规定共有建筑面积的摊算方法，分成按幢一次进行共有
建筑面积分摊（俗称一级分摊）和共有建筑面积分级依次分摊（俗称多级分摊）。
1）按幢一次进行共有建筑面积分摊的计算模型。
计算全幢共有建筑面积：全幢共有建筑面积=全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等。单独具备使用功能的独立使用空间按现行技术标准的规定主要指车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等。为多幢房屋服务的警卫室、
管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。3.925.10
3.960.261.3
1.3
2.66
0.26
0.261.3
1.3
2.66
2.66
0.261.3
1.3珠光膜
0.26
0.26
3.925.103.96
3.925.103.96 3.925.103.96
3.925.103.96 3.92
5.103.96
Ｎ
3.6
3.6
5.84
5.84
3.6
3.6
3.6
3.6
5.84
5.843.6
3.6
嘌呤霉素筛选浓度
3.6
路灯远程控制系统
3.6
3.6
3.6
5.84
5.84 1.51.5
13.85
13.8513.851.51.5
2.701.92 2.701.921.44 1.44
1.44 1.44
1.35 1.35 1.35 1.35（02）（01）（02）（
01）（02）（
01）1.35 1.352.701.920.710.710.71８．９６
8.56
８．９６
8.56
6.32
6.32
6.32
6.328.568.56
8.568.56
６９．５３
６９．０１６９．０１snis872
６９．０１６９．０１６９．５３６.81６.75６.75６.75６.75６.８１
1层建筑面积：４８６.56+5.1×6
图１1层建筑平面图
2）计算共有建筑面积分摊系数：全幢共有建筑面积分摊系数=全幢共有建筑面积/全幢各套内建筑面积之和。
3）计算套所得共有建筑面积：套所得共有建筑面积=套内建筑面积ˑ全幢共有建筑面积分摊系数。
4）计算套建筑面积：套建筑面积=套内建筑面积+套分摊建筑面积。
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
Δs i =k ·s i ，
k =∑Δs i
/∑s i
。
其中，
k 为面积的分摊系数；s i 为各单元参加分摊的建筑面积，
m 2；Δs i 为各单元参加分摊所得的分摊面积，m 2；∑Δs
i
为需
要分摊的分摊面积总和，
m 2；∑s
i
为参加分摊的各单元建筑面积
·
512·第39卷第5期2013年2月
山西
建筑
SHANXI
ARCHITECTURE
Vol．39No．5Feb．2013
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