余则琴、黄石市临江物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】湖北省黄石市中级人民法院
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【审理法院】湖北省黄石市中级人民法院
【审结日期】2021.08.25
【案件字号】(2021)鄂02民终1874号
【审理程序】二审
【审理法官】魏美莲黄显珠周希
【文书类型】判决书
【当事人】余则琴;黄石市临江物业管理有限公司
【当事人】余则琴黄石市临江物业管理有限公司
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【当事人-个人】余则琴
【当事人-公司】黄石市临江物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】余则琴
【被告】黄石市临江物业管理有限公司
【本院观点】可利霉素作用与用途当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
【权责关键词】无效撤销合同合同约定证明维持原判 水下呼吸器
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【更新时间】2021-12-24 01:28:44
余则琴、黄石市临江物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
湖北省黄石市中级人民法院
民事判决书
(2021)鄂02民终1874号
当事人 上诉人(一审被告):余则琴。
被上诉人(一审原告):黄石市临江物业管理有限公司，住所地湖北省黄石市西塞山区临江办事处中窑湾8号。
委托诉讼代理人：李祥发，黄石市西塞山区滨江法律服务所法律工作者。
审理经过 上诉人余则琴因与被上诉人黄石市临江物业管理有限公司(以下简称临江物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服黄石市西塞山区人民法院(2021)鄂0203民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 能源智能控制二审上诉人诉称 余则琴上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判或者发回原
审；三、本案诉讼费由临江物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，基本不看其提供的事实。一审中，其提供了大量的证据，一审法院不予以认可，而临江物业公司无证据完全证明其提供了具体的服务，导致临江物业公司存在严重不履约行为的事实得不到认定。二、
一审判决适用法律错误。依照《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，临江物业公司存在不履约行为，一审判决与高院的司法解释背道而驰。
二审被上诉人辩称 临江物业公司辩称:一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。
原告诉称 临江物业公司向一审法院起诉请求：1.判令余则琴向其支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1037元；2.由余则琴承担诉讼费。
一审法院查明 一审法院认定的事实：余则琴居住黄石市西塞山区，房屋建筑面积为10
8.01㎡。2013年10月22日临江物业公司(乙方)与黄石市西塞山区滨江花苑业主委员会(甲方)签订了一份《物业管理服务合同》约定，甲方聘请乙方为黄石市西塞山区滨江花苑小区提供物业管理服务。合同约定的物业服务内容主要有，一、乙方物业服务内容：1.物业共用部位设施进行维护、养护、服务与管理；2.物业公共设施的运行、维修、养护和管理；3.物业公共部位和相关场地的清洁卫生；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护等事项；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。二、物业管理服务费用：按业主拥有的建筑面积计算交纳，具体标准为0.4元／月／㎡。业主应当按照按季、年交纳物业服务费用。临江物业公司服务至合同期满后，因滨江花苑小区业主永磁铁氧体
委员会换届暂未完成，临江物业公司不能确定能否与滨江花苑小区业委会续订合同，后经叶家塘社区居委会批准同意，由临江物业公司继续提供物业服务至2020年12月31日止，之后临江物业公司退出滨江花苑小区，该小区由其他物业服务公司提供物业服务。余则琴从2019年1月1日至2020年12月31日未按期交纳物业服务费共计1037元，临江物业公司通过送达物业管理费催缴通知书的方式催收未果，故而成讼。
另认定：2015年临江物业公司已经取得由物价部门核发的湖北省服务价格监审证，核准“冶钢滨江花苑小区”物业服务收费标准为0.4元/月/㎡。
一审法院认为 一审法院认为，一、本案为物业服务合同纠纷，根据“建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案中，临江物业公司与黄石市西塞山区滨江花苑业主委员会签订的《物业管理服务合同》，其内容没有违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定，应为合法有效，该协议对余则琴具有约束力，临江物业公司按约定提供了相应的物业服务，余则琴也应当按照约定交纳物业管理费。余则琴认为黄石市西塞山区滨江花苑业主委员会由临江物业公司操控、业主委员会成员内定、涉嫌程序违法，该合同无效的意见，因余则琴未通过业主大会撤销其认为不合法的业主委员会，又未及时通过合法的业主委员会撤销与临江物业公司的物业服务合同，与实际接受
临江物业公司提供的物业服务的事实不符，法院不予支持。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。临江物业公司服务至合同期满后，余则琴所居住的滨江花苑小区尚未选举产生新一届业主委员会，故根据上述行政规章的规定，滨江花苑小区所在地的叶家塘社区居委会
委托临江物业公司对滨江花苑小区物业进行管理，于法有据。二、关于物业收费标准的问题。根据《物业管理服务合同》约定，按业主拥有的建筑面积计算交纳，具体标准为0.4元/月/㎡。临江物业公司也提交了物价部门核准的《服务价格监审证》，对临江物业公司按0.4元/㎡/月收费标准收取2019年1月1日至2020年12月31日期间的服务费，并无不当，法院予以支持。三、关于物业服务质量问题。由物业公司提供小区物业服务已成为常态，而物业服务行业，现实生活中也存在一些服务质量不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能得到广大业主的支持与理解，物业公司才有充足的资金提供物业服务。反之，若物业费用不能及时收取，将直接影响物业公司的正常运转，实际影响了全体业主的共同利益，决定物业服务质量的好坏，如业主拒交物业费，既影响物业服务质量又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并
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