二、物权法
案例12“新城”小区物业纠纷案
张某看中了“新城”小区一号楼顶层的一套两居室，与房地产开发公司签订了商品房预售合同，约定房地产开发公司2010年2月底交付房屋，房屋价款105万元。2年内分三期付清，并约定房屋交付后半年内将房屋产权证办妥，双方到房管部门对该合同进行了预告登记。2010年2月27日，张某拿到房屋钥匙后开始装修房屋。在装修过程中，出于安全考虑，认为其住房位于顶层且只有其一家住户，便在通往顶层过道上安装了防盗门，并用板材封闭了楼梯扶手部分，但张某封闭顶层的行为引起楼下邻居崔某的不满。 一日，张某好友曲某登门拜访张某以贺乔迁之喜，在经过小区二号楼时，不幸被从二号楼坠落的烟灰缸砸伤后脑勺。
张某喜爱收藏古玩，拥有一块汉代古玉（A玉），听说同小区二号楼住户李某收藏一宋代古砚（B砚），十分欣喜，故委托谭某与李某订立互易合同。谭某对李某伪称A玉为商代古玉，致李某误信而订立合同。并移转B砚所有权，半年后，李某发现事实真相，向张某请求返还B砚时，张某表示已将该砚赠送给刘某，刘某不知欺诈之情事。
2010年2月，房地产开发公司聘请大自然物业管理公司对“新城”小区进行管理。物业公司见小区车位已售
完，部分业主还没有停车车位，便在小区道路上区划了一些车位。每个车位按照3万元进行出售。另外。广告公司在小区的电梯里设立电梯广告，物业公司每年收取租金15万元。2010年年底，“新城”小区的业主全部入住后成立业主委员会，见小区的物业费偏高且治安混乱，故想解聘大自然物业管理公司，房地产开发公司不同意，双方发生纠纷。 【问题】
1．崔某是否有权请求张某拆除防盗门和封闭楼梯扶手的板材？为什么？
2．曲某对自身所遭受的损害如何进行救济？
3．李某是否可以撤销互易合同？为什么？
4．李某是否可以向刘某请求返还B砚？为什么？
5．大自然物业管理公司是否有权出售车位？为什么？
6．业主委员会是否有权解聘大自然物业管理公司？为什么？
7．大自然物业公司允许广告公司在小区电梯里设立广告的做法是否正确？电梯广告的租金15万元归谁所有？
【考点】建筑物区分所有权；物件损害责任；代理；欺诈；善意取得；建筑区划内场所归属；物业管理黑碟
【参考答案】
1．崔某是否有权请求张某拆除防盗门和封闭楼梯扶手的板材？为什么？
答：崔某有权请求张某拆除防盗门和封闭楼梯扶手的板材。楼顶及楼梯是区分所有的建筑物的共有部分，各业主对其享有共有权，张某的行为构成对其他共有人共有权的侵害。
应变测量《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”共有部分即由全体业主共同使用的部分，例如，地基、屋顶、粱、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分，楼梯、走廊等公用部分。由此可知，楼顶及楼梯属于一号楼全体住户所有，其任一住户均享有在楼顶及楼梯自由通行不受阻碍的权利，即使权利人暂时不行使该权利，但是该权利仍然作为客观事实存在张某的行为存在影响其他用户正常生活的可能，构成对其他共有人对于楼顶及楼梯共有权利的侵害。因此，崔某有权请求张某拆除防盗门和封闭楼梯扶手的板材。
2．曲某对自身所遭受的损害如何进行救济？
答：能够确定具体侵权人的，曲某可向具体侵权人要求赔偿；不能确定谁是具体侵权人，曲某可以向二号楼住户中所有可能侵害曲某的建筑物使用人请求给予补偿。
《侵权责任法》第85条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”第87条规定：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”曲某被二号楼住户的烟灰缸砸伤，如果能够确定具体侵权人的，则要求具体侵权人承担责任；如果不能确定的，曲某的损害，由除能够证明自己不是侵权人的外，其他可能加害的建筑物使用人给予补偿。自制自慰器
3．李某是否可以撤销互易合同？为什么？
答：李某可以撤销互易合同。代理行为的欺诈瑕疵导致张某与李某之间的互易合同为可撤销合同，李某在知道欺诈事由后的一年内可以行使撤销权。
代理是以本人名义实施意思表示，而其法律效果直接对本人发生的法律行为。代理行为有无瑕疵，需要以代理人为判断标准。《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（1）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（2）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，谭某对李某伪称A玉为商代古玉，致李某误信而订立合同，并移转B砚所有权，作为
代理人的谭某存在欺诈行为。该代理行为的瑕疵导致张某与李某之间的互易合同为可撤销合同，李某在知道欺诈事由后的1年内可以行使撤销权。
4．李某是否可以向刘某请求返还B砚？为什么？
答：李某可以向刘某请求返还B砚。刘某不能善意取得古砚的所有权，李某可向其主张所有物返还请求权。
《物权法》第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让：（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，李某行使撤销权后，张某处分古砚的行为属于无权处分，关键在于刘某能否善意取得古砚的所有权。尽管刘某不知欺诈之情事，且古砚已经交付其占有，但刘某系基于赠与合同无偿取得该古砚，未支付合理的对价，不符合善意取得的
要件，从而刘某不能善意取得古砚的所有权。李某可以向刘某主张所有物返还请求权。
5．大自然物业管理公司是否有权出售车位？为什么？
答：物业管理公司无权出售车位。占用业主共有的道路用于停放汽车的车位属于业主共有。
《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，大自然物业管理公司在小区道路上规划了一些车位，根据《物权法》第73条规定建筑区划内的道路属于业主共有的规定，这些车位占用了业主共有的道路，应当属于长效连续捕鼠器
业主共同所有，物业公司无权出售。
数据销毁6．业主委员会是否有权解聘大自然物业管理公司？为什么？
答：业主委员会无权解聘物业管理公司。解聘物业管理公司应由小区业主决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。内螺旋涡流金属分选机
《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他
管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”《物权法》第76条的规定，聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，业主对房地产开发公司聘任的物业服务公司有权更换。解聘大自然物业管理公司是业主的权利而非业主委员会的职权。解聘大自然物业管理公司应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
7．大自然物业公司允许广告公司在小区电梯里设立广告的做法是否正确？电梯广告的租金15万元归谁所有？
答：不正确。电梯广告的租金归小区业主共有。
《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”根据该条规定，物业公司利用共用电梯进行经营的，应当征得相关业主、业主大会同意，并按照规定办理相关手续，而不能私自与广告公司签订租赁合同。利用共用电梯取得的收益归全体业主所有。
案例13A诉B、C共有财产纠纷案
2011年A、B、C、三人各出资2万元、3万元、5万元购买了一套邮票，想在价格上涨后卖出以获取利润，利润按照出资比例分配。后A想贷款买车，银行要求A提供抵押，A 提出用自己在共有邮票中的份额进行抵押，遭到了B和C的强烈反对，A便用自己的房子进行了抵押。2012年B和C认为邮票的价格已经涨到了高峰，想将邮票卖出，但是A认为时机还未到，坚决不同意，于是B和C瞒着A买主欲将邮票卖出。他们首先到了D，双方合同约定买卖价款为13万元，D随后便将13万元交付给了B和C。后E表示愿意15万元买该套邮票，B和D认为之前卖亏了，便又与E签订了买卖合同，然后到D想将D的钱退还，解除与D的买卖合同。D不同意，向人民法院提起诉讼，要求B和C交付买卖合同标的物。E得知后，亦要求B和D继续履行他们之间的合同。
B向银行抵押贷款购买了一套房屋，与开发商的合同约定分期付款期限为10年，若在分期付款期间B未支付到期价款的金额达到全部价款的8％，则开发商可以要求B支付全部价款或者解除合同。B还了5年贷款后，与F结婚，婚后二人共同还贷，但房屋登记人依然为B。6年后，二人感情不和起诉离婚，F要求获得房屋的所有权，B坚决不同意。
【问题】
1．B和C是否有权反对A以自己的共有份额进行抵押？为什么？
2．D和E在诉讼后谁能够获得合同的实际履行？为什么？
3．A得知邮票被处分后，是否可以B、C无权处分为由请求确认两份合同无效？为什么？
4．若B以A、B、C三人的名义将邮票卖出，则善意相对人在得知后可以采取什么措施？
5．若B于某次未支付到期价款的金额达到了全部价款的9％。开发商起诉要求B支付全部价款，B可以如何保护自己的权利？
6．若法院判决B与F婚姻关系解除，那么关于B与F的房屋的所有权，法院会如何判决？
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