测绘与空间地理信息
369iiGEOMATICS & SPATIAL INFORMATION TECHNOLOGY
第44卷第5期-0-1年5月
Vol.44，No.5May ， 2021
—
—以江苏省才沃村项目为例李新锋，翟珂
(山东正元数字城市建设有限公司，山东烟台264670)
摘 要：以徐州市茱萸山街道农村房地一体化权籍调查项目为例，针对农村不动产权籍调查建库流程进行研究
和梳理，以正元系统为权籍调查建库的信息化平台，按照地方政策要求，研究制定了 一套专门用于农村房地核
关键词：不动产；权籍调查；数据建库
中图分类号：P208 文献标识码：A 文章编号：1672-5867( 2021) 05-0154-03
Study on the Database Construction Method of Rural Real Estate
Ownership Investigation Based on Zhengyuan Platform ------Take Caiwo Village of Jiangsu Province as an Example半有源rfid
LI Xinfeng , ZHAI Ke
(Shandong Zhengyuan Digital Construction Co., Ltd., Yantai 264670, China )
Abstract : Taking the project of integration ownership investigation of rural real estate of Zhuyushan street in Xuzhou city , this paper
discusses the process of database construction. With the information platform of Zhengyuan system , it develops a set of complete tech
nical methods for rural real estate verification, measurement, data processing, and database construction, according to the require ments of local policy.
Key words :rural real estate ； investigation of ownership ； database construction
0引言
自《不动产登记暂行条例》实施以来，我国多个地市 先后完成了城镇范围内的不动产统一登记发证工作，基 本建立健全了覆盖全国的城镇不动产统一登记制度[1]o 而我国广大的农村地区长期处于管理跟不上、产权不统 一的落后状态，大部分农村地区的不动产登记依然分散 在国土资源、住建、林业、农业等部门，导致登记部门多头 化、登记责任主体不统一，给当事人的登记造成了困难。 而且，大部分农民法律知识欠缺，房屋和土地的产权意识 淡薄，此外还存在权属资料不齐全、一户多宅、面积超标、 违规违建等历史遗留问题[2]，给处理农村不动产的相关 纠纷造成了极大困难，给农村土地的流转使用带来了不 便，也给不动产权籍调查工作带来了一定的难度。根据 国家《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地确权 登记发证有关问题的通知》、江苏省《关于开展农村建设 用地调查工作的通知》，江苏省在农村全面开展不动产权
籍调查建库工作。本文基于正元房地调查建库一体化平 台，结合实际项目，研究并形成了一套完整的农村不动产 权籍调查建库技术流程与方法，通过采用多项先进的信 息化技术，有效提高了权籍调查
建库工作的信息化程度， 极大地减少了外业人员工作量，提高了作业效率。 1研究区及数据来源
1.1研究区
茱萸山街道位于江苏省徐州市，总面积46.38 km 2，下 辖鹿楼、小山子、许阳、龙门、才沃、闫村6个行政村，总人 口 20 335人，总户数5 136户，集聚了 3个AAAA 景区以 及蛟龙湖、大景山、风之谷乡村旅游点，是全域旅游创建 工作的重要战场。其中，才沃村是茱萸山街道的重要旅 游村，位于茱萸山街道最北，与山东接壤。才沃村紧邻督 公湖、凤鸣海两个AAAA 级风景区，总面积14.72 km 2，下 辖磨石塘、独湖等5个自然村，总人口 3 219人,2019年入 选国家森林乡村[2]o
收稿日期：2020-06-01
作者简介：李新锋(1978-)，男，陕西三原人，高级工程师，硕士 ,2011年毕业于山东科技大学测绘工程专业，主要从事地理信息系统
开发及应用工作。
第5期李新锋等：基于正元系统的农村不动产权籍调查建库方法研究155
1.2数据情况
本文所用的数据来源于2011—2012年的江苏省农村宗地和房屋使用权数据。数据包括茱萸山街道地籍区、茱萸山街道地籍子区、茱萸山街道宗地、朱云山街道房屋。其中，宗地数据有两部分：2011年的所有权数据，以及2012年的新增数据。从数据属性上看，宗地和房屋的属性类型不多，宗地的有效属性数据包括地籍号、宗地面积、宗地四至、坐落，房屋的有效属性数据包括坐落、宗地面积、建筑面积。
整体数据呈现以下几个特点：1）宗地和房屋矢量图形数据比较完善;2）宗地和房屋的权属数据信息化一般，尤其是符合不动产权籍调查建库标准的权属数据少之又少;3）数据较陈旧。因此，此次权籍调查建库工作很大程度上依赖外业人员，需要外业人员完成数据核实和更新、权属数据维护和补充等工作，工作量较大，在作业时需考虑采用合理有效的手段，在保证质量的前提下缩短项目工期。
2建库流程及方法
2.1技术路线
按照《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》要求，农村房地一体化权籍调查工作主要包含地籍和房产的调查与测量以及成果数据建库工作，实现房产落宗落户，并
对普遍存在的两种情况进行了工作指导。从才沃村情况来看，现阶段的权籍调查工作需要全面查清权属范围内每一块宗地及宗地上房屋的产权状况、位置、界址、面积、用途等基本信息⑷，核查现有数据的准确性，并形成符合规范要求的数据成果和图件，构建清晰明确的产权关系。
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在才沃村的权籍调查建库工作中，依托正元房地调查建库一体化平台，根据项目实际需求，梳理了比较完整的农村不动产权籍调查建库的技术流程，如图1所示。工作进程分为外业数据核查、内业数据处理、外业抽检、入库与汇总4个阶段。外业数据核查阶段以现场核查和数据维护为主，外业数据成果转入内业处理系统，经质检后，由内业人员进行数据处理和权属数据完善、数据建库、成果出图，内业成果转入外业核查APP中，外业人员基于成果数据展开质量抽检工作，再次现场核查无误后，汇总权属数据构建完整的权籍调查库并汇交上报。
2.2外业核查
2.2.1作业內容
农村不动产权籍调查外业工作主要包含地籍调查与测量、房产调查与测量。地籍调查与测量主要针对已开展地籍调查项目的区域，需要对已有地籍调查成果进行检核，包括宗地权属性质、权利人名称、坐落和四至等，更新可能存在错误的数据以及发生变化的不动产调查成果内容。对未进行地籍调查的区域，其调查内容主要包括宅基地、农房权属状况和界址等；房产调查与测量包括调查核实不动产权
属和界址情况、绘制不动产单元草图、填写不动产权籍调查表等，并进行控制测量、界址测量、宗地测量和房产平面图测绘等［5-6］。
才沃村外业工作主要包括3部分：一是核实与修
|两权数据|血手丽|其他数攔
---彳正兀房地一体化外业核查APP+蓝牙一体机卜
二---------------丄--------------------1
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I-----------------------------------T--------------------------------1
I现场勘测
一厂一
I外业成果权利人
电子资料
I正元房地一体化建库系统Ml丽
-------不合格一<w>
r-------------处-----------[
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|正元房地一体化外业核查A而1
I签字确认而1诒狙血赫不合格
合格
H数据入库与成果汇交|
图1技术路线图
Fig・1Technical roadmap
改现有数据，核查房产数据，修改错误数据，绘制不动产单元草图等；二是采集与录入增量数据，开展不动产测量，生成新增图形数据；三是完善权属数据，填写权籍调查表。
222历史数据核查
在才沃村项目中，外业数据核查以土地调查成果确定村庄范围，以划分的地籍子区为单位进行农村不动产调查，以宗地和房屋的所有权数据作为外业核查的基础数据，核查宗地和房屋，完成房屋落地落宗，建立农村不动产权籍调查数据库。外业人员使用Pad中安装的正元房地一体化外业核查APP软件进村入户现场核查，对已有的宗地和房产调查成果进行核查与更新，现场核实，重点核实宗地面积、坐落、四至、房屋建筑面积等，从而保证权籍调查成果的现势性和一致性。利用GPRS网络和蓝牙技术，进行界址测量，并在APP软件中直接生成宗地和房屋矢量数据，同时编辑修改对应的属性表，完成图属挂接。
223新增数据采集
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对新增宗地，可新增线元素或面元素，进行定位采点，在APP中直接生成矢量图形，并编辑填写属性表。对新增房屋，按照《房产测量规范》［6］测算房屋的建筑面积、套内面积、附属物面积等，并绘制分户图。
224权属资料采集
按照《江苏省农村不动产权籍调查数据库标准》，入户核查现场需采集产权信息，在APP的“不动产权
籍调查表”中准确填写权利人的姓名、证件号、住址、家庭成员、、权利性质，不动产的坐落、性质、用途等信息，并自动生成唯一的不动产单元号。按照要求，在不动产
156测绘与空间地理信息2021年
权籍调查中，还需要收集权利人的证件图件,AP>P>支持现场取证，可拍摄身份证、户口本等图件并上传，并与权利人签订电子版或纸质版《授权委托书》。为节省外业作业时间，权利人也可将身份证、户口簿等自行拍照并端上传，系统通过OCR技术自动提取字段信息分类存储到服务器中。外业人员可对照证件审核并完善字段信息。
在入户核查中，也存在一些历史问题，参考国土资发〔2016〕191号文件进行处理，个别现场无法立刻解决的问题，可备注说明。
2.2.5代码编制
在不动产权籍调查建库过程中，所有宗地及构(建)筑物的编号具有唯一性，并要遵循相应的编码规则。
在宗地代码编制中，按照《不动产权籍调查技术方案》，遵循“县级行政区域一地籍区一地籍子区一土地权属类型码一宗地序号”的5层19位层次码结构，为保证宗 地代码的唯一性，宗地代码不随所依附界
线或线性地物的变化而调整，权属类型和界址发生变化的宗地在相应的土地权属类型码的最大宗地顺序码后顺位编号，原宗 地号不再使用，新增宗地的宗地号在相应权属宗地类型编号的最大宗地号顺序码后续编[7]。
房屋自然幢编号以丘为单位，自大门起，按照从左到右、从前往后的空间位置顺序，按照“S”形依次编号为1, 2,3……房屋落宗后，需生成唯一的不动产单元号，不动产单元号的编制遵循《不动产权籍调查技术方案》，按照 县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地特征码、宗地顺序号、定着物特征码、定着物单元编号的7层28位层次码结构编号[8]。
2.3 内业作业
2.3.1格式转换
外业成果数据格式为标准shape格式，为遵循作业习惯，建库系统提供数据转换功能，可选择直接操作shape 格式数据，或将shape格式转换为AutoCAD的dxf格式，建库软件支持两种格式的数据处理。
2.3.2数据质检
外业数据成果进入内业处理后先进行数据质检。数据质检主要检查宗地数据的权属数据的完整性、房产数据的权属数据的完整性、矢量要素之间的拓扑关系。在正元房地一体建库系统中，设置了比较完
善的拓扑关系检查，对检查结果智能跟踪并编辑修复。
2.3.3数据建库
不动产登记部门登记发证的数据主要来源于不动产权籍调查数据库，鉴于各地情况的差异性，对权籍调查数据库标准提出了不同的要求，因此，要根据各地区的差异提供灵活的数据库格式。正元系统按照《江苏省农村不动产权籍调查数据库标准(试行)》要求，构建了符合江苏省要求的数据库格式，形成完善的空间要素图层和非空间属性要素表。
2.3.4成果输出
项目成果以村为单位建立标准数据库，并生成宗地房屋分布图、分层分户图、属性表、房屋基本信息调查表、房屋面积测算表、房屋层高图、分层分户图、宗地房屋分布图、地形图、权籍调查表、宗地图(单户)等权属图件。2.4外业抽检
为保证权籍调查数据的质量，需对内业成果再次进行抽检。抽检工作依托外业APP，由外业人员携带便携设备，入户核实数据。数据抽检以核实成果数据为主，现场在权利人在场的情况下，共同核查数据真实性和准确度，分层分户图、房屋宗地图、家庭成员信息表及其他需签字确认的文件会通过小程序推送给权利人，权利人核准无误后，可直接在线签字，也可下载文档打印签字后拍照上传。有异议者，可申请重新核查。
2.5入库与汇总
在项目作业中，以村为单位，设为一个工程项目。经外业核查、内业处理、外业抽检后形成最终的图形数据、权属数据、图件档案，共同汇总建立以村为单位的不动产权籍调查数据库，最终汇交上报。
3结束语
农村不动产权籍调查建库工作是推进农村不动产房地一体化统一登记的重要环节，是推进全国不动产统一登记的重要组成部分。鉴于农村产权概念淡薄、历史数据不完整、遗留问题较多等，权籍调查建库的技术流程很难统一固定，可供参考学习的相关技术方案和工作经验较少，大部分项目强烈地依赖外业作业人员，导致工作进度缓慢，进而影响项目整体进度。通过分析各地的农村不动产权籍调查建库工作案例，汇总各地情况，本文研究了基于正元房地调查建库一体化平台的农村不动产权籍调查建库技术流程与方法，各流程顺序的设置符合农村不动产调查的要求。该方法通过多项先进的信息化技术，有效提高了权籍调查建库工作的信息化程度，极大地减少了外业人员工作量，提高了整体工作效率，已经应用 在实际生产作业中，成果质量精度满足相关规范要求，可为同类型的项目作业提供有效可行的方案参考。
参考文献：
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关问题探析[J].测绘与空间地理信息,2016, 39(3)：
211-213,219.
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(12)：127.
[3]徐州市贾汪区人民政府.我区举行茱萸山街道揭牌成立
仪式[EB/OL].(2018-04-28).[http：//v.
cn/Item/76246.aspx.
[4]闻永俊.倾斜摄影测量在农村不动产测绘中应用[J].矿
山测量，2019，47(4)：52-55.
[5]国家测绘局.地籍测绘规范:CH5002-1994[S].北京：国
家测绘局，1995.
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清水植物黑发[6]国家测绘局.房产测量规范第1单元：房产测量规定:
GB/T17986.1—2000[S].北京：中国标准出版社,1995.
[7]席加伟，马世骏.农村不动产调查数据建库方法研究
[J].矿山测量，2018，46(3)：104-107.
[8]全国国土资源标准化技术委员会.不动产单元设定与代
码编制规则:GB/T37346-2019[S].北京：中国标准出
版社，2019.
[编辑：任亚茹]
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