一、引言
商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产， 它是城市整体规划建设中的重要功能组成部份，其功用就是 为消费者提供购物场所。如今，随着人们消费水平和消费能 力的不断提高，商场、购物中心等多种形式的商场物业渐渐 成为居民购物的首选之地。优质的物业管理在商场运营中的 重要作用也日臻显著。商场管理的基础性内容包括保洁、绿 化、设备设施养护及维修、广告管理等方面，这些方面被视 为商场物业的基本管理。 二、商业物业管理的现状及存在的问题
商业物业管理现状
相对于国外，我国的商场物业起步较晚。近年，随着 国内大中型城市国际化趋势的加强和房地产行业的快速成 长，商场物业大量浮现，并开始在社会发展中扮演着重要的 角，这在一定程度上充分说明了我国部份城市令人惊叹的 国际化程度和发展速度。 同时， 在商场物业蓬勃发展过程中， 管理水平落后，管理无法满足买主、租户要求等问题也在不 断地显现
出来。商场物业具有特殊性：普通说来客流量大、 时间性强、服务繁多、结构复杂、功能齐全，设备设施较为 高档，这就对物业管理提出了更高的要求。这既给物业管理
带来了机遇，也带来了挑战。
商业物业基本管理中易存在的问题
1、保洁的及时性和彻底性问题众所周知，商场楼宇和 写字楼等有很大的不同，作为公共开放的场所，商业楼宇的 客流量很大，并且比较追求休闲和放松。商场环境优美、清 洁等，直接影响着顾客的购物欲望和在商场的逗遛时间，会 给顾客留下深刻的印象，也影响商场的社会形象和商业竞争 力。但是由于商场客流量和物流量比其他物业大得多等客观 原因，要时刻保证商场整洁不太容易做到。所以，保洁方面 的问题是商业物业管理中广泛存在的。
2、设备设施的检修和养护问题随着社会经济的发展和 科技技术的不断提高，人们对物业设备设施的要求也越来越 高。除了基础的设备设施如给排水、电气设备等外，对于商 场物业来说，消防设备和监控设备显得很重要。加之最近几 年火灾的不断发生，沈阳万达商业广场火灾、吉林市商业大 厦火灾、上海 “1115大火灾给了人们一次又一次的警告。 因集购物、娱乐、餐饮于一身的公共性商业楼宇楼层较高、 面积大，客流量比较大，一旦发生紧急情况，人员疏散比较 艰难，所以商场对消防设备的要求比较高。而又由于商场的 特殊性，为了保障商户和顾客的切身利益，监控设备显得格 外重要，但是据商户反映，商场内的监控设备仍留有死角， 丢东西等事故频繁发生。
3、宣传推广力度和广告效果问题广告是商家宣传新产 品，树立企业形象的一种重要载体， 可以匡助商场形成品牌， 并支持其发展。对于商业物业来说，广告宣传在开张的时候 做的比较多，到后期正常营业的时候，多是依靠于地段的优 势。因为在目前商铺出售所占的比例大于出租的，产权不统 一，各个业主或者物业使用人在对外宣传中很难形成合力。在 商装配平台场内部，物业管理人员在广告管理方面做的也不是很到 位，大部份的商场仅在自动
扶梯两侧设有小型广告牌，且规 格不一、内容杂乱。在消费者的感官体验上，不尽如人意， 很难达到广而告之，吸引消费的目的。
三、对策及建议
针对以上保洁的及时性和彻底性问题、设备设施的检修 和养护问题以及宣传推广力度和广告效果问题等现在商场 物业中普遍存在的问题，物业管理公司可以从如下方面着手 改善：
营造良好的商业物业环境，抓好保洁基本工作
1 、装修时全面考虑，规划得当在楼宇前期装修之初， 就将保洁这一因素考虑进去，选择比较耐脏且易于清洗的地 板砖和贴砖。此外，在进行拓荒保洁时要注意彻底清扫，玻 璃樱桃去核机>侧翻手机、地面、厕所、装修痕迹等要进行全方位的清理，保证楼 宇使用前的整洁。
2、清洁到位与宣传教育并重商场的客流量和物流量较
其他物业大得多，这加大了商场物业保洁的难度，物业公司 要充分的认识到这一点，增加每天定时定点采集、处理和清 扫垃圾的次数，此外，安排员工不定时巡查，发现问题及时 解决。此外，为了营造良好的环境，物业管理相关部门还需 要加强对商户和顾客宣传教育的力度，如可以在明显位置和 厕所门口等张贴相关方面的漫画和标语；发现商户或者顾客的 不良习惯或者行为时，要委婉的进行劝阻和教育等等。整洁宜 人的环境是需要大家共同配合才干形成的。而良好的环境也 势必会为商场迎来更多的顾客。
3、提高保洁人员的整体水平和专业化程度因为保洁工 作技术含量低，属于劳动密集型行业，所以保洁人员的文化 程度相对不高，甚至有文盲或者半文盲职工的大量存在。而精 细化、专业化保洁服务是今后现代化保洁业的发展方向，故 物业公司要加强对员工的引导和培养，把熟练的员工转化成 职业化产业职工，使他们能够掌握现代清洁器具、清洁剂等 的脚手架扣件使用和先进方法的运用，使物业管理的专业化得以更加充 分的体现。
安全保卫工作常抓不懈
安全保卫是商场物业重点中的重点，要想保证这一点就 必须要求相关设备设施管理的高起点、高要求和高质量。如 果说软性的服务是电脑中的软件，那末商场中的设备设施就探空气球 是电脑中的硬件， 它们相互依存， 相互制约。 为了避免 板
效应”，服务和设备两者必须同时提高， 才干创造高效的商场 物业管理。现代商场中，设备设施往往比较多、结构复杂， 楼宇中设有中央空调系统、给排水、排污系统、高低压供电 系统、电梯系统，还设有楼宇办公、保安、消防系统等。下 面主要就消防和监控方面提几点建议：
1、确保灭火系统和安全疏散系统的正常使用要把责任 笔杆贴标机落实到物业管理相关部门，定期地对报警系统、水系统和电 气系统设备进行日常保养和计划性检修。就设备保养的部 位、保养内容和保养程序等制订相关的计划，确定设备的维 修保养类别、等级、周期、内容，计划性检修制度的实施， 以及监督检查等。此外，由于新技术的不断涌现，设备更新 换代节奏加快，即便当时的配套设施非常先进，都不可避免 地具有时代局限性。物业的机电设备管理服务需要有超前思 维，惟独这样才干减少业主在购买房产后面临损失，并维护 好发
展商的品牌形象。
2、提高工作人员和商户的消防意识物业管理的管理内 容比较多，加之商场中设备设施较多，商户局部装修频繁， 可能会导致物业管理企业对消防的疏忽，因此，物业管理有 关领导和部门必须重视消防工作，保证相关工作的有序开 展，防患于未然。此外，还应提高商户的消防意识，可以通 过现场摹拟、开展相关活动来调动商户积极性。
扩展广告设置区域，加大广告投放量和宣传力度
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